Кризис доходности в Израиле: инвесторы несут убытки, а фонды скупают квартиры со скидкой

Рынок недвижимости Израиля в конце 2026 года переживает масштабную структурную перестройку. Эпоха легких прибылей и уверенности в том, что «бетон всегда растет в цене», окончательно уступила место жесткой экономической реальности. Высокие процентные ставки, удорожание финансирования и рекордный объем нераспроданного жилья у застройщиков — около 86 000 единиц на конец августа — заставляют всех участников рынка пересматривать свои стратегии.

Крах иллюзии безрисковых инвестиций

Долгое время израильские частные инвесторы рассматривали покупку квартир как гарантированный способ приумножения капитала. Однако, как сообщает экономическое издание TheMarker со ссылкой на отчет Главного экономиста Министерства финансов, реальность оказалась гораздо суровее.

Согласно анализу сделок, среди инвесторов, решивших продать свои объекты в течение первых 5 лет после покупки, почти половина — 47.5% — зафиксировали реальный финансовый убыток (с поправкой на инфляцию). Краткосрочные инвесторы составили 9.7% от общего числа продавцов на рынке.

Особенно драматичная ситуация сложилась на юге страны. В южном округе доля краткосрочных инвесторов среди продавцов достигла 25%, и рекордные 62% из них вышли из сделок с чистым убытком. Это подчеркивает высокие риски спекулятивных покупок в периферийных районах в условиях стагнации цен и дорогого обслуживания кредитов.

Институциональный спасательный круг: REIT-фонды скупают неликвид

Пока частные инвесторы подсчитывают убытки, крупные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) используют стагнацию для проведения масштабных оптовых сделок. Как сообщает Globes, застройщики, обремененные долгами и огромным объемом нераспроданного жилья, вынуждены идти на беспрецедентные уступки.

С начала 2026 года в Израиле было зафиксировано не менее 15 крупных сделок, в рамках которых фонды выкупили у девелоперов 712 готовых или почти готовых квартир на общую сумму около 1.6 миллиарда шекелей. Средняя стоимость квартиры в этих сделках составила 2.6 миллиона шекелей.

Ярким примером стала недавняя сделка фонда «Азорим Ливинг», который приобрел 80 квартир в городе Азор у строительной компании «Цви Царфати» за 198 миллионов шекелей при их справедливой оценке в 231 миллион шекелей (скидка составила около 15%). Самым активным игроком стал фонд «Абу Магурим», скупивший 248 квартир за 420 миллионов шекелей, за ним следует «Магурит» с покупкой почти 200 квартир за 600 миллионов шекелей.

Руководители фондов отмечают важный тектонический сдвиг: если раньше институционалы инвестировали на стадии котлована (пресейл), то сегодня они предпочитают готовые объекты («ласт-сейл»). Это позволяет избежать процентных расходов на период строительства и сразу выводить квартиры на рынок долгосрочной аренды, где заполняемость фондов держится на уровне 98–100%.

Налоговый маневр: попытка оживить вторичный рынок

Частные продавцы на вторичном рынке сегодня оказались в заведомо проигрышном положении — они не могут предложить покупателям гибкие финансовые схемы (вроде отсрочки платежей 80/20), которые активно используют застройщики.

Чтобы преодолеть этот застой, как сообщает портал ynet, девелопер Хаим Нахман совместно с аудитором Дороном Шагивом представили правительству инициативу по временному снижению налога на покупку жилья (мас рехиша) для частных инвесторов. Предложение предусматривает снижение налога с текущих 8% до 0.5% в первый год действия постановления и до 1% во второй год.

Главным условием получения такой сверхльготы является обязательство инвестора сдавать квартиру в долгосрочную аренду на срок не менее 10 лет с обязательной фиксацией этого требования в земельном кадастре (Табу). Авторы идеи полагают, что это не только вернет частный капитал на вторичный рынок, но и сдержит рост цен на аренду, а бюджет компенсирует потери за счет роста сопутствующих налогов и НДС.

Новая реальность «пинуй-бинуй»: компенсации сжимаются до нуля

Кризис ликвидности и рост себестоимости строительства кардинально изменили правила игры в сфере городской регенерации. По информации NadlanCenter, застройщики больше не могут позволить себе щедрые подарки владельцам квартир в старых домах.

Из-за того, что от момента утверждения плана до получения разрешения на строительство проходит от 2 до 4 лет, экономическая модель проектов успевает полностью разрушиться. Стоимость финансирования выросла, цены на квартиры остановились, а строительные расходы резко увеличились.

В результате в Тель-Авиве застройщики все чаще предлагают жильцам 0 квадратных метров прибавки к площади новой квартиры (вместо традиционных 12 кв. м в прошлом). В некоторых проектах владельцам старого жилья даже приходится доплачивать за подземную парковку или соглашаться на квартиры меньшей площади. Эксперты призывают жильцов не торговаться за каждый метр, а фокусироваться на надежности застройщика и скорости реализации проекта, поскольку задержка на 3 года лишает их сотен тысяч шекелей потенциальной аренды.

Параллельно Государственное управление по городской регенерации обязало муниципальные власти до 1 мая 2027 года пересмотреть ставки налога на улучшение (ителеи ашбаха) для проектов «пинуй-бинуй». По умолчанию ставка составит 25%, однако города имеют право поднять ее до 50% или обнулить. Регулятор предупреждает: попытки городов установить максимальный налог в 50% в районах с низкой стоимостью земли просто убьют проекты, что потребует от государства выделения дефицитных субсидий или компенсационных земель.