Военная угроза и ценовой разрыв перекраивают карту спроса на недвижимость в Израиле
Из-за цен в центре страны молодые семьи массово уезжают на периферию, где готовое жилье с защищенными комнатами (МАМАД) стоит втрое дешевле старого фонда в Гуш-Дане.
Смещение спроса покупателей на периферию из-за ценового барьера в центре и критической потребности в безопасности.
Квартиры на севере и юге стоят от 600 тысяч до 1,25 млн шекелей, тогда как в центре старый фонд оценивается в 3,5 млн шекелей.
Жилье без защитных комнат (МАМАД) теряет ликвидность и продается с глубоким дисконтом из-за нежелания покупателей рисковать.
Новые приоритеты израильских покупателей
Экономические реалии осени 2026 года и затянувшийся фактор безопасности кардинально меняют ландшафт израильского рынка недвижимости. Как сообщает авторитетное экономическое издание Globes, на рынке четко прослеживается новый паттерн поведения покупателей: вместо ожидания долгосрочных проектов реновации (таких как «пинуй-бинуй») молодые семьи стремятся немедленно приобрести готовые квартиры, оснащенные защищенными комнатами (МАМАД). Этот тренд особенно заметен на фоне ухода с рынка крупных инвесторов, что вынуждает продавцов идти на уступки и снижать цены ради быстрого закрытия сделок.
Ярким примером этой тенденции стала недавняя сделка в Хайфе, где в районе Кирьят-Элиэзер на площади Меир Хофф была продана четырехкомнатная квартира площадью около 100 кв. метров за 1,25 миллиона шекелей. Прежние владельцы безуспешно пытались продать этот объект, доставшийся им по наследству, в течение трех лет. Однако в текущих реалиях, когда на первый план вышла физическая безопасность, квартира нашла покупателей всего за месяц. Сделка была совершена молодой парой, ожидающей ребенка. Семья предпочла отказаться от проживания в старом доме, ожидающем сноса и застройки, в пользу немедленного переезда в жилье с оборудованным МАМАДом.
Ценовой разрыв как двигатель децентрализации
Параллельно с этим, согласно анализу информационного портала Ice, ценовой разрыв между центром страны и периферией достиг критической точки, стимулируя внутреннюю миграцию. Если в центральных районах Израиля трехкомнатная квартира в старом жилом фонде обходится покупателям в среднем в 3,5 миллиона шекелей, то на севере и юге аналогичные площади можно приобрести за треть этой суммы.
Данные сделок за последние недели наглядно иллюстрируют эту разницу. В то время как в Шохаме пятикомнатная квартира продается за 3,7 миллиона шекелей, а в Холоне четырехкомнатная квартира уходит за 2,45 миллиона шекелей, на периферии цены остаются доступными для молодых семей. Например, в Беэр-Шеве трехкомнатная квартира площадью 76 кв. метров на улице Бней-Ор была продана всего за 600 тысяч шекелей, а в Кармиэле четырехкомнатный объект на улице Йехиам обошелся в 830 тысяч шекелей. В Нагарии квартира площадью 55 кв. метров нашла покупателя за 625 тысяч шекелей.
Дилемма безопасности и бюджета
Фактор безопасности разделил рынок на два параллельных сегмента. Объекты без защитных комнат сегодня продаются со значительным дисконтом. Тем не менее, их низкая стоимость (в пределах 600–850 тысяч шекелей) делает их привлекательными для покупателей с ограниченным бюджетом, готовых мириться с рисками ради получения собственного жилья. В то же время квартиры с МАМАДами удерживают ценовые позиции и пользуются стабильным спросом как для покупки, так и для аренды. Снижение активности инвесторов усложнило быструю продажу недвижимости, однако реальные покупатели, нацеленные на улучшение жилищных условий, находят выгодные альтернативы за пределами дорогого центра страны.