Снижение ставки до 3,25% и рекордный долг: как израильтяне спасают свои ипотеки
Третье подряд снижение базовой ставки Банка Израиля спровоцировало рекордную волну рефинансирования, однако скрытые риски на рынке жилья продолжают расти из-за популярности отложенных платежей.
Снижение базовой ставки до 3,25% вызвало исторический бум рефинансирования ипотек объемом свыше 4,5 млрд шекелей, так как заемщики спешат снизить платежи.
Объем отложенных «баллонных» кредитов вырос на 20% за год до 29,2 млрд шекелей, а средний размер машканты держится у рекордной отметки в 1,2 млн шекелей.
Популярные схемы от застройщиков 80/20 переносят долговую нагрузку на будущее: через 1-2 года покупателям придется возвращать миллиарды шекелей, что грозит дефолтами.
Израильский рынок недвижимости переживает тектонический сдвиг. Монетарное смягчение, начатое Банком Израиля, запустило цепную реакцию: заемщики массово пересматривают старые дорогие кредиты, в то время как застройщики продолжают завлекать покупателей агрессивными маркетинговыми акциями с отложенной оплатой. За фасадом стабилизации скрывается опасный дисбаланс, который может проявиться в ближайшие годы.
Шаг навстречу заемщикам: ставка падает до 3,25%
Монетарный комитет Банка Израиля принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 процентных пункта — до уровня 3,25%. Как сообщает профильный портал NadlanCenter, это уже третье снижение подряд (после раундов в мае и июле) и четвертое с начала текущего года. Решение регулятора обусловлено замедлением инфляции, которая закрепилась ниже середины целевого диапазона, а также относительной стабильностью шекеля и снижением премии за риск Израиля до уровня, предшествовавшего октябрю прошлого года.
Для рядовых ипотечных заемщиков это долгожданное облегчение. По оценке Ассоциации консультантов по ипотеке, данное снижение уменьшит ежемесячный платеж по средней машканте примерно на 65 шекелей, что сбережет около 20 тысяч шекелей за весь жизненный цикл кредита. Эксперты подчеркивают: хотя возврата к эпохе практически нулевых ставок ждать не стоит, нисходящий тренд открывает отличные возможности для оптимизации долгов. На этом фоне зафиксирован примечательный сдвиг в поведении потребителей: доля кредитов, привязанных к индексу потребительских цен (ИПЦ), выросла с исторического минимума в 10% до более чем 20%.
Рекордное рефинансирование: спасение от «процентного шока»
Снижение стоимости денег моментально отразилось на поведении заемщиков. Согласно данным финансового издания ice, в Израиле зафиксирован исторический максимум по объему рефинансирования ипотечных кредитов, который достиг астрономических 4,507 миллиарда шекелей.
Причина столь бурной активности очевидна: семьи, взявшие крупные кредиты (от 2 млн шекелей) на пике процентных ставок в 2022–2023 годах, столкнулись с увеличением ежемесячного платежа по стандартной таблице Шпицера (Луах Шпицер) в среднем на 2 000 шекелей. Теперь, когда тренд развернулся, рефинансирование позволяет пересчитать структуру выплат и снизить долговую нагрузку.
При этом Банк Израиля заявляет, что не видит системной угрозы в задержках платежей. Несмотря на то, что абсолютный объем просроченной задолженности (более 90 дней) колеблется у отметки 4,239 миллиарда шекелей, в процентном отношении к общему ипотечному портфелю доля проблемных заемщиков снизилась до 0,63%. Регулятор начнет беспокоиться и ужесточать правила выдачи машканты только в том случае, если этот показатель устойчиво превысит планку в 0,7%.
Тикающая бомба на 29 миллиардов: взрывной рост «баллонных» кредитов
Однако за оптимистичной статистикой рефинансирования скрывается гораздо более тревожный тренд. Как сообщает аналитическое издание Calcalist, в Израиле зафиксирован взрывной рост портфеля так называемых «баллонных» (или bullet) кредитов. За год их объем увеличился на 20%, достигнув в июле внушительных 29,2 миллиарда шекелей. Только с начала года этот показатель вырос на 2,2 миллиарда (8%).
«Баллонный» кредит предполагает, что заемщик не выплачивает тело долга ежемесячно по таблице Шпицера, а обязуется вернуть всю сумму целиком в конце срока, выплачивая лишь проценты (или накапливая их). Популярность этого инструмента — прямое следствие маркетинговых акций застройщиков по схеме «80/20» (когда покупатель платит 20% стоимости квартиры при подписании договора, а остальные 80% — при заселении, зачастую оформляя их в виде баллонного кредита, проценты по которому временно компенсирует подрядчик).
В этом кроется серьезный временной разрыв причин и следствий. Решения о покупке квартир по схеме «80/20», принятые в условиях высоких ставок прошлых лет, сегодня маскируют реальную долговую нагрузку граждан. Настоящее испытание для рынка наступит через 1–2 года, когда эти кредиты придется гасить. Если к моменту сдачи домов цены на недвижимость снизятся, финансовое положение заемщиков ухудшится или банки откажут им в переоформлении «баллона» в классическую машканту, рынок может столкнуться с волной дефолтов.
Взгляд в будущее: иллюзия стабильности
Несмотря на локальное замедление темпов продаж, общий объем выданных ипотечных кредитов в июле достиг 11,56 миллиарда шекелей — самого высокого уровня с конца 2024 года. При этом средний размер ипотеки израильской семьи вплотную приблизился к историческому пику и составил 1,2 миллиона шекелей.
Снижение процентной ставки Банка Израиля до 3,25% выступает мощным стимулятором спроса и дает передышку тем, кто уже выплачивает кредиты. Однако накопление гигантского объема отложенных обязательств («баллонов» почти на 30 млрд шекелей) на фоне околорекордных размеров средней машканты указывает на то, что финансовые риски домохозяйств не исчезли, а лишь сдвинулись во времени.