Банк Израиля блокирует популярный механизм семейной помощи при покупке жилья для ограничения системных рисков

Системный барьер для молодых семей

Банк Израиля вводит жесткие ограничения на один из самых популярных способов покупки первого жилья молодыми семьями. Как сообщает Calcalist, надзорное ведомство представило официальное разъяснение, которое фактически перекрывает лазейку в механизме семейного софинансирования, известном на рынке как «обратный заем» (היפוך לווים) או «залог под обязательства третьего лица».

Суть данного механизма заключалась в том, что родители с высокими и стабильными доходами присоединялись к ипотеке своих детей в качестве созаемщиков и брали на себя обязательства по выплате ежемесячных платежей. Это позволяло коммерческим банкам рассчитывать максимально возможный размер кредита, опираясь на высокие доходы старшего поколения, а не на скромные заработки молодых специалистов в начале их карьеры. Теперь регулятор жестко ограничил эту практику.

Новая математика платежеспособности

Согласно новым правилам Банка Израиля, если близкий родственник присоединяется к ипотечной ссуде, но при этом не регистрируется в качестве совладельца приобретаемой недвижимости, коммерческие банки имеют право учитывать не более 50% от его чистого свободного дохода. Данное ограничение действует даже в том случае, если родитель обязуется полностью выплачивать ипотеку самостоятельно, а структура платежей рассчитывается по классической схеме выплат Шпицера.

Издание Calcalist приводит наглядный пример действия новых ограничений:

• Представим молодую пару с чистым ежемесячным доходом в 10,000 шекелей.
• Отец одного из супругов зарабатывает 30,000 шекелей в месяц и готов полностью взять на себя выплату кредита.
• Ранее банк мог учесть весь совокупный доход. Теперь же финансовая организация вправе признать лишь 10,000 шекелей дохода детей и только 50% дохода отца, то есть 15,000 шекелей. Итоговый признанный доход составит 25,000 шекелей.
• Если запрашиваемый ежемесячный платеж по ипотеке составляет 13,000 шекелей, то показатель соотношения платежа к доходу (PTI) достигнет 52%. Поскольку регуляторный лимит PTI жестко ограничен планкой в 50% (а при превышении порога в 40% банки обязаны резервировать дополнительный капитал, что делает кредит невыгодным), банк будет обязан отклонить данную заявку.

Удар по участникам государственных программ

Как отмечает Globes, новые ограничения сильнее всего ударят по молодым парам с временно низкими доходами (например, начинающим врачам или программистам, чьи зарплаты гарантированно вырастут в будущем), а также по победителям государственных лотерей субсидированного жилья (таких как «Дира бе-Анаха» или «Мехир Матара»). По условиям этих программ, родители физически не могут быть записаны в качестве совладельцев квартиры, что автоматически лишает их возможности обойти новое правило 50% лимита.

Кроме того, под удар попадают так называемые «продолжатели династий» (בנים ממשיכים) в сельскохозяйственных поселениях и мошавах, строящие дома на семейных земельных участках.

Борьба с системными рисками

Это решение регулятора не является изолированным шагом. Как напоминает Globes, с 1 октября вступили в силу другие жесткие правила Банка Израиля. Теперь при расчете показателя PTI коммерческие банки обязаны учитывать абсолютно все долговые обязательства домохозяйства (включая потребительские кредиты в других банках и небанковских финансовых организациях), а не только платеж по новой ипотеке.

Представители Банка Израиля подчеркивают, что данные меры направлены на защиту финансовой стабильности страны и предотвращение ситуации, при которой израильские семьи будут брать на себя непосильные долговые обязательства в условиях высоких процентных ставок. Тем не менее, независимые финансовые консультанты предупреждают, что столь резкое ужесточение правил лишит платежеспособных заемщиков возможности приобрести крышу над головой даже при наличии реальной и надежной поддержки со стороны семьи.