Угроза банкротств против упрямства девелоперов: почему рынок недвижимости Израиля зашел в тупик

Израильский рынок недвижимости в сентябре 2026 года оказался в эпицентре жесткого противостояния рыночных сил и девелоперских амбиций. Острый дефицит покупателей, вызванный затяжным периодом высоких процентных ставок, столкнулся с нежеланием крупных застройщиков снижать цены на жилье. В то время как руководство одних компаний открыто предупреждает о надвигающейся волне дефолтов в строительном секторе, другие призывают коллег по цеху держать оборону до последнего, уверяя, что недвижимость в Израиле «умеет только расти».

Сигнал рынку: «Кто ждет падения цен — живет в кино»

Ярким отражением позиции крупных игроков, стремящихся не допустить обвала цен, стало заявление председателя совета директоров компании Kardan Real Estate Айелет Шакед на строительной конференции издания TheMarker. Бывший министр внутренних дел и юстиции Израиля выразила крайнюю уверенность в незыблемости текущих прайсов.

«Я думаю, что те, кто рассчитывает на снижение цен на квартиры, живут в кино. Цены на недвижимость умеют только расти, в том числе из-за постоянного удорожания себестоимости строительства».

Подобная риторика, по мнению аналитиков рынка, выполняет роль психологического якоря для всей отрасли. Шакед фактически посылает сигнал конкурентам: снижение цен — это проявление слабости, способное обрушить весь карточный домик проектного финансирования. Однако за этим оптимистичным фасадом скрываются глубокие системные проблемы, которые уже невозможно игнорировать.

Долговая петля 2026 года: почему застройщикам грозит дефолт

Совершенно иную, гораздо более тревожную картину рисует генеральный директор группы Elbit Real Estate Эран Мазор в своем интервью порталу ynet. По его оценке, затяжной характер кризиса в 2025–2026 годах ставит под угрозу выживание многих строительных компаний.

Причина нынешнего кризиса уходит корнями в решения прошлых лет. В период ультрадешевых кредитов застройщики активно скупали землю под проекты с высоким уровнем кредитного плеча. Сегодня, когда продажи практически остановились, эти долги превратились в финансовую удавку. Банковская система продолжает поддерживать девелоперов, однако бесконечно рефинансировать замороженные проекты невозможно. С каждым месяцем простоя объем долга растет, что неизбежно приведет к банкротству мелких и средних подрядчиков, не имеющих значительной подушки безопасности.

Парадокс аренды и инфляционный тупик

На рынке жилья Израиля сформировался опасный макроэкономический парадокс:

• Спрос на покупку квартир парализован: потенциальные покупатели не обладают достаточным собственным капиталом, а обслуживание ипотеки по схеме выплат Шпицера при текущих ставках стало неподъемным бременем.
• Спрос на аренду бьет рекорды: не имея возможности купить жилье, граждане массово уходят на рынок съема. Цены на аренду непрерывно растут последние три года.

Этот перекос напрямую бьет по карманам всех израильтян. Поскольку плата за аренду жилья является крупнейшим компонентом в индексе потребительских цен (ИПЦ), перегретый рынок съема разгоняет инфляцию. В результате Банк Израиля лишается возможности существенно снизить ключевую ставку, замыкая порочный круг дорогого кредитования.

Исчезновение инвесторов и спасительная периферия

Главным фактором заморозки продаж девелоперы называют практически полное отсутствие инвесторов. В сделках 2026 года их доля стремится к нулю. Чтобы вернуть капитал на рынок, Эран Мазор предлагает государству пойти на временный компромисс: снизить налог на покупку недвижимости (который сейчас составляет 8%) для тех инвесторов, которые обязуются сдавать квартиры в долгосрочную аренду не менее пяти лет без права быстрой перепродажи. Это могло бы насытить рынок съемного жилья, сбить инфляцию и дать застройщикам необходимую ликвидность.

В условиях жесткого кризиса выигрывают те компании, которые вовремя переориентировали свои портфели. Стратегия ухода из сверхдорогого Тель-Авива и центра страны на периферию сегодня доказывает свою эффективность. Проекты в таких городах, как Афула (где квартиры премиум-класса продаются дешевле 2 млн шекелей), Эйлат (с ориентацией на краткосрочную аренду с доходностью 7–8%), Лод, Ашкелон и Бат-Ям, требуют гораздо меньшего объема начального капитала и остаются доступными для реальных покупателей. Кроме того, фокус на проектах городской регенерации (пинуй-бинуй) позволяет минимизировать затраты на покупку земли, страхуя девелоперов от банкротства в это нестабильное время.