Доходность иерусалимской недвижимости: как сделки разных лет меняют прибыль
Данные Налогового управления показывают резкий контраст между рекордным ростом цен в 2021 году и последующей стагнацией рынка.
Анализ иерусалимских сделок с недвижимостью выявил огромную разницу в доходности в зависимости от года покупки.
Квартиры, купленные в пиковом 2021 году, дорожали на 50% за короткий срок, в то время как сделки 2023 года приносят около 4% годовых.
Рынок избежал обвала, но из-за сопутствующих расходов и налогов реальная чистая прибыль по недавним сделкам оказалась намного ниже номинальной.
Как сообщает экономическое издание ice со ссылкой на Налоговое управление Израиля, анализ реальных сделок с жильем в Иерусалиме демонстрирует разительные отличия в доходности в зависимости от времени покупки. Если инвесторы и покупатели периода пандемийного бума 2021 года зафиксировали взрывной рост стоимости жилья, то те, кто заходил на рынок в 2023 году, столкнулись с существенным охлаждением цен.
Взлет 2021 года и суровая реальность 2023-го
Ярким примером доходности прошлых лет стала трехкомнатная квартира на улице Адам площадью 63 кв. м. Приобретенная в январе 2021 года за 1,4 млн шекелей, уже в июле того же года она была перепродана за 2,1 млн шекелей. Скачок стоимости составил около 50% за считанные месяцы.
Совсем иначе выглядит картина для сделок более позднего периода. На улице Антигонус четырехкомнатная квартира (81 кв. м) была куплена в феврале 2023 года за 2,82 млн шекелей, а недавно продана за 3,195 млн шекелей. Здесь номинальный годовой прирост составил скромные 4%, что при учете инфляции и налогов дает минимальную реальную прибыль.
Долгосрочная стабильность и миф об обвале цен
Впрочем, долгосрочные вложения в столице продолжают оправдывать себя. Объекты, приобретенные 6–8 лет назад или ранее (например, квартира на улице Моше Коль, купленная в 1999 году за 1,31 млн шекелей и проданная за 4,25 млн шекелей), демонстрируют стабильную простую доходность на уровне 8–10% годовых.
Фактические данные опровергают прежние апокалиптические прогнозы некоторых аналитиков, предрекавших израильскому рынку недвижимости двузначное падение. Ни в одной из десятков исследованных иерусалимских сделок не было зафиксировано номинальных убытков. Напротив, в 2024 году рынок вновь получил импульс за счет льготных финансовых программ от застройщиков, хотя уже в 2025 году регуляторные меры Банка Израиля привели к закономерной стабилизации.