Падение госсубсидий и хаос в оценках: как застройщики Израиля борются с издержками
Резкое сокращение государственных жилищных программ вынуждает израильских девелоперов переключаться на свободный рынок, оптимизировать строительные затраты и оспаривать непрозрачные муниципальные сборы.
Застройщики массово сворачивают участие в низкомаржинальных госпрограммах субсидированного жилья, перенаправляя ресурсы на свободный рынок и вертикальную интеграцию активов.
Средняя стоимость проданного жилья у девелопера Tidhar снизилась на 900 тыс. шекелей, в то время как элитный сегмент Тель-Авива демонстрирует стабильность со средней ценой сделок у Anshei Ha-Ir в 7,8 млн шекелей.
Хаос в системе начисления муниципальных сборов на улучшение (хитель ашбаха) создает разницу в оценках соседних участков до 227%, лишая застройщиков финансовой предсказуемости и затягивая сдачу проектов.
Израильский рынок недвижимости в середине 2026 года проходит через глубокую структурную трансформацию. Эпоха дешевых кредитов и масштабного государственного субсидирования осталась в прошлом. Сегодня застройщики вынуждены адаптироваться к жестким макроэкономическим условиям: высоким процентным ставкам, раздутой себестоимости строительства и непредсказуемой фискальной политике местных властей. Финансовые отчеты крупнейших игроков за второй квартал 2026 года наглядно демонстрируют, кто сумел перестроить бизнес-модель, а кто несет тяжелые потери.
Смена приоритетов: уход от госпрограмм к свободному рынку
Ярким примером изменения рыночной конъюнктуры стали результаты компании Amram Avraham. Как сообщает информационный портал ice, денежный объем от продажи квартир компании сократился в первом полугодии 2026 года почти на 50% — с 1,35 миллиарда шекелей в прошлом году до 663 миллионов шекелей.
Однако детальный анализ показывает, что этот спад обусловлен исключительно прекращением продаж сотен квартир в рамках государственной программы субсидированного жилья «Цена для новосела» (Мехир ле-Миштакен). На свободном рынке девелопер сохраняет стабильный темп: во втором квартале 2026 года было продано 120 квартир против 73 за аналогичный период прошлого года (рост на 64%).
Главным вызовом для компании остается обслуживание гигантского кредитного портфеля. Amram Avraham удерживает кредиты с привязкой к ставке Prime на сумму 4,365 миллиарда шекелей. В условиях жесткой монетарной политики Банка Израиля любое изменение процентной ставки всего на 0,5% обходится компании в 21,8 миллиона шекелей дополнительных расходов на финансирование. Чтобы удержать покупателей, застройщику пришлось выплатить около 5 миллионов шекелей в качестве субсидий по ипотечным кредитам клиентов.
Вертикальная интеграция и борьба за маржинальность
В условиях, когда классический девелопмент сталкивается с падением рентабельности, выигрывают компании, контролирующие всю цепочку создания стоимости.
Строительный гигант Tidhar, недавно завершивший первичное публичное размещение акций (IPO) на Тель-Авивской фондовой бирже, продемонстрировал во втором квартале рост выручки на 4% (до 754 миллионов шекелей). Согласно отчету в газете Globes, за первое полугодие компания продала 294 квартиры по сравнению со 159 за аналогичный период прошлого года. Тем не менее, средняя цена проданного объекта снизилась сразу на 900 тысяч шекелей — до 3,1 миллиона шекелей, что указывает на смещение спроса в сторону более доступного сегмента. Чистая прибыль компании на бумаге рухнула на 90% (до 5 миллионов шекелей), однако это связано с разовыми расходами на IPO в размере 75 миллионов шекелей (включая бонусы сотрудникам и акционерам). Без учета этих факторов скорректированная прибыль за квартал выросла на 36%.
Еще более агрессивную стратегию вертикальной интеграции демонстрирует группа Yozmot Real Estate («Йозмаот Пיתוח На Nadlan»). Как сообщает финансовый ресурс Funder, компания совершила впечатляющий рывок, зафиксировав чистую прибыль в размере 58,5 миллиона шекелей в первом полугодии 2026 года против убытка в 5,8 миллиона шекелей годом ранее.
