Политический кризис и долговое бремя обрушили строительный сектор вопреки запуску израильских мегапроектов

Двуликий рынок: мегапроекты против биржевой паники

Рынок недвижимости Израиля в конце октября 2026 года демонстрирует глубокий структурный разрыв. С одной стороны, сектор переживает масштабную консолидацию и запуск амбициозных градостроительных проектов, призванных изменить облик центра страны на десятилетия вперед. С другой стороны, текущая политическая нестабильность, затянувшийся военный конфликт и жесткие финансовые условия провоцируют резкий отток капитала из акций девелоперов.

Как сообщает издание NadlanCenter, на Тель-Авивской фондовой бирже зафиксировано резкое падение: индекс ТА-Недвижимость рухнул более чем на 6%, а индекс ТА-Строительство обвалился более чем на 7%. Инвесторы демонстрируют крайнюю осторожность, опасаясь задержек в реализации проектов и удорожания обслуживания долгов девелоперами с высоким уровнем кредитного плеча. В этих условиях выживают лишь крупнейшие игроки, способные консолидировать активы и привлекать институциональный капитал.

Слияние гигантов: «Израиль Канда» и «Акро» создают нового лидера

Ответом на рыночную неопределенность становятся тектонические сдвиги в структуре собственности крупнейших застройщиков. По информации Globes, компании «Израиль Канда» и «Акро» завершают историческое слияние, которое будет официально оформлено 30 октября 2026 года. Эта сделка станет крупнейшим объединением в строительном секторе за последние годы.

Однако рыночные реалии внесли жесткие коррективы в финансовые параметры соглашения. Из-за падения котировок на бирже рыночная капитализация группы «Акро» снизилась до 2,4 миллиарда шекелей (первоначально оценивалась в 3,1 миллиарда шекелей), а капитализация «Израиль Канда» сократилась до 4,5 миллиарда шекелей. Совокупная стоимость объединенной структуры теперь оценивается менее чем в 7 миллиардов шекелей, что выводит ее на третье место в Израиле после гигантов «Дмри» (капитализация 8,6 миллиарда шекелей) и «Тидхар» (8 миллиардов шекелей).

Чтобы снизить нагрузку на ликвидность в условиях кризиса, партнеры изменили условия расчетов: выплата части наличных средств контролирующим акционерам в размере 310 миллионов шекелей была перенесена на конец 2027 года. Это позволило сократить объем «живых» денег, необходимых для закрытия сделки прямо сейчас, до 930 миллионов шекелей. В распоряжение объединенной компании переходит мощный портфель проектов «Акро» стоимостью 1,6 миллиарда шекелей, генерирующий стабильный чистый операционный доход (NOI) в размере 95 миллионов шекелей ежегодно.

Вертикальный город в Рамат-Гане и новые правила игры в Тель-Авиве

Несмотря на биржевой пессимизм, девелоперы продолжают инвестировать в знаковые проекты сверхвысокой плотности. Как сообщает Israel Hayom, группа BST (под управлением семьи Танус) выиграла гигантский тендер на строительство многофункционального комплекса Vertical City в деловом квартале «Бурса» в Рамат-Гане. Сумма контракта на выполнение работ первого этапа составляет 1,12 миллиарда шекелей (без учета НДС).

Проект, реализуемый консорциумом в составе «Израиль Канда» (56%), B.S.R. (20%) и страховой компании «Клаль Битуах» (24%), предусматривает возведение трех небоскребов, включая высочайшую в стране 95-этажную башню. Комплекс общей площадью 357 тысяч квадратных метров объединит офисы, торговые площади, 1300 единиц жилья (включая квартиры под долгосрочную аренду и 350 студенческих общежитий), а также новый кампус колледжа «Шенкар». По данным Calcalist, Экономическая корпорация Рамат-Гана уже объявила тендер на эксплуатацию муниципальной подземной парковки в этом комплексе на 300 машиномест, за право управления которой победитель должен будет заплатить 44,5 миллиона шекелей единовременно, помимо ежегодных платежей.

Параллельно масштабные изменения происходят и в самом Тель-Авиве:

• Реновация Исторического Центра: По данным NadlanCenter, окружная комиссия утвердила планы обновления районов 5 и 6 в самом сердце Белого города. Программа, охватывающая 1700 дунамов, позволит возвести до 14 тысяч новых квартир при сохранении исторического архитектурного облика ЮНЕСКО.
• Компромисс по площади Атарим: Апелляционная комиссия утвердила проект реконструкции площади Атарим, но урезала права на застройку на 4000 квадратных метров, обязав разделить жилую и гостиничную зоны на отдельные башни и запретив заселение квартир до полной сдачи отеля.

Кризис на периферии и падение спроса на частный сектор

В то время как в Тель-Авиве и Рамат-Гане девелоперы борются за каждый метр, периферийные рынки и сегмент индивидуального жилья испытывают серьезное давление. По данным Globes, в поселке Мейтар на юге страны частный 6-комнатный дом площадью 220 кв. м на участке в 560 кв. м был продан за 3,35 миллиона шекелей после четырех месяцев экспозиции, при этом продавцам пришлось уступить 150 тысяч шекелей от первоначальной цены из-за отсрочки освобождения объекта на год.

Маклеры отмечают, что отмена налоговых льгот в Мейтаре привела к падению спроса на 15%, а цены в поселке просели на 20% по сравнению с пиковым 2022 годом. Еще более тревожный сигнал пришел из Хариша: как сообщает NadlanCenter, крупный тендер Земельного управления Израиля (РМИ) на покупку земли под строительство 722 квартир в южной части города полностью провалился — на половину лотов не было подано ни одной заявки, а по остальным предложенные цены оказались ниже минимального порога. Застройщиков отпугивают высокие затраты на развитие инфраструктуры (в среднем 288 тысяч шекелей на квартиру) на фоне избытка нераспроданного жилья на местном рынке.