Сворачивание долгосрочной аренды и амортизационный тупик: почему съемное жилье в Израиле дорожает
Провал государственных тендеров сократил предложение семейных квартир на четверть, в то время как частные арендодатели сталкиваются со скрытыми налоговыми переплатами при продаже активов.
Резкое сокращение предложения крупных съемных квартир (на 25% за год) на фоне массового провала государственных тендеров долгосрочной аренды в Нагарии, Беэр-Шеве и Тель-Авиве.
Средние ставки аренды в Израиле выросли на 4,8% в годовом исчислении, при этом дефицит предложения в южных городах (Ашкелон) достиг критических 50%.
«Амортизационный капкан» Налогового управления: использование налоговых льгот или ставки 10% при аренде сегодня увеличит налог на прирост капитала (Мас Шевах) на десятки тысяч шекелей при продаже квартиры в будущем.
Израильский рынок жилья функционирует в режиме своеобразных «клещей»: в то время как темпы роста цен на покупку квартир демонстрируют признаки легкого замедления, стоимость аренды продолжает агрессивный подъем. По данным аналитической платформы WeCheck, в общенациональном масштабе средние ставки аренды оказались на 4,8% выше показателей июля прошлого года. Этот дисбаланс обостряется двумя параллельными процессами: системным кризисом государственных программ долгосрочной аренды и усложнением налогового планирования для частных инвесторов.
Провал институциональной аренды: дефицит бьет по семьям
Попытки государства создать альтернативный рынок долгосрочной аренды через Земельное управление Израиля (РАМИ) и госкомпанию «Дира ле-аскир» фактически зашли в тупик. Застройщики массово игнорируют государственные тендеры из-за высокой стоимости финансирования и жестких условий.
Показательным примером стал недавний тендер в Явне, где компания «Райсдор» под руководством Яки Райснера выиграла право на строительство 104 квартир. Застройщик заплатил за землю около 10,2 млн шекелей, однако расходы на развитие инфраструктуры составили колоссальные 27,6 млн шекелей (около 364 тысяч шекелей на одну единицу жилья). По условиям соглашения, квартиры будут сдаваться в аренду на 15 лет, причем половина из них — по субсидируемым ставкам для льготников.
Однако этот локальный успех меркнет на фоне череды провалов в других регионах:
- В Нагарии тендер на 128 квартир провалился — ни один подрядчик не подал заявку.
- В Джальджулии не удалось реализовать участок под 96 квартир.
- В Беэр-Шеве (микрорайон Ха-Ракафот) сорван тендер на 196 единиц жилья.
- В Тель-Авиве был полностью отменен запланированный тендер на 180 квартир.
Следствием этого стал структурный сдвиг в предложении. Если объем свободных для съема малогабаритных квартир (1–3 комнаты) вырос на 14% за счет ввода новостроек, то предложение крупных семейных квартир (4–5 комнат) рухнуло на 16% за месяц и на 25% в годовом исчислении. В таких городах, как Ашкелон, общее предложение съемного жилья сократилось почти наполовину (-50%), аналогичная негативная динамика фиксируется в Ашдоде, Беэр-Шеве и Реховоте.
Налоговые лабиринты частного сектора
На фоне дефицита предложения частные арендодатели пытаются оптимизировать свои доходы, лавируя между тремя налоговыми режимами, каждый из которых таит скрытые издержки. В 2026 году порог полного освобождения от налога на доходы от аренды составляет 5 654 шекеля в месяц. Превышение этого лимита запускает сложные механизмы расчета.
- Режим частичного освобождения: При превышении порога сумма льготы уменьшается на величину превышения. Например, при аренде в 8 000 шекелей превышение составляет 2 346 шекелей. Льготный порог опускается до 3 308 шекелей, а облагаемая налогом часть достигает 4 692 шекелей в месяц. При налоговой ставке в 31% годовой налог составит около 17 400 шекелей.
- Фиксированный режим (10%): Налог уплачивается со всей суммы дохода с первого шекеля без права вычета расходов. Для квартиры со ставкой 8 000 шекелей налог составит всего 9 600 шекелей в год. Разница с частичным освобождением — почти в два раза в пользу фиксированной ставки.
- Прогрессивный режим: Доход суммируется с личными доходами владельца и облагается по стандартным ступеням (для лиц старше 60 лет начальная ставка может составлять всего 10% вместо базовых 31%). Этот режим позволяет вычитать текущие расходы (амортизацию, ремонты, проценты по ипотеке).
Для граждан, которые одновременно сдают свое единственное жилье и арендуют другое, действует статья 122 Постановления о подоходном налоге. Она позволяет вычитать уплаченную арендную плату (до 90 000 шекелей в год) из налогооблагаемого дохода. Так, получая 10 000 шекелей в месяц и выплачивая 7 000 шекелей за аренду своего жилья, собственник заплатит 10% налога только с разницы, что снизит его годовые обязательства с 12 000 до 3 600 шекелей.
Амортизационная мина при продаже недвижимости
Главная финансовая опасность кроется на стыке текущего налогообложения и будущего налога на прирост капитала (Мас Шевах). Выбирая сегодня простые и дешевые режимы (полное освобождение или 10%), арендодатели соглашаются на отказ от вычета амортизации.
Налоговое управление Израиля придерживается жесткой позиции: при последующей продаже квартиры из первоначальной стоимости покупки будет вычтена теоретическая амортизация за все годы аренды (обычно около 2% от стоимости строительного компонента в год), независимо от того, заявлял ли ее владелец фактически.
Пример долгосрочных последствий:
Квартира куплена за 2 млн шекелей (стоимость строения без учета земли — 1 млн шекелей) и сдавалась в течение 15 лет по ставке 10%. Накопленная расчетная амортизация за этот период составит 300 000 шекелей. При продаже объекта эта сумма искусственно увеличит чистый прирост капитала, что приведет к необходимости доплаты налога на прирост капитала (Мас Шевах по ставке 25%) в размере 75 000 шекелей.
Для инвесторов, владеющих несколькими квартирами или планирующих долгосрочное удержание активов, этот фактор полностью нивелирует сиюминутную выгоду от простых налоговых схем. В то же время владельцы единственного жилья в большинстве случаев освобождены от уплаты Мас Шевах, поэтому для них данные риски менее актуальны.