Ипотечный капкан и скидки от застройщиков: как кризис ликвидности меняет рынок жилья Израиля
На фоне снижения ключевой ставки Банка Израиля до 3,25% средний размер машканты вырос до рекордных 1,23 млн шекелей, а застройщики вынуждены продавать жилье со скидками до 15% из-за кризиса ликвидности.
Рынок недвижимости Израиля демонстрирует жесткую поляризацию: застройщики мегапроектов в Тель-Авиве и Рамат-Гане заманивают покупателей беспроцентными отсрочками и скидками до 15%, в то время как средний класс уходит на вторичный рынок и в более доступные районы вроде Ришон-ле-Циона.
Средний размер ипотечного кредита на покупку жилья в 2026 году вырос до 1,23 млн шекелей (для инвесторов — до 1,37 млн шекелей), при этом строительный индекс TASE снизился на 17% с начала года, отражая падение рентабельности девелоперов.
Огромная закредитованность строительного сектора (около 400 млрд шекелей долга перед банками) на фоне дефицита рабочей силы создает угрозу новых банкротств подрядчиков, аналогичных краху компании «Нета Липшиц» из-за долга в 79 млн шекелей.
Ипотечный парадокс: долговая нагрузка растет при сжатии спроса
Израильский рынок недвижимости осенью 2026 года демонстрирует глубокие структурные противоречия. С одной стороны, в начале сентября Банка Израиля снизил ключевую ставку на 0,25% до уровня 3,25%, что теоретически должно было облегчить долговое бремя. С другой стороны, как отмечает финансовый ресурс Funder, инфляционные риски, вызванные геополитической напряженностью в Персидском заливе и дефицитом госбюджета, заставляют инвесторов сомневаться в долгосрочном снижении стоимости капитала. На этом фоне индекс строительных компаний на Тель-Авивской фондовой бирже (TASE) с начала 2026 года рухнул на 17%, и лишь 11 из 48 входящих в него компаний показывают положительную динамику.
Парадокс ситуации подтверждается свежими данными Банка Израиля, которые проанализировало издание ice. Общий объем выдачи ипотечных кредитов (машкант) вырос на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост обеспечен не притоком новых покупателей, а резким увеличением среднего размера ссуды. Средний размер машканты на покупку жилья подскочил с 1,12 млн до 1,23 млн шекелей, а для инвестиционных квартир — взлетел на 17%, достигнув 1,37 млн шекелей. При этом количество сделок с участием инвесторов сократилось на 21%. Семьи вынуждены брать на себя повышенные обязательства по сложным схемам, включая выплаты по системе «Луах Шпицер» (таблица Шпицера), что увеличивает долгосрочную переплату.
Крах подрядчиков и кризис маржинальности
Рост долговой нагрузки происходит на фоне системного кризиса ликвидности у застройщиков. Ярким сигналом для рынка стало банкротство крупной строительной компании «Нета Липшиц» (обладавшей высшей лицензией Г-5), о котором сообщает Globes. Фирма подала заявление о несостоятельности из-за долга всего в 79 млн шекелей. Причиной краха стали многомесячные задержки строительства престижного проекта в иерусалимском районе Кирьят-Йовель, вызванные острым дефицитом рабочих рук после прекращения допуска палестинских рабочих с октября 2023 года. Из-за переноса сроков рентабельность проекта для девелопера «Карсо Надан» рухнула с 21% до 12%, контракт был расторгнут, а завершать работы на объекте экстренно наняли гиганта «Дния Сибус».
