Разделение израильского бетона: почему новостройки дорожают, а квартиры без ММД продаются в убыток

Двуглавый рынок: тектонический раскол израильского бетона

Израильский рынок недвижимости в октябре 2026 года демонстрирует беспрецедентное структурное разделение. Как детально анализирует издание Funder, эпоха всеобщего и непрерывного роста цен осталась в прошлом: сегодня рынок стал четко выраженным «двуглавым». С одной стороны, цены на новые квартиры с современными комнатами безопасности (ММД) удерживают свои позиции и даже растут. С другой стороны, сегмент старого вторичного жилья без ММД переживает настоящий обвал. Потребители и инвесторы больше не готовы рисковать безопасностью, что привело к массовому сбросу незащищенных квартир.

Этот тренд подтверждает и авторитетная газета TheMarker, указывая на резкий скачок числа сделок, закрывающихся с убытком для продавцов. Инвесторы, приобретавшие недвижимость на пике цен в 2022 году, сегодня вынуждены фиксировать как реальные, так и номинальные потери, чтобы перенаправить капитал в более безопасные активы или на фондовый рынок. Эксперты сравнивают происходящее с классической коррекцией на фондовых биржах.

Тель-Авивский парадокс: падение спроса при рекордных ценах

Главный эпицентр израильского рынка — Тель-Авив — переживает глубокий спад активности. Согласно публикациям портала ice, объем сделок в городе сократился более чем на 45%: к концу отчетного периода было зафиксировано всего 2 787 транзакций против 5 147 за аналогичный период прошлого года. Тем не менее, медианная цена сделки в Тель-Авиве удерживается на высоком уровне в 3,48 миллиона шекелей. Этот парадокс объясняется активностью в ультра-премиальном сегменте, где иностранные покупатели и состоятельные израильтяне продолжают скупать элитные объекты стоимостью в десятки миллионов шекелей.

Ярким примером стабильности элитного спроса выступает масштабный проект «Муза» на севере Тель-Авива, расположенный напротив парка Яркон. Как сообщает NadlanCenter, консорциум в составе группы «Феникс» и компании «Америка Исраэль» подписал контракт на сумму 370 миллионов шекелей со строительным гигантом «Аштром» на возведение первой 34-этажной башни комплекса. Общий объем продаж проекта оценивается в 4,4 миллиарда шекелей, а в рамках предпродаж (присейла) пентхаус на 33-м этаже ушел за рекордные 23,2 миллиона шекелей (около 100 тысяч шекелей за кв. м). Финансирование первого этапа на сумму 1,7 миллиарда шекелей обеспечивают ведущие банки Апоалим и Дисконт.

Параллельно иностранный капитал активно ищет надежную гавань на побережье. По данным NadlanCenter, две семьи из Лос-Анджелеса в рамках одной сделки приобрели сразу 11 квартир (включая два пентхауса) в проекте «Story Gali Yam» в Нетании от группы Давида Азулая на общую сумму около 40 миллионов шекелей. Для еврейской диаспоры покупка жилья в Израиле в 2026 году стала не просто инвестицией, а созданием стратегического жизненного якоря.

Маркетинговые войны: скрытые скидки и ипотека под 1,99%

Чтобы стимулировать продажи стандартных квартир, девелоперы вынуждены идти на беспрецедентные уступки. Как сообщает экономическое издание globes, застройщики все активнее привлекают потребительские клубы для обеспечения гарантированного объема продаж. Например, компания «Буни ха-Тихон» в рамках сотрудничества с женским клубом «Мами» (Mami) Мааян Адам продала в Реховоте 72 квартиры за одну неделю на сумму 183 миллиона шекелей. Аналогичные кампании проводят клубы «Хейр» (с застройщиком «Аура» в Хадере, Рамат-ха-Шароне и Рамат-Гене) и «Хот» (с компанией «Ав-Гад»), предлагая скидки до 500 тысяч шекелей и схемы финансирования 85/15 без привязки к индексу цен.

