Тысячи новых квартир в центре и ноль на периферии: где буксует реновация в Израиле

Как сообщает экономическое издание Bizportal со ссылкой на данные Центрального бюро статистики (ЦСБ), рынок реновации жилья в Израиле демонстрирует колоссальный перекос: 77% всех новых проектов по программам «Пинуй-Бинуй» (снос и расселение) и ТАМА сконцентрированы всего в десяти городах страны.

За первые шесть месяцев 2026 года в Израиле началось строительство примерно 8,5 тысячи квартир в рамках городского обновления. При этом абсолютное большинство из них приходится на центральные районы, тогда как в ряде периферийных городов, включая Офаким, Тверию, Нетивот и Эльад, этот показатель остался на нулевой отметке.

Где кипит стройка, а где — тишина

Статистика первого полугодия 2026 года обнажает глубокую пропасть между центром и периферией. Лидером по объемам реновации остается Тель-Авив, где за полгода начали возводить 1 987 новых квартир (почти 59% от всех строительных инициатив в городе). На втором месте расположилась Петах-Тиква с 956 квартирами (78.4% от общего объема), а замыкает тройку лидеров Бат-Ям с 813 объектами. В первую десятку вошли также Иерусалим, Нетания, Иехуд-Моносон, Раанана, Хайфа, Рамла и Ашдод.

Совершенно иная картина наблюдается за пределами центрального округа. В Эльаде (831 новая квартира), Офакиме (795), Нетивоте (643) и Тверии (466) активно строят на свободных земельных участках, но программы «Пинуй-Бинуй» там отсутствуют полностью. Аналогичная ситуация зафиксирована в Бейт-Шемеше, Кирьят-Малахи, Эйлате и Шохаме. В этих городах за указанный период не было начато ни единого проекта сноса старого фонда.

Экономика процесса: почему застройщикам невыгодно идти на периферию

Корень проблемы кроется в бизнес-модели городского обновления. В проектах «Пинуй-Бинуй» застройщик не платит жильцам деньги: он сносит старую пятиэтажку, возводит на ее месте высотный дом, передает владельцам новые квартиры бесплатно, а оставшуюся часть жилплощади продает на свободном рынке. Выручка от этих продаж должна покрыть расходы на демонтаж, строительство, финансирование, аренду жилья для жильцов на время работ и обеспечить прибыль.

В Тель-Авиве, где цены на жилье втрое выше, чем в Тверии или Офакиме, застройщику достаточно построить умеренное количество дополнительных квартир, чтобы проект сошелся финансово. На периферии для покрытия расходов требуется возводить гораздо больше новых объектов на каждую сносимую квартиру. Однако местный спрос и уровень цен не позволяют реализовать такие объемы без критического роста плотности, которую существующая инфраструктура просто не способна выдержать.

Нагрузка на отрасль: застройщики сталкиваются с новыми барьерами

Ситуация осложняется тем, что рентабельность проектов падает даже в традиционно сильных локациях. Проекты, подписанные пять-шесть лет назад в условиях нулевой ставки и дешевого строительства, сегодня сталкиваются с удорожанием финансирования, ростом стоимости строительных материалов на фоне инфляционных процессов и дефицитом рабочей силы. В результате компании все чаще пытаются перепродать зарезервированные участки или замораживают инициативы на стадии согласований.

По данным отчета Государственного управления по обновлению городов за 2025 год, местные власти выдали разрешения на строительство около 28,9 тысячи квартир по всей стране, что примерно на 15% меньше по сравнению с предыдущим годом. Хотя на этапе планирования находятся сотни тысяч единиц жилья, снижение числа выданных разрешений неизбежно приведет к сокращению активных строительных площадок в ближайшие годы.