Скрытый кризис новостроек: почему отмена сделок и долги застройщиков перекраивают рынок жилья

На израильском рынке недвижимости разворачивается масштабный тектонический сдвиг. Внешне сектор демонстрирует стабильность и даже локальный рост цен, однако под этим фасадом скрывается опасное перераспределение финансовых рисков. Инструменты продаж, которые спасли застройщиков от стагнации в предыдущие два года, сегодня начинают взрывать систему изнутри.

Иллюзия стабильности и феномен «отмененных сделок»

Министерство финансов Израиля бьет тревогу по поводу нарастающей волны отмен сделок купли-продажи жилья. Однако детальный анализ ситуации показывает более сложную картину. Как сообщает экономический портал ice со ссылкой на финансовую отчетность крупных девелоперов, отказ первоначального покупателя от квартиры больше не означает крах для застройщика.

Например, строительная компания Kata Group зафиксировала отмену 7 сделок на сумму 37,6 млн шекелей. Причиной стала банальная неспособность покупателей привлечь необходимое финансирование к моменту завершения строительства. Тем не менее, компания быстро перепродала 5 из этих квартир, причем по существенно более высокой цене: если средняя стоимость отмененных контрактов составляла 5,37 млн шекелей, то новые покупатели приобрели их почти за 7 млн шекелей. Аналогичные процессы наблюдаются у таких гигантов, как «Исраэль Кандх» (отмена сделок на 22,7 млн шекелей с последующей быстрой перепродажей) и в проектах братьев Хаджидж.

Застройщики утверждают, что риск невыхода на сделку минимален из-за жестких штрафных санкций. Так, руководство компании «Перковски» в своем отчете прямо заявляет, что вероятность отказа покупателя завершить сделку стремится к нулю благодаря высоким штрафам и жесткому предварительному андеррайтингу.

Кредитная петля: как работают схемы «80/20» и «90/10»

Причина, по которой покупатели массово переоценивают свои силы, кроется в агрессивном маркетинге. Чтобы обойти жесткие ограничения Банка Израиля на предоставление так называемых «кредитов от подрядчика», девелоперы разработали изощренные финансовые схемы.

Показателен пример той же Kata Group: во втором квартале из 120 проданных квартир (рост на 50% по сравнению с прошлым годом) 89 были реализованы с предоставлением финансирования от застройщика и освобождением от привязки к строительному индексу (Мадад Тсумот Бния). Компания предлагает схему оплаты «20-41-39»: 20% при подписании договора, 41% вторым платежом и 39% непосредственно перед получением ключей. Поскольку финальный платеж составляет менее 40%, сделка формально не подпадает под регуляторные ограничения Банка Израиля для кредитов застройщика.

Причинно-следственный мост: Сделки, заключенные на пике популярности программ «80/20» и «90/10» в 2023–2024 годах, сегодня, в 2025–2026 годах, оборачиваются жестким столкновением с реальностью. Покупатели, рассчитывавшие, что к моменту сдачи дома процентные ставки снизятся, обнаруживают себя перед необходимостью брать классическую машканту под высокие проценты. Те, кто не проходит банковский андеррайтинг, вынуждены расторгать договоры, теряя первоначальный взнос.

Взрывной рост рисков в небанковском секторе

Когда традиционные банки закрывают двери перед заемщиками и мелкими подрядчиками, те обращаются к альтернативному рынку. Согласно официальному годовому отчету Управления рынка капитала, опубликованному изданием TheMarker, объем небанковского кредитования в Израиле в 2025 году вырос на внушительные 27%.

Однако оборотной стороной этого роста стало резкое ухудшение качества кредитного портфеля. Регулятор предупреждает о критической концентрации рисков: на конец 2025 года совокупный объем просроченной задолженности или долгов, находящихся в процессе реструктуризации (הסדר חוב), в сфере недвижимости достиг 5 миллиардов шекелей. Это колоссальные 13% от всего объема небанковского кредитования в строительном секторе. Регулятор прямо заявляет: популярные маркетинговые акции застройщиков «90/10» и «80/20» фактически перекладывают будущие системные риски на плечи финансового сектора.

Институциональные гиганты делят пирог альтернативного финансирования

Несмотря на очевидные риски, крупные финансовые институты видят в текущем кризисе ликвидности уникальную возможность для экспансии. На рынке происходит передел сфер влияния:

1. Выход Ampa Capital на рынок машкант: Как сообщает TheMarker, компания Ampa Capital (контролируемая группой Ampa и страховым гигантом Menora Mivtachim) объявила о выходе на рынок ипотечного кредитования под залог недвижимости. Для этого компания привлекла тяжелую артиллерию — Тома Бен-Давида, бывшего руководителя ипотечного направления крупнейшего банка Hapoalim. Компания намерена направить 100 млн шекелей собственного капитала на расширение этого направления с амбициозной целью — увеличить кредитный портфель до 5 млрд шекелей к 2027 году.
2. Экспансия Shomera в сферу госгарантий: Страховая компания Shomera приняла стратегическое решение войти в сегмент предоставления гарантий в соответствии с Законом о продажах (ערבויות חוק המכר). По информации NadlanCenter, компания планирует развернуть деятельность объемом в миллиарды шекелей в сотрудничестве с банковскими и внебанковскими структурами. Руководство Shomera рассматривает этот шаг как ключевой двигатель роста на фоне обострения конкуренции между страховыми компаниями за право финансировать девелоперов.

Что это значит для кошелька израильтян?

Для рядового потребителя эпоха «дешевых квартир в рассрочку» подходит к концу. Если вы планируете покупку квартиры по схеме «80/20», необходимо понимать: отсрочка платежа — это не скидка, а перенос финансового бремени на будущее.

При расчете будущей машканты по классической таблице выплат («Луах Шпицер») под текущие высокие ставки ежемесячный платеж может оказаться на 30–40% выше, чем при расчете по ставкам двухлетней давности. Потребителям следует заранее, минимум за год до получения ключей, начинать процесс одобрения ипотеки и не полагаться исключительно на обещания застройщиков о «беспроцентных рассрочках», которые в конечном итоге могут обернуться потерей квартиры и огромными штрафами.