Сделка на опережение: как бюрократия позволила покупателям субсидированного жилья заработать миллионы
Четырехлетняя задержка в выдаче разрешения на строительство в Ришон-ле-Ционе позволила покупателям квартир обойти пятилетний запрет на продажу и получить прибыль сразу после заселения.
Задержки в выдаче строительных разрешений сокращают реальный срок действия ограничений на продажу субсидированного жилья, превращая его в инструмент быстрой спекуляции.
Земельный участок под 68 квартир подорожал с 29,1 млн до 37,7 млн шекелей в процессе перепродажи между застройщиками еще до получения разрешения на строительство.
Покупатели квартир в проекте Almogim в Ришон-ле-Ционе смогут продать жилье сразу после получения ключей в 2029 году благодаря истечению 7-летнего срока с момента розыгрыша.
В израильском девелопменте наступил момент, когда регуляторные сбои и бюрократические задержки начинают приносить неожиданную финансовую выгоду конечным покупателям. Ярким примером этого парадокса стал проект компании Almogim в новом районе Хацавим в Ришон-ле-Ционе. Спустя четыре с половиной года после того, как Земельное управление Израиля выставило участок на продажу, застройщик наконец получил разрешение на строительство. Однако эта задержка создала уникальную лазейку для участников государственной программы субсидированного жилья «Мехир Матара».
Бюрократический парадокс: продажа в день получения ключей
Согласно правилам государственных программ субсидирования («Дира бе-Анаха» и «Мехир Матара»), на покупателей накладывается жесткое ограничение по перепродаже квартир. Они не имеют права выставлять жилье на свободный рынок либо в течение 5 лет с момента получения разрешения на строительство, либо в течение 7 лет с даты проведения государственного розыгрыша — в зависимости от того, что наступит раньше.
В кейсе района Хацавим розыгрыш квартир состоялся в декабре 2022 года. Из-за затяжного процесса согласований разрешение на строительство было получено только в сентябре 2026 года. Работы на площадке начнутся в конце текущего года и займут около трех лет, завершившись на рубеже 2029–2030 годов.
Поскольку семилетний срок ограничений от даты розыгрыша истекает в декабре 2029 года, покупатели смогут выставить свои квартиры на продажу практически в день получения ключей. Государственная скидка в сотни тысяч шекелей, которая задумывалась как инструмент долгосрочной поддержки молодых семей, де-факто превратилась в ликвидный спекулятивный капитал, доступный к реализации без необходимости реального проживания в купленном объекте.
Цепочка перепродаж: как дорожала земля в Ришон-ле-Ционе
История земельного участка площадью 2,4 дунама наглядно иллюстрирует, как застройщики используют вторичный рынок земли для оптимизации портфелей в условиях высоких процентных ставок.
Первоначальный победитель государственного тендера, компания Mvnim VeNetivim, приобрела права на застройку за 16,5 млн шекелей, взяв на себя обязательства по выплате еще 12,6 млн шекелей на развитие инфраструктуры (совокупные затраты составили 29,1 млн шекелей). Не дожидаясь разрешений, компания перепродала этот участок девелоперу Almogim за 37,7 млн шекелей, зафиксировав чистую прибыль в размере более 8 млн шекелей только на росте стоимости прав.
Для Almogim, однако, сделка также оказалась успешной. Как сообщает генеральный директор и совладелец компании Марио Зузел, девелоперу удалось пройти путь от покупки земли до получения разрешения на строительство менее чем за год.
Минимизация рисков застройщика через предварительные продажи
В условиях сложной макроэкономической ситуации 2026 года Almogim сделала ставку на агрессивную стратегию предварительных продаж (pre-sale) для снижения финансовой нагрузки. Еще до официального получения разрешения на строительство компания законтрактовала 50 из 68 запланированных квартир в двух девятиэтажных корпусах.
Из них 47 квартир были реализованы в рамках субсидируемой государством программы, а 3 — на свободном рынке. Дополнительно были подписаны еще 5 заявок на покупку. Такая высокая скорость реализации гарантирует проекту стабильный денежный поток и снижает зависимость застройщика от дорогого банковского финансирования.
Для покупателей субсидированных квартир, которые рассчитывали структуру своих будущих расходов и платежей по ипотеке, используя классическую схему выплат Шпицера, данный проект стал редкой финансовой удачей. Они не только зафиксировали низкую стоимость квадратного метра, но и получили юридическую возможность зафиксировать прибыль от капитализации объекта сразу после ввода зданий в эксплуатацию.