Секрет успеха Yozmot заключается в диверсификации и жестком контроле над расходами. Компания приобрела долю в сети строительных магазинов «Хабуш» (5 крупных центров снабжения), что позволило ей напрямую контролировать стоимость строительных материалов и нивелировать рост индекса затрат на строительство (Мадад Тсумот Бния). Кроме того, компания активно развивает портфель доходной недвижимости, планируя довести площадь коммерческих и офисных площадей под своим управлением до 60 тысяч кв. м к 2030 году.
Креативный маркетинг и элитный сегмент Тель-Авива
В то время как периферия борется за покупателя с помощью скидок, в Тель-Авиве девелоперы используют нестандартные маркетинговые ходы. Компания Anshei Ha-Ir («Аншей ха-Ир»), специализирующаяся на городском обновлении (Тама-38 и Пинуй-Бинуй), запустила беспрецедентную акцию «Квартира в подарок», разыграв среди покупателей жилье стоимостью 2 миллиона шекелей.
Этот шаг полностью оправдал себя. Согласно отчету компании, ее доходы во втором квартале подскочили на 158% — до 110 миллионов шекелей, а чистая прибыль составила 28,1 миллиона шекелей (по сравнению с убытком годом ранее). Средняя стоимость проданных компанией квартир превысила 7,8 миллиона шекелей, включая продажу трех пентхаусов на общую сумму 58 миллионов шекелей (в среднем по 19,3 миллиона шекелей за объект). Успех позволил совету директоров утвердить программу обратного выкупа облигаций на сумму 4 миллиона шекелей.
Инфраструктурный щит: господрядчики на подъеме
Пока жилищный сектор лихорадит, подрядные компании, ориентированные на государственные и технологические мегапроекты, чувствуют себя сверхуверенно. Строительная группа Best, недавно вышедшая на биржу, увеличила чистую прибыль во втором квартале на 182% — до 34,7 миллиона шекелей.
Как отмечает Calcalist, портфель заказов группы вырос до 6,2 миллиарда шекелей. Главными драйверами роста стали контракт на строительство нового корпуса медицинского центра «Ихилов» в Тель-Авиве (420 миллионов шекелей) и возведение офисной башни для технологического гиганта Nvidia в Йокнеаме (170 миллионов шекелей). Инфраструктурные проекты обеспечивают стабильный денежный поток, защищенный от колебаний потребительского спроса.
Налоговый тупик и хаос с оценками
Главными препятствиями для снижения цен на жилье остаются бюрократия и фискальное давление государства. В интервью подкасту Re:Israel генеральный директор «Африка Исраэль Магурим» Ронит Эшед Леви заявила, что если бы государство отказалось от высоких налогов на недвижимость и снизило стоимость земли, цены на квартиры в Израиле упали бы на 60–70%. Она предложила ввести фиксированный сбор на улучшение (хитель ашбаха) для каждого проекта и разработать единый типовой договор для программ расселения («пинуй-бинуй»), чтобы исключить многолетние юридические споры.
Остроту проблемы сборов на улучшение иллюстрирует недавний прецедент в Иерусалиме, о котором сообщает портал NadlanCenter. Застройщик Shoval Group оспорил требование местной планировочной комиссии выплатить сбор в размере 19 миллионов шекелей за проект на 183 квартиры в районе Раמות Алон.
В то время как независимый оценщик со стороны застройщика оценил сумму улучшения всего в 320 тысяч шекелей, назначенный государством решающий оценщик утвердил сумму в 15,8 миллиона шекелей. Застройщик указал на вопиющий факт: на соседнем участке с абсолютно аналогичными параметрами другой государственный оценщик установил сбор в размере 6,8 миллиона шекелей. Разница в оценках составила 227%, что подрывает базовый принцип равенства налогообложения. Апелляционная комиссия была вынуждена назначить дополнительного независимого эксперта для пересмотра дела, подчеркнув, что без стабильности и предсказуемости оценок строительный сектор не сможет нормально функционировать.
Влияние на кошелек потребителя
Для рядовых граждан происходящие изменения означают постепенное исчезновение дешевых квартир от государства и рост зависимости от рыночных ставок. Застройщики перекладывают свои возросшие расходы на финансирование (особенно при расчетах по классической схеме выплат Шпицера) на конечного покупателя. В этих условиях ключевыми факторами выживания рынка становятся гибкость девелоперов, их способность оптимизировать внутренние издержки и готовность государства к реформированию налоговой системы.