Строительный гигант «Аура» скупает элитное жилье для пенсионеров за 1.7 миллиарда шекелей

Как сообщает издание Ynet, израильская жилая компания 'Аура' объявила о масштабной сделке на рынке недвижимости, подписав соглашение о приобретении сети домов престарелых и элитного ухода за пожилыми 'Бейт бе-Кефар' за 1.7 миллиарда шекелей. Этот шаг знаменует собой выход крупного жилого девелопера в сектор элитного поддерживаемого проживания (диур муган), который привлекает инвесторов высокой доходностью и огромным потенциалом на фоне старения населения Израиля.

Золотая жила третьего возраста: почему девелоперы смотрят на пенсионеров

Сделка охватывает пять действующих комплексов сети 'Бейт бе-Кефар' общей сложностью 975 единиц жилья в Кфар-Сабе, Бейт-Аароне, Гдере и на берегу Кинерета, а также еще 884 единицы, находящихся на стадии проектирования в Беэр-Яакове, Модиине и кибуце Оша. Новость произвела фурор на Тель-Авивской фондовой бирже: акции 'Ауры' взлетели на 62.1% в день публикации отчета.

Для традиционной жилой компании, чья бизнес-модель строится на цикличных продажах квартир и получении выручки только по факту сдачи объектов, регулярный ежемесячный денежный поток от проживания пожилых людей — это идеальный инструмент финансовой стабильности. Согласно данным ЦСБ (Мамаш), на конец 2024 года в Израиле насчитывалось 1.286 миллиона жителей в возрасте 65 лет и старше (13.1% населения), причем 45% из них — старше 75 лет. К 2040 году эта цифра вырастет до 1.9 миллиона, а к 2065 году — до 3 миллионов человек.

Капитал старшего поколения и экономика проектов

Главный секрет привлекательности этого рынка кроется в недвижимости, находящейся в собственности пенсионеров. По данным официальной статистики, в 855 тысячах квартир по всей стране зарегистрированными владельцами являются граждане 65 лет и старше, причем 80.5% из них владеют этим жильем на правах полной собственности. Учитывая, что средняя цена квартиры во втором квартале 2026 года составила 2.435 миллиона шекелей, речь идет о колоссальном капитале старшего поколения в размере около 1.7 триллиона шекелей. Именно эти средства служат источником финансирования для приобретения мест в элитном жилье: пожилой человек продает или сдает свою квартиру и направляет средства на депозитный взнос в элитный комплекс.

Финансовая структура сетей поддерживаемого проживания существенно отличается от классического девелопмента. По состоянию на середину 2026 года, объем депозитов жильцов на балансе 'Бейт бе-Кефар' составлял 562.6 миллиона шекелей — почти в шесть раз больше объема ее долговых обязательств по облигациям (96 миллионов шекелей), при этом финансовый долг компании составлял всего 4% от баланса.

Доходность против традиционной аренды

В то время как обычные арендные квартиры в жилых комплексах (например, в проектах компании 'Бицор Азорим Ливинг') приносят инвесторам скромную доходность в районе 3.6% годовых (что ниже доходности государственных облигаций со сроком погашения 9 лет на уровне 4.07%), элитное поддерживаемое проживание демонстрирует принципиально иные цифры.

Согласно прогнозам компании для новых строящихся объектов, проект в Беэр-Яакове на 249 единиц жилья с инвестициями в 240–260 миллионов шекелей обеспечит чистый операционный доход (NOI) на уровне 19 миллионов шекелей в год при полной заполняемости, что соответствует доходности на вложенный капитал в 7.3%–7.9%. В Модиине аналогичные показатели для проекта на 300 единиц составят 6.5%–6.9%.

Вызовы индустрии: влияние растущей продолжительности жизни

Средний возраст заселения в такие комплексы составляет 78–80 лет, а период проживания — от 10 до 15 лет и более. Около 60% договоров прекращаются в связи с уходом жильца из жизни, остальные — из-за перехода в специализированные сестринские отделения. Однако увеличение продолжительности жизни в Израиле (в 2024 году она составила 81.4 года для мужчин и 85.5 лет для женщин) создает для классической модели депозитов определенные финансовые риски.

При стандартной схеме депозита оператор удерживает 3%–5% от суммы вклада ежегодно в течение максимум 12 лет (в сумме до 36%–42%), после чего удержания прекращаются, а остаток средств возвращается жильцу или его наследникам. Рост продолжительности жизни означает, что клиенты дольше живут без вычетов со стороны компании, продолжая оплачивать лишь текущие расходы на содержание. Именно поэтому сети активно развивают альтернативную модель лизинга (аренды без депозита), которая уже охватывает 39% договоров 'Бейт бе-Кефар' (количество таких соглашений выросло со 198 в 2021 году до 325 в июне 2026 года).

Рекомендации для инвесторов и семей

• Для инвесторов: Поддерживаемое проживание представляет собой высокодоходный сегмент коммерческой недвижимости с защитой от инфляции, но ключевыми параметрами оценки остаются уровень заполняемости, баланс депозитов и лизинга, а также обеспеченность земельным банком.
• Для семей: Перед подписанием договора критически важно тщательно изучить график ежегодного удержания депозита (хилут) и условия индексации, а также рассмотреть возможность лизинговой схемы, позволяющей сохранить родительскую квартиру в семейной собственности для получения пассивного дохода от аренды.
• Для девелоперов: Получение доходности на уровне 6.5%–7.9% при строительстве за счет синергии с проектами реновации городской застройки (пинуй-бинуй) без необходимости приобретения дорогих земельных участков на тендерах открывает новую стратегическую эру на рынке израильской недвижимости.