Подземные этажи ТМА 38 освобождены от налога на улучшение по решению суда
Окружная апелляционная комиссия отменила требование мэрии Рамат-Гана о выплате налога на улучшение за подземные парковки в рамках ТМА 38, защитив девелоперов от лишних поборов.
Апелляционная комиссия Тель-Авива освободила застройщиков ТМА 38 от налога на улучшение за строительство многоуровневых подземных парковок.
Мэрия Рамат-Гана требовала с девелопера 210 тысяч шекелей, которые независимый оценщик и комиссия сократили до 5300 шекелей.
Решение защищает девелоперов от дополнительных поборов муниципалитетов и снижает издержки на реализацию проектов обновления жилья.
Как сообщает израильское экономическое издание NadlanCenter, апелляционная комиссия Тель-Авивского округа вынесла принципиальное решение, отменяющее требование мэрии Рамат-Гана о выплате налога на улучшение (heitel hashbacha) за строительство подземных парковок в рамках проектов уплотнения и обновления городской застройки по программе ТМА 38.
Предыстория спора в Рамат-Гане
Конфликт разгорелся вокруг проекта по сносу и строительству (ТМА 38/2) на улице Хибат Цион в Рамат-Гене, который ведет компания «Эйтаним Й.Р. Бинья ве-Хизук». Вместо старого двухэтажного здания застройщик возводит новый 7-этажный жилой дом с тремя подземными парковочными уровнями.
В феврале 2024 года местная комиссия по планированию и строительству Рамат-Гана утвердила проект, но потребовала от компании оформить две отдельные «отступные процедуры» (haкала) — на строительство двух дополнительных подземных этажей (сверх одного, разрешенного старыми планами застройки) и на отмену обязательных служебных балконов в квартирах. На этом основании мэрия выставила застройщику счет на 210 тысяч шекелей в качестве налога на улучшение.
Решение апелляционной комиссии и позиция оценщика
Компания обжаловала этот налог, передав дело на рассмотрение назначенному государством независимому оценщику (шамай махриа) Давиду Дадону. Оценщик снизил сумму претензий до символических 5300 шекелей, касающихся лишь небольшого числа квартир, права на которые исходят из старых детальных планов, а не из льгот ТМА 38. Муниципалитет попытался оспорить это решение, но окружная апелляционная комиссия под председательством адвоката Ифат Бен-Ари Штайнберг полностью поддержала позицию застройщика.
Комиссия постановила, что поправка 3а к национальной программе ТМА 38 позволяет застраивать подземное пространство под парковки и технические нужды в объеме до 300% от площади земельного участка. Поскольку физически невозможно разместить такой объем подземных площадей на одном уровне, застройщик имеет законное право возводить несколько подземных этажей без необходимости проходить процедуру отклонения от плана (haкала) и, соответственно, без уплаты налога на улучшение.
Экономический эффект для рынка недвижимости
Юристы застройщика из адвокатского офиса Михаэля Розена отметили, что подземные работы на данном объекте принесли девелоперу не прибыль, а убыток в размере 2,7 миллиона шекелей, так как парковки строятся исключительно ради выполнения жестких муниципальных стандартов парковки, а не для коммерческой продажи.
Эксперты подчеркивают, что это прецедентное решение положит конец многолетней практике израильских муниципалитетов использовать искусственные требования об оформлении «отклонений» для сбора дополнительных налогов с проектов городского обновления, а также ускорит бюрократические процедуры выдачи разрешений на строительство.