Ипотечный парадокс Израиля: заемщики массово переходят на прайм вопреки затовариванию рынка жилья
Несмотря на праздничное снижение выдач в сентябре до 8,67 млрд шекелей, ипотечный рынок Израиля с начала 2026 года вырос на 12% за счет завершения прошлых акций застройщиков и массового перехода заемщиков на прайм-ставки.
Доля ипотечных кредитов, привязанных к ставке прайм, подскочила до 23-26%, что отражает массовую веру заемщиков в дальнейшее снижение стоимости денег Банком Израиля.
Несмотря на праздничный спад в сентябре до 8,67 млрд шекелей, общий объем выданных ипотек с начала 2026 года вырос на 12% и достиг рекордных 88,3 млрд шекелей.
Оформление прайм-кредитов на сверхдлинные сроки (в среднем 27,3 года) по схеме Шпицера несет скрытую угрозу резкого роста платежей при любом новом витке инфляции.
Ипотечный парадокс: праздничное затишье против рекордного спроса
Ипотечный рынок Израиля осенью 2026 года демонстрирует удивительную двойственность. С одной стороны, согласно свежим отчетам Банка Израиля, в сентябре объем выданных жилищных кредитов сократился на 20,5% по сравнению с августом и составил около 8,67 млрд шекелей. Как пишет влиятельное экономическое издание TheMarker, этот спад носит исключительно технический характер и вызван календарем еврейских праздников месяца Тишрей, которые в текущем году полностью пришлись на сентябрь, резко сократив количество рабочих дней в банках.
С другой стороны, если очистить данные от фактора сезонности, рынок демонстрирует колоссальную силу. Аналитики профильного портала NadlanCenter указывают на то, что ежедневный темп выдачи кредитов в сентябре не только не упал, но даже вырос на 3% по сравнению с августом, достигнув 536 млн шекелей за один рабочий день. Более того, совокупный объем выданных ипотек с начала 2026 года достиг 88,3 млрд шекелей (93,3 млрд шекелей с учетом многоцелевых ссуд). Это на 12% превышает показатели аналогичного периода прошлого года и является абсолютным рекордом с докризисного 2022 года.
Почему кредитный рынок кипит при пустующих новостройках?
Главный парадокс текущей ситуации заключается в рассинхронизации смежных рынков. Как отмечает финансовый ресурс Bizportal, в стране скопился исторический максимум нераспроданного жилья — около 86 тысяч новых квартир ждут своих покупателей, а темпы заключения новых сделок остаются вялыми. Почему же тогда объемы ипотеки бьют рекорды?
Ответ кроется во временном лаге и специфике финансирования. Ипотека, оформляемая сегодня, зачастую обслуживает сделки, заключенные месяцы и даже годы назад. В последние два года застройщики активно привлекали покупателей агрессивными маркетинговыми акциями (схемами типа «20/80» или «10/90»), где основная часть оплаты откладывалась до момента фактической сдачи дома. Сейчас эти объекты вводятся в эксплуатацию, и покупатели вынуждены обращаться в банки за реальными кредитами для закрытия остатка долга.
Согласно анализу Globes, доля отложенных кредитов (так называемых ссуд «балун» или «булет») в сентябре составила около 13% от общего объема выдач (1,11 млрд шекелей). Хотя в месячном исчислении этот показатель немного снизился, в абсолютных цифрах с начала года объем таких кредитов вырос до 12,6 млрд шекелей. Это подтверждает, что рынок продолжает сильно зависеть от субсидируемых каבלнами (застройщиками) программ.
Великий камбек прайм-трека и бегство от инфляции
Наиболее радикальный тектонический сдвиг произошел в структуре предпочтений израильских заемщиков. Как сообщает деловое издание Calcalist, доля кредитов, привязанных к базовой ставке прайм (Prime-linked), в сентябре подскочила до 23% (а по оценкам Ассоциации ипотечных консультантов — до 26%) от общего объема выдач. Для сравнения, в сентябре прошлого года этот показатель составлял скромные 9%, а в 2024 году опускался до 7%. Таким образом, доля прайм-трека в портфелях заемщиков выросла более чем в три раза.
Причина столь резкого разворота — снижение стоимости финансирования и ожидания дальнейшего смягчения монетарной политики. Средняя ставка по новым кредитам в сегменте прайм снизилась до 4,15% годовых по сравнению с 5,31% годом ранее. На этом фоне заемщики массово отказываются от кредитов, привязанных к индексу потребительских цен (ИПЦ). Доля индексируемой ипотеки упала до исторического пятилетнего минимума — всего 9,1% от общего объема (~790 млн шекелей). Потребители предпочитают не рисковать ростом тела долга из-за инфляции, выбирая пусть и более дорогую на старте, но защищенную от индексации альтернативу.
Скрытые риски долгосрочного планирования
Несмотря на кажущуюся выгоду прайм-трека, эксперты призывают к осторожности. Средний срок погашения кредитов, привязанных к плавающей ставке, в сентябре составил рекордные 27,3 года. При расчете долгосрочных обязательств по классической схеме выплат Шпицера (Луах Шпицер) даже незначительное колебание ключевой ставки в будущем способно существенно увеличить ежемесячный платеж и общую переплату по кредиту.
Заемщики фактически делают долгосрочную ставку на стабильно низкую инфляцию и дешевые деньги, однако в условиях макроэкономической турбулентности плавающий процент несет в себе скрытую угрозу для семейных бюджетов на десятилетия вперед.