Скрытые скидки застройщиков и судебный прецедент: что происходит на рынке жилья Израиля
Номинальный рост цен на квартиры скрывает глубокий кризис ликвидности девелоперов, вынужденных идти на скрытые скидки и сталкивающихся с угрозой изъятия банковских гарантий.
Номинальные цены на жилье в Израиле остаются высокими, но застройщики маскируют реальное снижение цен на 6-10% через скрытые субсидии, отсрочки платежей и гарантированную аренду.
Средняя ипотека в июле составила 1,117 млн шекелей, средняя цена квартиры выросла до 2,435 млн шекелей, а строительный гигант Ashtrom зафиксировал полугодовой убыток в 115 млн шекелей.
Судебный прецедент по изъятию гарантий «Хок ха-Мехер» из-за задержек строительства угрожает стабильности застройщиков, а отложенные платежи покупателей создают риски дефолтов к 2028-2029 годам.
Израильский рынок недвижимости демонстрирует удивительный парадокс: официальные индексы Центрального статистического бюро (ЦСБ) и показатели средних ипотек упрямо ползут вверх, в то время как строительные гиганты фиксируют миллионные убытки, а продажи в элитных проектах практически остановились. Чтобы удержать номинальные цены и привлечь покупателей, девелоперы идут на беспрецедентные финансовые уступки, которые не попадают в официальную статистику, искажая реальную картину происходящего.
Миф о падении цен и суровая статистика ипотек
Некоторые рыночные аналитики поспешили заявить о двузначном падении цен на жилье в Израиле. Однако, как сообщает издание ice, детальный анализ средних показателей опровергает эти утверждения. Средний размер ипотечного кредита в июле вплотную приблизился к своему историческому максимуму и составил 1,117 млн шекелей (пик был зафиксирован в марте на уровне 1,129 млн шекелей).
Более того, средняя цена покупаемой квартиры выросла до 2,435 млн шекелей, что на 3,7% выше показателей первого квартала года. Даже отчеты компании «Тадхар», чей генеральный директор Ори Левин ранее прогнозировал падение рынка на 15–20%, показали резкий скачок доходов и прибыли, а продажи в Тель-Авиве шли по более высоким ценам.
При этом статистика Министерства финансов о «десятках тысяч непроданных квартир» (около 70–84 тысяч) часто вводит общественность в заблуждение. По оценкам Министерства строительства, более половины из этого объема составляют объекты, на которые лишь получено разрешение на строительство, но работы на площадках еще даже не начались.
Финансовая экробатика: как Hagag прячет скидки
Чтобы не снижать номинальную стоимость квадратного метра в договорах (что мгновенно обрушило бы их оценку в глазах финансирующих банков), застройщики используют креативные схемы продаж. Ярким примером стала новая кампания братьев Хаджадж в престижном проекте «Инфинити» в Тель-Авиве, проанализированная журналистами ice.
Компания предлагает покупателям заселиться, внеся аванс всего в 1 млн шекелей, а остаток суммы выплатить через три года без оформления промежуточной ипотеки. Если покупатель решает сдать квартиру в аренду, застройщик гарантирует ему выплату фиксированного дохода, эквивалентного доходности от 24% до 52% на сумму первоначального взноса (фактически возвращая от 240 до 528 тысяч шекелей).
Для 4-комнатной квартиры стоимостью около 6,7 млн шекелей (67 337 шекелей за кв. м) и при реальной аренде в 18 тысяч шекелей в месяц чистая доходность составляет 3,22%. С учетом гарантированных выплат от застройщика покупатель получает скрытую скидку в размере 6,4%. Однако в базах данных ЦСБ эта сделка будет зарегистрирована по полной стоимости в 6,7 млн шекелей. Таким образом, официальный индекс цен остается искусственно завышенным.
Кризис гигантов: убытки Ashtrom и падение маржинальности
За фасадом стабильных цен скрывается тяжелое финансовое положение строительного сектора. Как сообщает Globes, группа «Аштром» завершила первое полугодие с чистым убытком в размере 115 млн шекелей (из которых 76 млн пришлось на второй квартал). Инвесторы отреагировали мгновенно: акции компании упали на 5,5%, а с начала года потеряли более 23% своей стоимости.
Особенно сильно пострадали сегменты арендного жилья и концессионных инфраструктурных проектов. Дочерняя компания «Аштром Магурим» столкнулась с падением рентабельности: норма прибыли во втором квартале рухнула с 24% до 14%. За три месяца компания смогла продать всего 52 квартиры по всей стране. В таких флагманских проектах, как объекты на улицах Эйнштейн, Альтерман и Зихрон-Яаков в Тель-Авиве, а также на улице Таръад в Рамат-Гане, за все первое полугодие было продано буквально по одной квартире.
Заместитель генерального директора компании Орен Нусбаум объяснил инвесторам, что затраты на строительство резко выросли из-за дефицита рабочей силы и логистических проблем военного времени, тогда как цены продажи уперлись в потолок покупательской способности. Тем не менее, руководство компании надеется на постепенный выход рынка из стагнации к концу года на фоне снижения ключевой ставки Банком Израиля до 3,25%, о котором пишет TheMarker.
Судебный удар по застройщикам: прецедент с гарантиями «Хок ха-Мехер»
Дополнительным фактором риска для застройщиков стало прецедентное решение Окружного суда Тель-Авива, вынесенное судьей Ноа Гроссман, о котором сообщает портал NadlanCenter. Суд разрешил покупателям квартир в проекте ТМА 38 на севере Тель-Авива, который столкнулся с длительной задержкой строительства, аннулировать сделки и полностью изъять свои банковские гарантии («ערבויות חוק מכר» — гарантии по Закону о продажах).
Это решение ломает устоявшуюся практику, когда изъятие гарантий допускалось только при банкротстве застройщика. Суд встал на сторону рядовых семей, которые годами вынуждены одновременно выплачивать ипотеку и оплачивать аренду альтернативного жилья из-за срыва сроков девелопером.
Специалисты предупреждают о серьезных последствиях этого прецедента. Шемай (оценщик недвижимости) Шмулик Коэн (гендиректор SK Shamaut) отмечает, что гарантии фиксируются за 3–5 лет до планируемой сдачи объекта. На растущем рынке разница между суммой старой гарантии и реальной рыночной стоимостью новой квартиры в том же районе сегодня может достигать от 500 тысяч до 1 млн шекелей. Если покупатели начнут массово требовать возврата денег по гарантиям вместо ожидания квартир, это может спровоцировать волну банкротств застройщиков и дефолтов мелких подрядчиков.
Экономический мост: к чему приведет скрытая ипотечная бомба
Сегодняшние агрессивные маркетинговые акции застройщиков (схемы «плати 10% сейчас, остальное при заселении») — это прямая причина будущего финансового давления на граждан. Покупатели, соблазнившиеся низким первоначальным взносом в 2024–2026 годах, временно избежали необходимости брать крупные кредиты.
Однако уже к 2028–2029 годам, когда эти дома будут достроены, им придется выплатить оставшиеся 80–90% стоимости квартир. К этому моменту им придется оформлять гигантские машканты. Если процентные ставки не снизятся радикально, ежемесячные платежи, рассчитанные по классической таблице Шпицера (Луах Шпицер), окажутся неподъемными для сотен семей. Это может привести к вынужденным массовым распродажам квартир на вторичном рынке и локальному сдуванию ценового пузыря.