Якир Габай мобилизует израильские пенсионные миллиарды для скупки подешевевших офисов в США
Компания «Йелостоун» привлекает до 400 млн долларов перед IPO в США при поддержке страховых гигантов Clal и Phoenix для конвертации офисов Манхэттена в жилье.
Институциональные инвесторы Израиля активно финансируют конвертацию пустующих офисов США в жилые апартаменты в условиях высоких ставок.
«Йелостоун» привлекает 300–400 млн долларов при оценке до 1 млрд долларов, зафиксировав чистый убыток в 29 млн долларов за первое полугодие.
Высокие затраты на девелопмент и падение операционного дохода (NOI) до 3,6 млн долларов создают кассовый разрыв до момента сдачи объектов.
Системный сдвиг: от офисного застоя к дефицитному жилью
Эпоха высоких процентных ставок ФРС США кардинально изменила ландшафт коммерческой недвижимости. Офисные здания в крупнейших мегаполисах, пострадавшие от пандемии и перехода на гибридный формат работы, стремительно теряют в цене. Однако там, где классические арендодатели видят кризис, искушенные игроки находят уникальные инвестиционные возможности.
Как сообщает авторитетное экономическое издание Calcalist, девелоперская компания «Йелостоун» (Yellowstone), созданная израильским магнатом Якиром Габаем, инициировала масштабный раунд привлечения капитала объемом от 300 до 400 миллионов долларов. Этот шаг является подготовкой к первичному публичному размещению акций (IPO) на американском рынке, при этом оценка бизнеса в рамках текущего пре-IPO раунда колеблется в диапазоне от 900 миллионов до 1 миллиарда долларов.
Израильский пенсионный капитал на службе американского девелопмента
Стратегия Габая опирается на прочный фундамент израильских институциональных денег. Согласно анализу портала Bizportal, «Йелостоун» выступает управляющим партнером и контролирующим акционером (с долей 27,6%) в специальном инвестиционном партнерстве. Крупнейшими соинвесторами здесь выступают ведущие финансовые институты Израиля:
- «Клаль битуах» (Clal) — 28,4%;
- «Феникс» (Phoenix) — 27,8%;
- Инвестиционный дом «Мор» (Mor) — 16,2%.
Существующие акционеры намерены пропорционально увеличить свои вложения, чтобы сохранить доли, а к пулу инвесторов могут присоединиться группа «Харель» и еще один крупный израильский фонд. Для израильских пенсионных касс это редкая возможность войти в высокодоходные активы США на самом дне рынка, используя экспертизу Габая, известного успешным управлением европейским гигантом Aroundtown.
Анатомия сделок: кейс Бродвея и реновация Манхэттена
Ключевой фокус «Йелостоун» — Нью-Йорк, а точнее, Манхэттен, где городские власти активно стимулируют перевод пустующих офисных площадей в жилой фонд. Это решает сразу две проблемы: избавляет город от пустующих коммерческих зон и частично покрывает хронический дефицит жилья.
Наиболее ярким примером этой стратегии является покупка здания по адресу Бродвей 1740. Объект был приобретен партнерством всего за 186 миллионов долларов — с колоссальной скидкой к его исторической стоимости. На этом месте планируется создать жилой комплекс более чем на 400 квартир (как под аренду, так и на продажу). Масштаб проекта подчеркивается тем, что компания уже привлекла строительное финансирование в размере 480 миллионов долларов.
Всего в портфеле партнерства четыре ключевых объекта в Нью-Йорке (включая здания у Таймс-сквер и на Лексингтон-авеню). Их совокупная балансовая стоимость приближается к 1 миллиарду долларов при затратах на покупку около 708,5 миллиона долларов.
Финансовый парадокс: бумажная прибыль против операционных убытков
Несмотря на впечатляющий потенциал капитализации, текущие финансовые показатели «Йелостоун» отражают классические трудности девелопмента на стадии трансформации:
- Падение операционного дохода (NOI): В первой половине 2026 года чистый операционный доход от действующих коммерческих площадей упал до 3,6 миллиона долларов (по сравнению с 7,5 миллиона долларов годом ранее). Это закономерно: здания освобождаются от арендаторов для начала строительных работ.
- Чистый убыток: За первое полугодие 2026 года компания зафиксировала операционный убыток в размере 25 миллионов долларов и чистый убыток в 29 миллионов долларов. Дополнительное давление оказал выход из совместного проекта в Майами, принесший бухгалтерский убыток в 18 миллионов долларов.
- Дорогой долг: В июне «Йелостоун» разместила в Тель-Авиве облигации на сумму 600 миллионов шекелей под довольно высокую ставку 7,5% годовых.
Взгляд в будущее: риски и ожидания рынка
Грядущее IPO в США призвано снизить долговую нагрузку и разбавить дорогой заемный капитал акционерным финансированием. Для инвесторов это классическая венчурная ставка на недвижимость: огромная разница между ценой покупки дисконтированного офиса и будущей стоимостью готовых квартир в самом сердце Нью-Йорка обещает высокую доходность. Однако до момента сдачи первых объектов в эксплуатацию проект будет требовать постоянных денежных вливаний, оставаясь чувствительным к стоимости строительных материалов и динамике процентных ставок.