Затишье на набережной Тель-Авива и бум за «зеленой чертой»: куда движется израильский девелопмент
Резкая поляризация рынка недвижимости Израиля в первой половине 2026 года разделила девелоперов на тех, кто фиксирует миллионные убытки из-за пустующих пентхаусов, и тех, кто удваивает продажи за счет регионального спроса.
Рынок недвижимости Израиля резко поляризовался: элитный сегмент Тель-Авива у моря заморожен из-за отсутствия иностранных покупателей, тогда как спрос уходит в более доступные многоквартирные проекты в регионах.
Продажи квартир в Иудее и Самарии за первое полугодие 2026 года (534 объекта) уже превысили показатели за весь прошлый год, в то время как группа «Авив» зафиксировала нулевые продажи в своем флагманском проекте на набережной Тель-Авива.
Высокая стоимость финансирования заставляет покупателей отказываться от неподъемных ипотек в центре страны, смещая интерес на периферию, чтобы минимизировать ежемесячные платежи по схеме Шпицера.
Рынок недвижимости Израиля в первой половине 2026 года демонстрирует глубокую структурную поляризацию. Традиционный локомотив сверхдорогого жилья — первая линия у моря в Тель-Авиве — столкнулся с фактическим замораживанием спроса. В то же время в Иудее и Самарии фиксируется беспрецедентный строительный и покупательский бум. Эти разнонаправленные тренды отчетливо прослеживаются в свежих финансовых отчетах крупнейших застройщиков и данных профильных ведомств.
Затишье на первой линии: почему пустеют элитные башни Тель-Авива
Ярким свидетельством охлаждения ультра-премиального сегмента стал финансовый отчет группы «Авив» за второй квартал 2026 года, на который ссылается издание Calcalist. Известный девелопер не смог продать ни одной квартиры за первые шесть месяцев года в своем флагманском 18-этажном проекте на улице Герберт Самуэль в Тель-Авиве.
Проект, рассчитанный на 50 квартир со средней стоимостью около 11 миллионов шекелей (и ценой квадратного метра до 145 тысяч шекелей), оказался заложником геополитической ситуации. Основная целевая аудитория — иностранные покупатели — практически исчезла из-за нестабильности в сфере безопасности и укрепления шекеля, сделавшего израильские активы слишком дорогими в валютном эквиваленте.
В результате группа «Авив» завершила полугодие с чистым убытком в размере 8,5 миллионов шекелей, а ее доходы от продажи квартир рухнули с 50 миллионов шекелей в первом полугодии 2025 года до всего 20 миллионов в 2026 году. Схожая картина «нулевых продаж» зафиксирована и в другом проекте компании на улице Висоцки в Тель-Авиве, хотя там практически весь фонд был распродан еще в прошлом году.
Устойчивость премиум-класса: опыт «Братьев Хаджадж»
На этом фоне результаты компании «Братья Хаджадж», опубликованные порталом Ice, демонстрируют, что более диверсифицированный премиум-сегмент сохраняет жизнеспособность. Компания реализовала с начала года 149 квартир на общую сумму более 1 миллиарда шекелей (в среднем 6,7 млн шекелей за объект).
Основной объем продаж пришелся на престижные, но более доступные по сравнению с первой линией проекты:
- Сде-Дов: 65 квартир по средней цене 7,5 млн шекелей;
- Сумейль: 12 квартир по средней цене 7,6 млн шекелей;
- Бавли: 41 квартира по средней цене 7,6 млн шекелей.
Важным аналитическим маркером является то, что «Братья Хаджадж» практически не используют агрессивные финансовые инструменты для привлечения покупателей. Лишь 3,5% сделок были заключены по популярной на рынке схеме «20/80» (когда покупатель платит 20% при подписании договора, а остаток — при сдаче объекта), и компания полностью отказалась от субсидирования подрядных ссуд. Это защищает девелопера от «волны расторжений», о которой ранее предупреждал Минфин: за отчетный период у компании был аннулирован лишь один договор на сумму 5,5 млн шекелей, и квартира была быстро перепродана.
Тектонический сдвиг на Восток: строительный бум в Иудее и Самарии
Диаметрально противоположная ситуация наблюдается за пределами «зеленой черты». Как сообщает телеканал N12, в Иудее и Самарии зафиксирован аномальный всплеск покупательской активности. За первые шесть месяцев 2026 года здесь было продано 534 новые квартиры — это больше, чем за весь 2025 год (453 квартиры). Если текущий темп сохранится, годовой прирост продаж составит 136%.
Этот бум сопровождается изменением самого характера застройки. Если десять лет назад почти половину (44,1%) активного строительства составляли частные одно-двухэтажные дома, то к марту 2026 года их доля упала до 31,2%. На смену им пришли многоквартирные дома высотой от 3 до 6 этажей, доля которых выросла до 47,1%.
По словам Рана Яная, генерального директора строительной компании «Ц.П. Хевра ле-биньян», в регион пошла волна новых покупателей — молодых семей, которые ищут здесь не идеологический компромисс, а высокое качество жизни, сильные общины и, главное, доступные цены на жилье, которые невозможно найти в Гуш-Дане.
Что это значит для рынка и личных финансов
Решения застройщиков, принятые в 2024–2025 годах (например, покупка дорогой земли под застройку в Тель-Авиве или расширение портфеля в Петах-Тикве и Герцлии), сегодня определяют их финансовую устойчивость. Компании, сделавшие ставку исключительно на ультра-богатых покупателей-иностранцев, вынуждены нести убытки из-за кассовых разрывов.
Для рядовых граждан, планирующих покупку жилья, текущая ситуация открывает новые реалии. Высокие процентные ставки делают обслуживание крупных кредитов по классической таблице Шпицера (Луах Шпицер) крайне обременительным. В этих условиях фокус спроса закономерно смещается из дорогого центра в регионы, где за те же деньги можно приобрести просторную квартиру в современном многоэтажном проекте с гораздо меньшей долговой нагрузкой.