Крах подрядчиков и жесткий отбор банков вскрыли опасную недооценку строительных рисков в Израиле
Пока банки урезают ликвидность девелоперам, долговой рынок удерживает спреды на минимуме. Банкротство подрядчика «Нета Липшиц» с долгом 79 млн шекелей подтверждает системную уязвимость сектора.
Банки Израиля системно ужесточают условия финансирования строительного сектора, тогда как фондовый рынок продолжает недооценивать риски дефолтов.
Общий долг строительного сектора превышает 400 млрд шекелей, а объем нераспроданных вторых квартир у «улучшателей жилищных условий» достиг 23 095 единиц.
Задержки строительства и субсидированные застройщиками схемы отсрочки платежей истощают ликвидность девелоперов, создавая угрозу кассовых разрывов.
Разрыв шаблона: банки бьют тревогу, биржа молчит
На израильском рынке недвижимости в конце 2026 года назревает опасный парадокс, способный перерасти в системный кризис ликвидности. Как сообщает финансовый портал Bizportal, ведущие коммерческие банки страны начали резко ужесточать условия кредитования строительного сектора. Согласно ежеквартальному опросу кредитных инспекторов Банка Израиля, требования ужесточаются даже для застройщиков с низким уровнем риска.
Однако израильский рынок облигаций игнорирует эти тревожные сигналы. Спреды по корпоративным облигациям строительных компаний удерживаются на уровне около 1,18%, а для компаний с рейтингом A и выше — на уровне 1,01% сверх доходности государственных облигаций. Главный экономист инвестиционного дома Meitav Алекс Забежинский предупреждает: «Кто-то здесь ошибается. И обычно банки знают своих заемщиков гораздо лучше, чем фондовый рынок». Аналитики Meitav настоятельно рекомендуют инвесторам сокращать присутствие в долговых обязательствах строительного сектора.
Крах гигантов с «бумажным» успехом
Практическое подтверждение этих опасений пришло из Иерусалима. Как сообщает авторитетное издание globes, крупная подрядная компания «Нета Липшиц», обладавшая высшим профессиональным статусом Г-5, подала заявление о банкротстве в окружной суд Иерусалима. Причиной краха стал относительно небольшой для такого масштаба долг в размере 79 миллионов шекелей.
Компания вела строительство престижного проекта «пинуй-бинуй» (реновация жилья) «Юваль ха-Цеира» в столичном районе Кирьят-Йовель. Из 226 квартир проекта 146 уже были успешно проданы. Однако острый дефицит рабочей силы, возникший после прекращения допуска палестинских рабочих, привел к многомесячным простоям. В результате рентабельность проекта для девелопера «Карсо Надан» рухнула с расчетных 21% до 12%. Договор с «Нета Липшиц» был расторгнут, а для завершения работ привлечен строительный гигант «Дния Сибус». Этот случай наглядно доказывает: в условиях закредитованности сектора, где совокупный долг застройщиков перед банками достиг астрономических 400 миллиардов шекелей, даже локальный кассовый разрыв может мгновенно уничтожить стабильный бизнес.
Ловушка отсроченных платежей и давление вторичного рынка
Ситуацию усугубляет маркетинговая политика самих девелоперов. Чтобы поддержать спрос, компании массово предлагают покупателям схемы отсрочки платежей (например, «20/80» или «10/90»). Покупатель вносит минимальный первоначальный взнос, а основную сумму выплачивает перед заселением. Это привело к тому, что объем банковского финансирования жилищного строительства только за последний год подскочил на 40% — с 49 до 69 миллиардов шекелей. Застройщики вынуждены брать на себя гигантские кредиты для покрытия текущих расходов, пока реальные деньги от покупателей заблокированы.
Дополнительный удар по сектору наносит вторичный рынок. По данным Министерства финансов, объем «зависших» квартир (принадлежащих гражданам, которые купили новое жилье, но еще не продали старое) достиг в августе 23 095 единиц, вплотную приблизившись к историческому максимуму 2011 года. В центральном регионе страны треть всех сделок со вторым жильем совершается собственниками, у которых истекают установленные законом сроки для сохранения налоговых льгот. Эти «зажатые в угол» продавцы вынуждены снижать цены, создавая жесткую конкуренцию новостройкам и лишая девелоперов запланированной маржи.
Судебный заслон и государственная компенсация рэкета
На фоне макроэкономического давления судебная и налоговая системы Израиля пытаются снизить нерыночную нагрузку на бизнес. Окружной суд Тель-Авива оштрафовал инициатора необоснованного коллективного иска против коммерческой структуры на 100 тысяч шекелей, подтверждая жесткую позицию Верховного суда против злоупотребления правом. Одновременно с этим Налоговое управление Израиля запустило программу компенсаций объемом до 2 миллионов шекелей для предпринимателей, пострадавших от вымогательства и рэкета («протекшн»), что стало официальным признанием масштаба криминального давления на строительные площадки страны.