Оборонные технологии вытесняют классический хайтек: как милитаризация бизнеса меняет рынок офисов
Сектор дефенс-тек привлекает миллионные инвестиции и требует масштабных закрытых пространств, спасая коммерческую недвижимость Тель-Авива и Беэр-Шевы на фоне спада в ИТ-секторе.
Смена доминанты в израильском хайтеке: оборонные технологии и кибербезопасность вытесняют традиционное ПО и гейминг, становясь главными драйверами спроса на офисы.
Сделка AITAN на $41 млн подчеркивает приток капитала в дефенс-тек, в то время как заполняемость офисов в Герцлии-Питуах упала до 90,57%, а в иерусалимском Хар-Хоцвим — до 63%.
Оборонный сектор требует физического присутствия сотрудников в офисах из-за секретности. Это поддерживает аренду в Тель-Авиве и Беэр-Шеве, но снижает популярность гибридной работы.
Израильский технологический сектор переживает глубокую структурную трансформацию. На смену эпохе доминирования потребительского программного обеспечения, гейминга и классических SaaS-платформ приходит эра «физического искусственного интеллекта», кибербезопасности и оборонных технологий (defense-tech). Этот тектонический сдвиг, спровоцированный затяжными военными действиями, не просто меняет приоритеты венчурных инвесторов, но и напрямую перекраивает карту коммерческой недвижимости Израиля.
Миллионы в оборонный ИИ: кейс стартапа AITAN
Ярким свидетельством растущего доминирования оборонного сектора стала крупная инвестиционная сделка компании AITAN (ранее известной как eyesAtop). Как сообщает издание Mako, стартап успешно завершил раунд финансирования серии А на сумму 41 миллион долларов (общий объем привлеченного капитала достиг 54 миллионов долларов). Раунд возглавили крупные венчурные игроки Deep33 и Dell Technologies Capital.
AITAN разрабатывает боевые системы на базе искусственного интеллекта для беспилотников и робототехники. Продукция компании активно используется ЦАХАЛом и Министерством обороны Израиля с 7 октября 2023 года, налетав более полумиллиона оперативных часов. Система способна превращать гражданские дроны в защищенные военные аппараты с ИИ-навигацией, управляемые через единый интерфейс.
Компания имеет глубокие корни в израильском оборонном сообществе: ее основатели — выходцы из элитного подразделения 8200. Стартап был переименован в AITAN в память о капитане Эйтане Остере, погибшем в Ливане в сентябре 2024 года. Сегодня компания активно нанимает резервистов и расширяет штат, что требует значительных физических площадей для работы.
Офисный парадокс: почему дефенс-теку не подходит «гибрид»
Влияние этого тренда на рынок недвижимости детально описано в свежем отчете группы «Натам» (Newmark Natam) за первое полугодие 2026 года, опубликованном порталом Ynet. Аналитики констатируют: традиционные ИТ-гиганты (такие как Monday, Fiverr, Lightricks, Amdocs) оптимизируют штаты и сокращают арендуемые площади под влиянием внедрения ИИ и общей рыночной осторожности.
В то же время оборонные и киберкомпании демонстрируют противоположный тренд — они активно расширяются. В отличие от классического хайтека, сектор дефенс-тек имеет свою специфику:
- Отсутствие гибридного режима: Из-за строгих протоколов безопасности, работы с секретными данными и физическим оборудованием (дронами, роботами, микросхемами) сотрудники обязаны находиться в офисах и лабораториях пять дней в неделю.
- Потребность в больших площадях: Оборонным компаниям требуются не просто столы для ноутбуков, а специализированные сборочные зоны, экранированные комнаты и серверные.
Географический раскол: победители и проигравшие на рынке аренды
Согласно отчету «Натам», этот сдвиг привел к резкой поляризации рынка офисной недвижимости класса А:
1. Тель-Авив и Беэр-Шева удерживают лидерство
В Тель-Авиве башни класса А практически полностью заполнены (средний уровень заполняемости вырос до 98,89%). Самым дорогим районом остается ось Менахема Бегина, где аренда выросла до 151 шекеля за кв. метр. Высокий спрос поддерживается отличной транспортной доступностью (Красная линия метротрамвая и железная дорога).
Вторым бенефициаром стала Беэр-Шева, где зафиксирован рост заполняемости до 90,3%. Парк Гав-Ям Негев лидирует на юге с арендной платой 75 шекелей за кв. метр, а в хайтек-парке Омер цены поднялись до 53 шекелей за кв. метр. Это напрямую связано с концентрацией оборонных ведомств и киберподразделений на юге страны.
2. Спад в традиционных хайтек-хабах
В Герцлии-Питуах — историческом центре израильского ИТ — заполняемость офисов класса А снизилась с 94,4% до 90,57%, а средняя арендная плата упала со 100,75 до 96,75 шекеля за кв. метр. Владельцы зданий здесь вынуждены идти на уступки и предлагать льготные пакеты, чтобы остановить отток арендаторов.
Еще более драматичная ситуация наблюдается в Иерусалиме, а именно в технопарке Хар-Хоцвим, где из-за ввода новых площадей и ухода ряда технологических компаний заполняемость рухнула с 84,3% до 63%.
3. Стабильный север и укрепление центра
В Реховоте и Нес-Ционе заполняемость взлетела до 95,23% благодаря росту компаний в сфере безопасности, биотеха и фармацевтики. В Хайфе (парк Матам) и Йокнеаме ситуация стабильна, хотя арендодатели снижают цены в среднем на 3,7%, чтобы удержать клиентов.
Влияние на экономику и потребителя
Для обычных граждан этот тренд означает смещение фокуса на рынке труда. Вакансии в сфере классического веб-девелопмента и маркетинга сокращаются, в то время как специалисты по аппаратному обеспечению (hardware), системные инженеры и разработчики ИИ для оборонного сектора становятся самыми востребованными фигурами.
С точки зрения недвижимости, инвесторам стоит пересмотреть свои портфели: в ближайшие годы коммерческие площади вблизи оборонных кластеров (таких как Беэр-Шева, Реховот и транспортные узлы Тель-Авива) будут более устойчивыми к кризисам, чем традиционные офисы в Герцлии.