Общий долг израильских застройщиков перед банками достиг астрономических 400 млрд шекелей. В условиях жесткого дефицита ликвидности застройщики идут на беспрецедентные уступки. Как рассказал в интервью TheMarker Шрон Тоссия Коэн, генеральный директор фонда недвижимости Rent It, девелоперы вынуждены продавать квартиры институциональным инвесторам со скидками не менее 15% («по ценам ниже себестоимости»), чтобы поддерживать денежный поток и обслуживать долги. В то время как на глобальных площадках происходят крупнейшие размещения (например, финтех-гигант Airtel Money провел IPO в Лондоне с оценкой в 5,3 млрд фунтов, о чем пишет Calcalist), израильский строительный сектор вынужден рассчитывать исключительно на локальные ресурсы и слияния. Так, группа «Баран» приобрела 75% акций производителя бетонных конструкций «Бар-Эль 27» за 35 млн шекелей для снижения зависимости от внешних подрядчиков, передает ice.
Поляризация спроса: от бюджетных блоков до элитных пентхаусов
Рынок жилья четко разделился на три параллельных сегмента:
Бюджетный сектор и поиск доходности. По данным ice, найти квартиры дешевле 1 млн шекелей все еще возможно в периферийных городах (Арад, Йерухам) или в старых кварталах Беэр-Шевы (где 3-комнатная квартира старой постройки ушла за 560 000 шекелей). Инвесторы активно ищут недооцененные объекты под реновацию. Согласно публикации TheMarker, группа инвесторов выкупила сразу четыре запущенные квартиры в одном доме на улице Эцель в тель-авивском квартале Ха-Тиква за 5 млн шекелей, рассчитывая на рост стоимости после запуска Фиолетовой ветки метротрамвая.
Региональный сдвиг и коррекция цен. В спальных районах центра страны наметился тренд на снижение цен при росте активности. Аналитический отчет портала NadlanCenter по восточному району Ришон-ле-Циона — Ревивим — показывает, что средние цены на квартиры здесь снизились на 2,5% за год (4-комнатная вторичка подешевела на 4% до 2,593 млн шекелей). Однако это падение спровоцировало взрывной рост числа сделок на 57%, так как покупатели поспешили воспользоваться коррекцией цен в районе с хорошей транспортной доступностью.
Осторожность в сегменте ультра-роскоши. Рынок элитного жилья переживает охлаждение. Как сообщает ynet, ссылаясь на данные реестра сделок, суммарный объем 18 крупнейших сделок года упал до 778 млн шекелей по сравнению с почти 1 млрд шекелей годом ранее. Тем не менее, знаковые объекты находят покупателей: квартира в Неве-Цедеке была продана за 91,41 млн шекелей, а американский миллиардер Билл Экман приобрел апартаменты на бульваре Ротшильд за 65 млн шекелей (более 214 тысяч шекелей за кв. метр). Параллельно крупный частный капитал ищет альтернативные ниши: дочь миллиардера Ицхака Тшувы, Галь Наор, приобрела 70% спа-курорта Хамат-Гадер за 150 млн шекелей, пишет TheMarker.
Мегапроекты меняют облик мегаполисов
Несмотря на кризис, завершение строительства знаковых объектов продолжается. В Тель-Авиве, по информации Globes, на финальную стадию вышли три мегапроекта: башни DUO от «Африка Исраэль» (готовность 87%, средняя цена — 71 000 шекелей за кв. м), башня Infinity группы «Хагаг» (ввод в конце 2026 года) и комплекс на площади Кикар ха-Медина. Чтобы стимулировать продажи в условиях стагнации, группа «Хагаг» предлагает покупателям схему «1 млн шекелей на подписании, остаток — через 3 года после заселения без процентов» и гарантирует доходность от аренды.
В Рамат-Гане начинается строительство гигантского многофункционального комплекса Vertical City площадью 357 тысяч кв. метров. Как сообщает Israel Hayom, генеральным подрядчиком проекта стоимостью 1,12 млрд шекелей (без НДС) стала группа «Бэст» (BST), недавно вышедшая на IPO. Проект, финансируемый консорциумом во главе с «Исраэль Канда» (56%) и «Клаль Битуах» (24%), призван превратить деловой район «Бурса» в круглосуточный жилой и коммерческий центр. Этот проект демонстрирует, что долгосрочные институциональные инвесторы продолжают верить в потенциал израильского девелопмента, несмотря на текущие макроэкономические штормы.