Сверхвысокий спрос на премиальные офисы в Тель-Авиве обеспечивает рекордные доходы девелоперов
Сделка WeWork в ToHa2 на 180 миллионов шекелей совпала с рекордным квартальным NOI компании Гав-Ям в 215 миллионов шекелей, подтверждая разрыв между дефицитным центром и слабеющей периферией.
Поляризация рынка коммерческой недвижимости усиливает разрыв между дефицитным ультра-премиальным сегментом Тель-Авива и слабеющим спросом в периферийных хабах вроде Герцлии.
Гав-Ям зафиксировала рекордный квартальный NOI в размере 215 миллионов шекелей, а заполняемость ее готовых объектов достигла 97 процентов на фоне роста арендных ставок на 4.8 процента.
Бум технологий искусственного интеллекта, кибербезопасности и оборонных разработок продолжит генерировать долгосрочный спрос на высокотехнологичные офисы и лаборатории класса А.
Анатомия мегасделки: WeWork расширяет присутствие в ToHa
Рынок коммерческой недвижимости Тель-Авива демонстрирует поразительную устойчивость к макроэкономической неопределенности. Как сообщает NadlanCenter, инвестиционные гиганты Amot и Гав-Ям подписали соглашение с оператором гибких офисных пространств WeWork о сдаче в аренду четырех этажей (с 13-го по 16-й) в строящемся небоскребе ToHa2. Контракт подписан на 10 лет, общая площадь арендуемых помещений составляет около 10 000 кв. м, а совокупная стоимость сделки оценивается в 180 млн шекелей.
Эта сделка существенно расширяет присутствие WeWork в деловом квартале: с учетом площадей в уже функционирующей первой башне ToHa1, сеть будет контролировать около 30 000 кв. м офисов в этом комплексе. По данным Ynet, ToHa2 готовится к сдаче в эксплуатацию — получение разрешения на заселение (Тофес 4) ожидается до конца 2026 года. Небоскреб высотой 300 метров (77 этажей), спроектированный архитекторами Роном Арадом и Авнером Яшаром, уже привлек крупнейших мировых игроков. Ранее технологический гигант Google арендовал здесь около 60 000 кв. м на 10 лет за сумму более 1 млрд шекелей, а на днях корпорация Salesforce договорилась об аренде 15 400 кв. м за 140 млн шекелей на 5 лет с целью объединения своих 1000 сотрудников под одной крышей к 2028 году.
Финансовый триумф Гав-Ям: рекордный NOI и ставка на ИИ
Параллельно с крупными сделками компания Гав-Ям представила сильные финансовые результаты за третий квартал 2026 года. Согласно анализу Calcalist, чистый операционный доход (NOI) компании достиг рекордных 215 млн шекелей, что на 11% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Это третий квартал подряд, когда NOI компании превышает планку в 200 млн шекелей, и пятый кряду период двузначного процентного роста.
Драйверами роста стали успешный ввод в эксплуатацию парка «Ха-Иврит» в Иерусалиме (56 000 кв. м) и расширение кампуса Apple в Герцлии (39 000 кв. м). По информации из отчета, средняя заполняемость портфеля недвижимости Гав-Ям держится на уровне 97%. За первые девять месяцев 2026 года девелопер заключил 129 новых договоров аренды на общую площадь 108 000 кв. м, обеспечив реальный рост арендных ставок на 4,8%.
Руководство компании во главе с генеральным директором Натали Мишан-Закай сохраняет оптимизм. Как сообщает Funder со ссылкой на обзор аналитиков IBI, спрос на площади Гав-Ям активно подпитывается развитием индустрии искусственного интеллекта (AI), кибербезопасности и оборонных технологий. В ToHa2 уже сдано или находится на финальной стадии переговоров около 75% всех площадей, что гарантирует стабильный приток доходов. На этом фоне совет директоров утвердил выплату дивидендов в размере 60 млн шекелей.
Двухскоростной рынок: Тель-Авив уходит в отрыв от периферии
Несмотря на локальные успехи флагманских проектов, эксперты предупреждают, что эти сделки не отражают общего оздоровления израильского рынка офисов. Отчет консалтинговой компании Newmark Natam за первую половину 2026 года фиксирует глубокую сегментацию рынка.
В то время как заполняемость офисов класса А в центре Тель-Авива и деловом квартале Рамат-Гана выросла до 98,89% (по сравнению с 95,83% в конце 2025 года), а средняя ставка аренды поднялась до 126,1 шекеля за кв. м в месяц, периферийные районы испытывают трудности. Например, в престижной некогда Герцлии-Питуах заполняемость офисов класса А упала с 94,4% до 90,6%, а средние ставки снизились со 100,8 шекеля до 96,8 шекеля за кв. м.
В районе улицы Игаль Алон, где расположены башни ToHa, заполняемость достигла рекордных 99,1% при средней ставке аренды 139,2 шекеля за кв. м. Крупные международные корпорации готовы переплачивать за премиальную локацию, транспортную доступность (близость к станции Ракавет Ха-Шалом) и экологические стандарты уровня LEED Platinum V4, сокращая при этом свои филиалы в менее престижных точках.
Инвестиционный взгляд: недооцененный потенциал девелопера
На фондовом рынке акции Гав-Ям (рыночная капитализация около 8 млрд шекелей) с начала года снизились всего на 3%, существенно опережая конкурентов: индекс недвижимости ТА-Мэнив Исраэль просел на 10%, акции Amot упали на 22%, Mivne — на 16%, а REIT 1 — на 26%.
Аналитики IBI подчеркивают, что текущая рыночная оценка акций Гав-Ям не в полной мере отражает темпы заполнения строящихся объектов. С учетом высокой вероятности скорого подписания оставшихся контрактов в ToHa2 и проекте Матам Мизрах 3, аналитики повысили целевую цену акций Гав-Ям до 48 шекелей за бумагу, сохранив рекомендацию «выше рынка».