Скидки застройщиков и транспортное планирование перекраивают карту рынка недвижимости Израиля

Институциональный разворот: фонды REIT скупают избыток предложения

Израильский рынок жилой недвижимости в конце 2026 года переживает глубокую структурную трансформацию. Главным фактором, определяющим поведение девелоперов, стал рекордный объем нераспроданных квартир, достигший к концу августа 2026 года почти 86 000 единиц. В условиях высоких процентных ставок и выжидательной позиции покупателей застройщики вынуждены идти на крупные оптовые сделки с инвестиционными фондами недвижимости (REIT), специализирующимися на долгосрочной аренде.

Как сообщает издание globes, с начала 2026 года в Израиле было заключено не менее 15 подобных сделок по выкупу 712 квартир на общую сумму около 1 600 000 000 шекелей. Средняя стоимость квартиры в этих транзакциях составила 2 600 000 шекелей. Характерным примером стала недавняя сделка фонда Azorim Living под руководством Эрана Анавима, который приобрел у компании Цви Царфати 80 готовых квартир в городе Азор за 198 000 000 шекелей (около 2 500 000 шекелей за объект). Это отражает скидку в размере 15% от справедливой рыночной стоимости пула квартир, оценивавшейся в 231 000 000 шекелей.

Эксперты отмечают изменение рыночной стратегии институциональных инвесторов. По словам генерального директора фонда Rent It Шарона Тоссия-Коэна, покупатели заняли выжидательную позицию из-за геополитической неопределенности и надежд на снижение стоимости финансирования. В этой ситуации фонды сместили фокус с предварительных покупок на стадии котлована (pre-sale) на приобретение готовых объектов на финальной стадии строительства (last-sale). Председатель фонда Magurit Эрез Розенбух подчеркивает, что такая стратегия избавляет фонды от расходов на обслуживание кредитов и позволяет мгновенно генерировать арендный доход при заполняемости портфелей на уровне 98%–100%. Наиболее активными игроками стали фонд Abu Megurim во главе с Цахи Абу, выкупивший 248 квартир за 420 000 000 шекелей, и Magurit, инвестировавший почти 600 000 000 шекелей в покупку около 200 квартир.

Транспортный каркас: привязка планирования к линиям метро

Параллельно с рыночными сделками государственные органы планирования закладывают основу для долгосрочного развития инфраструктуры. Как сообщает портал ynet, окружные комиссии утвердили масштабные планы жилищного строительства, жестко интегрированные с будущими маршрутами скоростного транспорта и метрополитена в рамках государственной схемы ТМА 70.

Среди ключевых утвержденных проектов:

• Ход-ха-Шарон: одобрен скорректированный план на 3 085 квартир на площади 276 дунамов. Из-за близости к будущей станции метро линии М1 плотность застройки была увеличена — здесь появятся башни высотой до 26 этажей. Не менее 25% жилья выделено под социальные и специальные нужды, включая 110 квартир для долгосрочной аренды и 300 единиц защищенного жилья.
• Модиин: утвержден проект нового квартала «ха-Мааянот» на 3 575 квартир вблизи шоссе № 443.
• Ришон-ле-Цион: проект «Нахалат Цафон» предусматривает строительство 1 550 квартир и около 500 000 кв. метров коммерческих площадей с высотой зданий до 20 этажей.
• Холон: реновация промзоны «ха-Рокмим» превратит ее в жилой квартал с 620 квартирами (из них 480 арендных юнитов) и башнями высотой до 28 этажей рядом со станцией метро М3.
• Тель-Авив: в районе стадиона Блумфилд («ха-Тасбац») появятся 401 квартира в пяти высотках.
• Мигдаль-ха-Эмек: на севере страны утвержден пилотный проект «пинуй-бинуй» в квартале «Шалом Алейхем», где вместо 64 ветхих квартир построят 250 новых в рамках новой модели «периферийного пакета».

Географические контрасты: субсидии в Кирьят-Гате и ультра-люкс в Тель-Авиве

Рыночная статистика зафиксировала неожиданную смену географических лидеров продаж. Согласно отчету Центрального бюро статистики, который приводит портал ice, город Кирьят-Гат вышел на первое место в стране по объему сделок. В период с июня по август 2026 года здесь было продано 1 044 квартиры, что на 217% превышает показатель предыдущего квартала (329 квартир).

Однако этот бум обусловлен не рыночным спросом, а реализацией государственных программ субсидированного жилья. По данным Министерства финансов, на свободном рынке в Кирьят-Гате за этот период было продано всего 167 квартир. Средняя цена квартиры по госсубсидиям составила 1 400 000 шекелей, тогда как рыночная стоимость аналогичных объектов достигала 2 400 000 шекелей. Рост продаж также зафиксирован в Нетании (рост со 113 до 250 квартир) и Герцлии (рост с 60 до 212 квартир).

На противоположном полюсе рынка — в сегменте ультра-роскоши Тель-Авива — спрос остается стабильно высоким и не зависит от макроэкономических колебаний. В строящемся комплексе Assembly Tel Aviv на улице ха-Яркон еще до начала официальной рекламы было продано шесть элитных апартаментов на общую сумму около 180 000 000 шекелей, сообщает ynet. Французская семья приобрела этаж площадью 476 кв. метров за 64 000 000 шекелей (около 134 000 шекелей за кв. метр), а израильские технологические предприниматели выкупили пол-этажа за 35 500 000 шекелей. Проект стоимостью более 800 000 000 шекелей строится при поддержке Банка «Хапоалим» силами компании «Электра Бинья».

В то же время военные риски стимулируют городское обновление в престижных районах. В районе Ламед (Тель-Авив), пострадавшем от ракетных обстрелов, компания «Энгель Инвест» ускорила реализацию проекта ТАМА 38/2 после падения ракеты неподалеку. Вместо старого 5-этажного дома на 18 квартир будет возведен 9-этажный дом на 33 квартиры со стоимостью квадратного метра от 50 000 шекелей, что ниже цен в соседнем Сде-Дов (70 000–73 000 шекелей за метр), пишет ice.

Операционный кризис: волна судебных исков из-за задержек

Обратной стороной рыночной стагнации и дефицита рабочей силы стали массовые задержки сдачи объектов, которые застройщики больше не могут списывать на форс-мажорные обстоятельства. В окружной суд города Беэр-Шева поступил иск от 46 дольщиков проекта «Ха-Бустаним» в Сдероте против строительной компании «Торен ха-баит шеха» на сумму 3 554 220 шекелей, сообщает портал ice.

Сдача 25 квартир (часть из которых реализуется по программе «Цена для новосела») задерживается уже на 19 месяцев — плановый срок истек еще 31 января 2025 года. Адвокат истцов Исраэль Зискинд указывает, что застройщик регулярно присылал уведомления без указания конкретных сроков сдачи, пытаясь оправдать задержки внешними факторами. Иск подан на основании поправки № 9 к Закону о продажах, согласно которой с 11-го месяца просрочки компенсация покупателям возрастает до 1.5 размера стоимости аренды аналогичного жилья без необходимости доказывать ущерб. Суммы требований составляют от 67 000 до 205 000 шекелей на одну семью, что создает дополнительное финансовое давление на застройщика в период кризиса ликвидности.