Первый проект «Пинуй-Бинуй» в Афуле: как реновация окраин меняет доступность жилья
Утверждение масштабной программы сноса и застройки в Афуле доказывает экономическую целесообразность городской регенерации за пределами Гуш-Дана на фоне роста цен в периферии.
Программы городской регенерации «Пинуй-Бинуй» выходят на периферию Израиля благодаря росту рыночных цен, делающему такие проекты рентабельными для застройщиков.
В Афуле взамен 31 квартиры в аварийных домах построят 229 новых, при этом почти половина из них (46%) будет малогабаритным жильем до 80 кв. м.
При средней стоимости метра в Афуле на уровне 17-19 тыс. шекелей новые квартиры станут качественной и относительно доступной альтернативой перегретому рынку центра страны.
Окружная комиссия по планированию и застройке Северного округа утвердила к депозиту первый в истории Афулы проект в формате «Пинуй-Бинуй» (снос старого жилья с последующей новой застройкой). Это решение знаменует собой тектонический сдвиг на израильском рынке недвижимости: городская регенерация, долгое время остававшаяся привилегией исключительно сверхдорогих районов Гуш-Дана, начинает активно продвигаться на периферии.
Экономический порог преодолен: почему Афула стала рентабельной
Исторически проекты «Пинуй-Бинуй» требовали колоссальной маржинальности, которая достигалась только при астрономических ценах на землю в Тель-Авиве, Герцлии или Рамат-Гане. Однако к осени 2026 года ситуация изменилась. Согласно данным порталов NadlanCenter и ice, текущие цены на жилье в Афуле зафиксировались в диапазоне 17 000 – 19 000 шекелей за кв. м.
Именно этот ценовой уровень сделал проект экономически жизнеспособным для частных застройщиков без привлечения прямых государственных субсидий. Сегодня средняя стоимость трехкомнатной квартиры в городе составляет около 1,45 млн шекелей, а четырехкомнатные квартиры в новых кварталах торгуются по цене 2–2,2 млн шекелей. При такой конъюнктуре строительные компании могут закладывать адекватную норму прибыли, расселяя жильцов старого фонда в современные высотные дома.
Параметры флагманского проекта «Комплекс Хадасим»
Проект, продвигаемый строительной группой «Рахмани» и спроектированный архитектурным бюро Ran Blender Architects, охватывает территорию площадью 5,6 дунама в историческом центре Афулы (в границах улиц Хатива Теша, Хадасим и Римон).
Вместо шести ветхих зданий, в которых сейчас насчитывается всего 31 квартира, здесь появится современный жилой квартал:
- Один 25-этажный жилой небоскреб;
- Два 10-этажных здания;
- В общей сложности 229 новых квартир;
- Около 750 кв. м коммерческих площадей на первых этажах;
- Около 775 кв. м под общественные нужды (включая здание высотой до 6 этажей);
- Двухуровневый подземный паркинг.
Особое социальное значение имеет структура жилого фонда: 46% от общего числа квартир (около 105 единиц) составят малогабаритные квартиры площадью до 80 кв. м. Это критически важно для молодых семей и одиноких специалистов, ищущих доступную альтернативу дорогому центру страны.
Безопасность и градостроительный баланс
Как отмечает планировщик Северного округа Дикла Ади Перец, проект в Афуле — это не просто коммерческая застройка, а стратегическая необходимость. Старые здания в центре города не защищены от землетрясений и не имеют современных комнат безопасности (МАМАД), что в условиях текущих оборонных вызовов на севере Израиля является вопросом выживания жильцов.
Параллельно Окружная комиссия Иерусалима демонстрирует схожий тренд на балансировку плотности застройки. В столичном районе Гиват-Мордехай при утверждении проекта на 300 арендных квартир комиссия пошла навстречу жителям и отменила строительство одной из двух 25-этажных башен в пользу создания общественного парка. Это подчеркивает общую тенденцию: израильские регуляторы в 2026 году стараются жестче контролировать качество городской среды, не допуская бездумного превращения спальных районов в «бетонные джунгли».