Крах строительных подрядчиков и новые расходы на безопасность вынуждают девелоперов искать альтернативный капитал
На фоне банкротства компании «Нета Липшиц» с долгом 79 млн шекелей и введения новых правил безопасности стоимостью 250 000 шекелей в год, фонд «Эйтан Партнерс» привлек 300 млн шекелей для альтернативного финансирования застройщиков.
Рост издержек на безопасность и дефицит рабочей силы снижают маржинальность девелопмента, вынуждая застройщиков искать альтернативные источники капитала.
Общий долг строительного сектора перед банками достиг 400 миллиардов шекелей, а новые правила безопасности обойдутся девелоперам в среднем в 250 000 шекелей ежегодно.
Даже успешные продажи квартир не гарантируют выживание подрядчиков: кассовые разрывы из-за задержек строительства мгновенно приводят к банкротству.
Кассовый разрыв на фоне дефицита кадров
В конце октября 2026 года строительный сектор Израиля столкнулся с серьезным испытанием, где высокая номинальная стоимость жилья больше не гарантирует финансовую устойчивость его создателей. Как сообщает Globes, банкротство крупной строительной компании «Нета Липшиц», обладавшей высшим профессиональным классом Г-5, обнажило глубокие структурные проблемы отрасли. Несмотря на то, что в престижном иерусалимском проекте «Юваль ха-Цеира» (район Кирьят-Йовель) было успешно продано 146 из 226 квартир, застройщик не справился с кассовым разрывом. Причиной краха компании стал относительно небольшой долг в размере 79 миллионов шекелей.
Главным катализатором кризиса стали многомесячные задержки, вызванные острой нехваткой рабочих после начала военных действий в октябре 2023 года. Для девелопера «Карсо Надан» затягивание сроков сдачи объектов обернулось падением ожидаемой рентабельности проекта с 21% до 12%. В результате девелопер был вынужден расторгнуть контракт с «Нета Липшиц» и привлечь для завершения работ гиганта «Дния Сибус». Этот случай демонстрирует уязвимость всего сектора: по данным Globes, совокупный долг израильских подрядчиков и застройщиков перед банками достиг астрономических 400 миллиардов шекелей, не считая десятков миллиардов долговых обязательств на фондовом рынке. В условиях жесткого дефицита ликвидности любая задержка сдачи объекта ведет к моментальному краху.
Дополнительное давление на бизнес оказывают криминальные факторы и судебные издержки. В качестве защитных мер Налоговое управление Израиля запустило программу компенсаций до 2 миллионов шекелей для предпринимателей, пострадавших от вымогательства («протекшна»). Одновременно суды начали жестко пресекать необоснованные юридические атаки на бизнес: Окружной суд Тель-Авива оштрафовал инициатора недобросовестного коллективного иска на 100 тысяч шекелей.
Регуляторное давление: новые правила безопасности
Ситуация усугубляется ужесточением государственного контроля. Как сообщает Globes, в Израиле вступили в силу новые жесткие правила безопасности на строительных площадках. Реформа призвана снизить критический уровень травматизма: по данным организации «Кав ле-овед», только за девять месяцев 2026 года на стройках страны пострадали 238 человек, из которых 30 погибли, что превышает половину всех смертельных случаев на производстве во всех отраслях (всего 55 погибших).
Главное изменение реформы — расширение круга юридической ответственности. Если раньше за безопасность отвечали преимущественно прорабы и подрядчики, то теперь ответственность возлагается непосредственно на заказчиков строительства, включая частные, государственные и публичные компании. Девелоперы обязаны разрабатывать детальные планы безопасности, назначать внутренних контролеров и оперативно реагировать на нарушения в течение 48 часов.
По оценкам экспертов, внедрение новых стандартов обойдется застройщикам в среднем в 250 000 шекелей в год на каждый проект. В условиях и без того падающей маржинальности подрядчики будут стремиться переложить эти расходы на девелоперов, что потребует массового пересмотра уже действующих контрактов и приведет к дополнительным юридическим спорам.
Поиск альтернативного капитала: фонд «Эйтан Партнерс»
На фоне ужесточения банковского кредитования и роста рисков рынок ищет новые механизмы финансирования. Как сообщает Calcalist, бывшие руководители инвестиционного подразделения Банка «Мизрахи-Тфахот» Рон Хохман и Цори Леви успешно завершили первый раунд привлечения капитала, собрав 300 миллионов шекелей для своего нового фонда «Эйтан Партнерс».
В число якорных инвесторов вошли крупные игроки израильского бизнеса, включая Tadmor Group Гидеона Тадмора, семью Эйни (владельцев группы UMI), бизнесмена Рана Тотнавура и инвестиционную компанию «Ха-Феникс» Хэтим. Стратегическая цель фонда — довести объем активов под управлением до 1 миллиарда шекелей в течение пяти лет и в дальнейшем выйти на биржу.
«Эйтан Партнерс» планирует предоставлять девелоперам мезонинное финансирование и дополнение собственного капитала (equity completion), ориентируясь в первую очередь на проекты жилой недвижимости и городского обновления (пинуй-бинуй). Появление таких гибких частных фондов отражает тектонический сдвиг на рынке: классическое банковское финансирование становится слишком неповоротливым и дорогим для застройщиков, зажатых в тиски между новыми регуляторными расходами и падающей рентабельностью.