Тем не менее, юристы призывают к осторожности. Адвокат Алекс Сахаров из фирмы «Вексслер Бергман и партнеры» на страницах globes предупреждает, что застройщики могут искусственно завышать базовый прейскурант перед объявлением о «клубных скидках», поэтому покупателям необходима независимая проверка.

Помимо работы с клубами, девелоперы переходят к прямой финансовой агрессии. Как отмечает ice, в Петах-Тикве и других городах центра страны рекламные щиты предлагают прямые скидки до 250 тысяч шекелей на готовые квартиры. Другим мощным инструментом стало субсидирование ипотеки. В Тель-Авиве застройщики предлагают покупателям субсидированную ставку 1,99% годовых на 15 лет, в то время как рыночные банковские ставки составляют 4–5%. При кредите в 1 миллион шекелей экономия по сравнению со стандартной таблицей Шпицера превышает 1 200 шекелей в месяц (около 200 тысяч шекелей за весь срок), однако такие условия исключают предоставление скидки с базовой цены квартиры.

Карта убытков: где инвесторы теряют больше всего

Глубокий анализ налоговых данных, представленный в материалах Funder и TheMarker, раскрывает географию падения цен на вторичном рынке без ММД. Лидером антирейтинга стала Беэр-Шева: здесь 24% инвесторов (каждый четвертый), купивших квартиры в пиковом 2022 году и продавших их в 2026 году, зафиксировали чистый убыток. В Ашдоде доля убыточных сделок составила 19%, в Тель-Авиве — 16% (каждая шестая квартира), в Хайфе — 13%. В городах-спутниках центрального округа (Холон, Ришон-ле-Цион, Петах-Тиква, Бней-Брак) средний уровень убыточных продаж колеблется в пределах 9–11%. Наиболее устойчивым оказался Рамат-Ган, где доля сделок с потерями составила всего 3%.

В то же время точечные сделки в периферийных районах показывают, что спрос на качественные частные дома сохраняется. По информации globes, в Кирьят-Ате (квартал Гиват-Рам) двухсемейный дом площадью 140 кв. м с участком был продан за 2,45 миллиона шекелей (при стартовой цене 2,65 млн). Покупатели планируют вложить значительные средства в его реновацию.

Судебные прецеденты и муниципальный хаос

Рыночную неопределенность усугубляют юридические споры и неэффективность местных властей. Газета ynet сообщает о важном решении Окружного суда Хайфы, который отклонил иск продавца дома в Пардес-Ханне, пытавшегося аннулировать сделку из-за задержки выплаты финальных 100 тысяч шекелей. Судья Ихсан Канаан постановил, что виновником задержки был сам продавец, не обеспечивший своевременную регистрацию прав на имущество в течение полугода, и обязал его выплатить 40 тысяч шекелей судебных издержек.

Параллельно надзорные органы бьют тревогу из-за хаоса в муниципалитетах. Согласно отчету Управления по обеспечению соблюдения земельного законодательства, опубликованному на портале NadlanCenter, 17 местных планировочных комиссий (включая Кфар-Сабу, Рамат-ха-Шарон, Димону и Бейт-Шеан) проигнорировали требования закона и не завершили обязательный аудит строительных нарушений на своей территории. Это подрывает прозрачность рынка и мешает борьбе с незаконным строительством.

На фоне строительного раскола происходят и тектонические сдвиги в смежных отраслях. Как сообщает ice, инфраструктурный фонд «Генерейшн Капитал» близок к покупке энергетического гиганта «Шикун у-Бинуй Энергия» за 4,5 миллиарда шекелей. Сделка, однако, сталкивается с жестким противодействием Управления по конкуренции, опасающегося монополизации рынка снабжения электроэнергией.

В то время как израильский капитал ищет альтернативные пути развития — например, компания Living Stone Immo (среди совладельцев которой контролирующий акционер Tempo Жак Бер) ведет переговоры о покупке 1 500 квартир в Германии за 120 миллионов евро, как сообщает NadlanCenter, — внутренний рынок Израиля остается заложником фактора безопасности. Будущее цен на жилье в стране напрямую зависит от темпов обновления старого фонда и готовности государства форсировать проекты расселения и реновации (Пинуй-Бинуй).