Креативный учет девелоперов и рекорды рефинансирования: что спасает израильский рынок недвижимости
Массовое переоформление машкант снизило уровень дефолтов заемщиков, а крупные застройщики компенсируют падение продаж дорогостоящими кредитами и переоценкой будущих проектов.
Домохозяйства справляются с долговой нагрузкой за счет массового рефинансирования машкант и растягивания выплат по таблице Шпицера, что временно снижает уровень дефолтов.
Застройщики сталкиваются с резким удорожанием финансирования (ставки по кредитам достигают 10% годовых) и маскируют падение реальных продаж бумажной переоценкой активов.
Реальное испытание рынка на прочность ожидается в 2026–2027 годах, когда наступит срок окончательных расчетов по квартирам, купленным по схемам «10/90» в период пиковых ставок.
Израильский рынок недвижимости демонстрирует поразительную адаптивность перед лицом затяжного периода высоких процентных ставок. Последние макроэкономические отчеты и финансовые результаты крупнейших девелоперов страны вскрывают глубокий парадокс: вопреки тревожным предупреждениям Министерства финансов о неминуемой волне дефолтов и массовом расторжении сделок, реальный сектор находит способы удерживаться на плаву. Секрет этой устойчивости кроется в масштабной финансовой инженерии — как на уровне домохозяйств, так и в кабинетах корпоративных бухгалтеров.
Ипотечный маневр: почему падают просрочки при росте долгов
Свежие данные Банка Израиля, проанализированные Ассоциацией ипотечных консультантов, фиксируют парадоксальную динамику. С одной стороны, средний размер жилищного кредита (машканты) продолжает расти, увеличившись с 1,098 млн до 1,117 млн шекелей. С другой стороны, доля просроченных платежей снизилась с 0,66% до 0,63%, а общий объем проблемной задолженности упал до минимума с начала года — 4,239 млрд шекелей.
Объяснение этого феномена кроется в рекордной волне рефинансирования (михзур). Столкнувшись с падением реальных располагаемых доходов из-за высокой стоимости жизни, израильские семьи массово пересматривают условия своих кредитов. Заемщики объединяют потребительские ссуды с ипотекой и растягивают выплаты на более длительный срок.
При такой реструктуризации заново рассчитывается структура выплат по таблице Шпицера (схеме «Луах Шпицер»). И хотя в долгосрочной перспективе общая переплата по кредиту существенно возрастает, в краткосрочном периоде это снижает ежемесячную нагрузку на семейный бюджет и спасает заемщиков от немедленного дефолта. Это происходит на фоне высокой долговой нагрузки: сегодня около половины израильских семей отдают за машканту около 40% своего чистого дохода, что значительно превышает рекомендуемый Банком Израиля безопасный порог в 30%.
Миф о лавине отмен: реальная статистика застройщиков
Ранее Министерство финансов предупреждало, что в пиковые периоды доля отмен сделок купли-продажи жилья достигала 7%. Однако финансовые отчеты крупнейших публичных застройщиков рисуют гораздо более спокойную картину:
- «Исраэль Канада» зафиксировала всего две отмены контрактов за полугодие.
- «Тадхар» сообщает о пяти расторгнутых договорах (при этом средняя стоимость отмененных сделок составила 3,1 млн шекелей).
- «Ахим Хаджадж» зафиксировала лишь одну отмену реального контракта на фоне продаж объемом в миллиард шекелей. Большинство остальных отказов пришлись на ни к чему не обязывающие предварительные заявки на покупку (בקשות רכישה).
- «Азорим» отчиталась о 15 отменах на 57 млн шекелей, но почти половина из них (7 сделок) произошла в проекте «Сдерот Франкфурт» из-за задержки с получением разрешения на строительство, что дало покупателям законное право выйти из сделки.
Тем не менее, эксперты предупреждают о временном лаге. Сделки, заключенные в 2023–2025 годах по агрессивным рекламным акциям (вроде «плати 10% сейчас, остальное при заселении»), начнут требовать окончательного расчета в 2026–2027 годах. Именно тогда покупатели, рассчитывавшие на помощь родителей, наследство или падение ставок, могут столкнуться с суровой реальностью невозможности привлечь недостающий капитал.
Бухгалтерская акробатика и сверхдорогие кредиты
Пока спрос балансирует на грани, застройщики вынуждены решать проблемы с ликвидностью и стоимостью финансирования. Ставка прайм удерживается на уровне 5%, из-за чего девелоперы привлекают оборотный капитал под крайне высокие проценты.
Примером жесткого давления на ликвидность служит сделка компании «Прашковски». Застройщик привлек краткосрочный кредит на 22 млн шекелей под экстраординарные 10% годовых (прайм плюс 5%) у крупного финансового института. Столь высокая ставка обусловлена низким качеством обеспечения: компания предоставила залог второй очереди на недвижимость в Ришон-ле-Ционе (первая очередь уже заложена в пользу «Герметик Нееманут»). Условия кредита также включают жесткие ковенанты: запрет на выплату дивидендов и ограничение показателя LTV (отношение долга к стоимости активов).
Другой способ поддержания красивой отчетности продемонстрировала компания «Амрам Авраам». Она зафиксировала трехкратный рост квартальной прибыли до 165 млн шекелей. Однако этот успех носит преимущественно бумажный характер. Компания уступила единоличный контроль над дочерней структурой по реновации жилья «Амрам эт Нидам», перейдя на совместное владение с Эли Нидамом (владельцем «Шохам Бизнес»).
Эта реорганизация позволила провести переоценку актива силами фирмы BDO. В результате собственный капитал дочерней компании в размере всего 31 млн шекелей (показавшей убыток в 3,2 млн шекелей в первом полугодии) превратился в актив стоимостью 327 млн шекелей, принеся «Амрам Авраам» единовременную бухгалтерскую прибыль в 149 млн шекелей. При этом физические продажи квартир у компании упали на 59% (до 199 единиц), главным образом из-за сокращения объемов в сегменте субсидированного государством жилья.
Взгляд в будущее: ставка на неизбежный дефицит
Несмотря на текущие трудности, крупные игроки демонстрируют уверенность в долгосрочной стабильности рынка. Генеральный директор компании «И.Х. Дамри» Игаль Дамри лично приобрел акции своей компании на сумму около 808 тысяч шекелей (что эквивалентно 10% его годового оклада), увеличив свою долю до 52,9%. Компания испытывает точечные трудности с реализацией элитных объектов в престижном районе Сде-Дов в Тель-Авиве, однако планирует компенсировать это повышением цен в других своих проектах.
Аналогичный оптимизм выражает генеральный директор Tidhar Ори Левин. По его прогнозам, период слабости рынка близится к завершению. Во втором квартале Tidhar зафиксировала рекордную выручку в 892 млн шекелей и валовую маржу в 20,4%, выплатив своим сотрудникам бонусы на сумму 56 млн шекелей.
Резюме для покупателя: Текущее затишье на рынке и стабильность цен во многом искусственны. Застройщики удерживают номинальные цены с помощью скрытых скидок и субсидирования ипотечных ставок для покупателей, параллельно используя бухгалтерские переоценки для успокоения инвесторов. Для рядового гражданина это означает, что рассчитывать на обвал цен не стоит: фундаментальный дефицит предложения и высокая стоимость финансирования строительства продолжат толкать рынок вверх при малейшем смягчении монетарной политики Банка Израиля.