Передел коммерческих площадей: почему гиганты избавляются от ТЦ, а институционалы скупают коворкинги
Крупные игроки израильского рынка недвижимости проводят масштабную ротацию активов. Капитал перетекает из традиционных торговых центров в гибкие рабочие пространства и сверхкрупные многофункциональные транспортно-пересадочные узлы.
На рынке недвижимости Израиля идет масштабный передел: крупные холдинги избавляются от классических ТЦ и точечных офисов, перекладывая капитал в гибкие рабочие пространства и гигантские транспортно-пересадочные узлы.
Исторический участок в центре Иерусалима выставлен на торги с ориентиром в 500 млн шекелей, сеть коворкингов Fattal при участии Phoenix оценена в 1,4 млрд шекелей, а региональный ТЦ в Рош-Пине продан за 48,5 млн шекелей.
Бизнес уходит от жестких долгосрочных обязательств. Компании выбирают гибкую аренду (коворкинги с заполняемостью 93%), а девелоперы делают ставку на концепцию TOD — интеграцию жилья и торговли напрямую с железнодорожными станциями.
Израильский рынок коммерческой и доходной недвижимости переживает глубокую структурную перестройку. На фоне макроэкономической неопределенности и изменения потребительских привычек крупнейшие инвестиционные группы, страховые гиганты и девелоперы начали агрессивную ротацию своих портфелей. Капитал стремительно уходит из традиционных одноформатных объектов в пользу гибких офисных пространств и масштабных многофункциональных проектов (mixed-use), жестко привязанных к транспортным артериям.
Три знаковые сделки последних дней наглядно иллюстрируют этот тектонический сдвиг: от продажи исторического центра Иерусалима под мегапроект до консолидации рынка коворкингов и перераспределения торговых площадей в Галилее.
Иерусалимский мегапроект: интеграция истории и транспорта
Одним из главных событий на рынке земли стало выставление на продажу знаменитого комплекса «Беньян» в самом сердце Иерусалима. Как сообщает издание Calcalist, распорядители наследства покойного миллионера Альберта Беньяна установили стартовую цену лота в 420 миллионов шекелей, хотя реальная рыночная стоимость 10 дунамов земли между улицами Яффо, ха-Невиим и Рауля Валленберга оценивается примерно в полмиллиарда шекелей.
Утвержденный в 2023 году план застройки (ТАБА) предусматривает создание здесь классического многофункционального узла нового поколения:
- Жилье: два небоскреба высотой 29 и 31 этаж на 295 квартир (около 25 тыс. кв. м).
- Гостеприимство: отели на 200 номеров (около 10 тыс. кв. м).
- Торговля: современные коммерческие площади (около 14 тыс. кв. м).
- Историческое наследие: реставрация и интеграция знаковых построек XIX века, включая дом Навона, дом паши и исторический отель «Камениц».
Ключевым драйвером стоимости этого проекта выступает концепция TOD (Transit-Oriented Development). Будущие здания будут напрямую, через подземные и надземные переходы, соединены с новой станцией тяжелой железной дороги (продление ветки от вокзала «Ицхак Навон»). Подобная интеграция гарантирует проекту колоссальный пешеходный трафик и делает его устойчивым к любым рыночным колебаниям. Средства от продажи участка, к слову, будут направлены в стипендиальный фонд для израильских студентов, что подчеркивает социальную значимость сделки.
Институциональный залог на гибкость: Phoenix заходит в коворкинги Fattal
В то время как в Иерусалиме закладывается фундамент под физические стены будущего, в центре страны происходит консолидация рынка рабочих пространств. Страховой гигант Phoenix приобретает 20% акций объединенной компании коворкингов, создаваемой гостиничной группой Fattal Holdings на базе сетей ROOMS и SwitchUp.
Согласно отчетам на Тель-Авивской фондовой бирже, оценка объединенной компании после вхождения Phoenix составит внушительные 1,4 миллиарда шекелей. Сделка носит характер безденежного обмена активами: Phoenix передает Fattal свои права (50%) на офисное здание «Бейт ха-Веред» в Гиватаиме. Этот шаг также позволяет Phoenix урегулировать давний спор с Управлением рынка капитала касательно распределения активов внутри холдинга.
Объединенная сеть будет управлять офисными пространствами общей площадью 350 тысяч кв. м (в основном в Тель-Авиве и Рамат-Гане). Финансовые показатели направления демонстрируют поразительную устойчивость: в 2025 году деятельность ROOMS и SwitchUp принесла Fattal около 315 миллионов шекелей дохода при операционной прибыли (EBITDA) в 82 миллиона шекелей и заполняемости на уровне 93%. В 2026 году ожидается рост заполняемости до 95%.
Вхождение крупнейшего институционального инвестора в этот сектор доказывает: гибкие офисы (co-working) перестали быть временным убежищем для стартапов. В эпоху гибридной работы крупные корпорации предпочитают не связывать себя долгосрочной прямой арендой, а делегировать управление рабочим пространством профессиональным операторам.
Периферийный арбитраж: Ashtrom уступает дорогу региональным хищникам
Третий вектор рыночных изменений — географический. Крупный строительный конгломерат Ashtrom принял решение избавиться от своего торгового центра в Рош-Пине на севере страны, продав его компании GT Real Estate за 48,5 миллиона шекелей.
Для Ashtrom это классический выход из непрофильного малоформатного актива. Для покупателя же — GT Real Estate под руководством Габриэля Трабельси — это стратегическая экспансия. Компания, исторически базировавшаяся на юге (Нетивот, Сдерот, Офаким), активно осваивает северный регион. Помимо покупки ТЦ в Рош-Пине, GT Real Estate начинает строительство торгового комплекса площадью 6000 кв. м в соседнем Хацор-ха-Глилит.
Новые владельцы планируют провести оптимизацию ТЦ в Рош-Пине (площадью 4750 кв. м), рассчитывая поднять его чистый операционный доход (NOI) с нынешних 3 миллионов до 5 миллионов шекелей в год. Этот пример показывает, что региональные специализированные операторы зачастую могут управлять локальной торговой недвижимостью гораздо эффективнее, чем общенациональные гиганты.
Как это повлияет на экономику и кошелек граждан?
Для рядовых израильтян эти тектонические сдвиги в девелопменте несут вполне осязаемые изменения:
- Новые стандарты городской среды: Успех иерусалимского проекта «Беньян» докажет жизнеспособность концепции, при которой человеку не нужен автомобиль. Возможность жить, работать, делать покупки и садиться на поезд в Тель-Авив или аэропорт Бен-Гурион, не выходя на улицу, станет золотым стандартом для крупных городов.
- Трансформация рынка труда: Масштабные инвестиции в коворкинги означают, что предложение качественных рабочих мест с элементами велнеса, спорта и консьерж-сервиса будет расти. Работодатели будут все чаще предлагать сотрудникам работу в технологичных локальных хабах вместо ежедневных поездок в перегруженный центр Тель-Авива.
- Развитие периферии: Экспансия таких игроков, как GT Real Estate, на север страны, даже в условиях сложной геополитической обстановки, гарантирует жителям Рош-Пины и Хацор-ха-Глилит доступ к современным торговым форматам, дискаунтерам и рабочим местам, что частично сгладит экономический разрыв между центром и периферией.