Израильский рынок недвижимости замедляется под давлением затяжных продаж и дефицита защищенных комнат
На фоне снижения ставки Банка Израиля до 3,25% застройщики и продавцы жилья вынуждены снижать цены до 7,6% в Ашкелоне и 6,6% в Тель-Авиве из-за роста сроков экспозиции квартир до пяти месяцев.
Рынок недвижимости Израиля переходит в фазу покупателя: из-за геополитической неопределенности сроки продажи жилья в крупных городах выросли до 4-5 месяцев, вынуждая продавцов идти на уступки.
Наибольший дисконт при продажах зафиксирован в Ашкелоне (7,6%) и Тель-Авиве (6,6%), в то время как базовая ставка Банка Израиля снизилась до 3,25%.
Квартиры без защитных комнат (мамад) теряют ликвидность быстрее всего: в Беэр-Шеве срок их экспозиции превысил 140 дней даже при минимальном снижении цены.
Анатомия охлаждения: почему покупатели заняли выжидательную позицию
Израильский рынок недвижимости в конце 2026 года демонстрирует отчетливые признаки охлаждения, особенно заметные в сегменте вторичного жилья. Как сообщает информационный портал ice, ключевым фактором изменения рыночной динамики стала крайняя осторожность покупателей. Несмотря на то, что Банк Израиля к текущему моменту снизил базовую процентную ставку до 3,25%, а аналитики прогнозируют ее дальнейшее сокращение, стоимость финансирования остается лишь частью макроэкономического уравнения.
Главным сдерживающим фактором выступает общий фон неопределенности, подпитываемый геополитическими рисками и вопросами безопасности. Семьи, обладающие достаточным капиталом для покупки недвижимости, все чаще предпочитают занимать выжидательную позицию в ожидании долгосрочной экономической стабилизации. В ответ на это застройщики вынуждены внедрять гибкие схемы оплаты и агрессивные финансовые инструменты, чтобы поддерживать продажи. Маржинальность девелоперов существенно сократилась из-за удорожания рабочей силы и затягивания сроков строительства, что заставляет их работать на грани рентабельности ради сохранения денежного потока.
География затяжных продаж: где квартиры «зависают» на полгода
Замедление спроса напрямую отразилось на сроках экспозиции объектов. Согласно публикациям ice, на рынке образовался глубокий дисбаланс: если в одних районах сделки закрываются за два месяца, то в других продавцы ждут покупателей по пять-шесть месяцев, а иногда и до года. Эксперты выделили десять ключевых районов, где срок ожидания превышает критический порог в четыре-пять месяцев.
Наиболее сложная ситуация складывается на севере страны, где расположены три из четырех лидирующих по затяжным продажам локаций:
- В квартале Мишкенот ха-Оманим в Кирьят-Моцкине избыточное предложение новостроек заставило продавцов снизить запрашиваемые цены в среднем на 5%.
- В центре Нахарии квартиры продаются в среднем за 154 дня, а средний размер скидки в ходе торгов достигает 6,3%.
- В Кирьят-Ате также зафиксированы схожие темпы замедления.
Даже в дефицитном Тель-Авиве продавцам приходится идти на уступки. В престижном районе Старого Севера средний размер дисконта достиг 6,6% при сроке экспозиции в 133 дня.
Особым фактором риска на рынке стали квартиры без защищенных комнат (мамад), которые тянут общие показатели цен вниз. Ярким примером служит квартал Вав в Беэр-Шеве. Срок продажи квартир здесь превышает 140 дней. Из-за высокой концентрации инвестиционного жилья и отсутствия убежищ покупатели неохотно идут на сделки, хотя средний дисконт составляет всего 2,2% (около 20 тысяч шекелей), что объясняется изначально низкой базовой стоимостью этих объектов.
Парадоксы рынка: рекордный дисконт в Ашкелоне при высокой скорости сделок
На фоне общего замедления выделяются аномальные зоны, где высокая скорость продаж сочетается с резким падением цен. По данным аналитиков ice, самым ярким примером стал район Афридар в Ашкелоне, где зафиксировано наиболее резкое снижение цен в стране — реальные сделки заключаются в среднем на 7,6% ниже первоначальных запросов собственников. При этом квартиры здесь находят покупателей очень быстро. Эксперты объясняют этот парадокс тем, что владельцы вторичного жилья изначально завышают стартовые цены, оставляя огромный зазор для торга, чтобы ускорить сделку.
В то же время в Израиле осталось лишь три района, где квартиры стабильно продаются менее чем за два месяца:
- Езраэлия (Хайфа) — абсолютный лидер по скорости продаж благодаря стратегическому расположению на склонах Кармеля, близости к ТЦ «Гранд Каньон» и удобному выезду через Кармельские тоннели.
- Неот-ха-Шикма (Сдерот).
- Новый Эм-ха-Мошавот (Петах-Тиква).
Высокую скорость сделок также демонстрируют Карми-Гат в Кирьят-Гате (благодаря доступным ценам при высокой плотности застройки) и район Шарона в Кфар-Йоне, куда активно переезжают жители соседней Нетании в поисках тишины и более умеренных цен, несмотря на то, что стоимость частных домов здесь нередко превышает 5 миллионов шекелей.