Налоговый капкан и избыток новостроек перекраивают рынок недвижимости Израиля в пользу крупных фондов

Налоговый цейтнот: почему улучшающие жилищные условия вынуждены снижать цены

На израильском рынке недвижимости в октябре 2026 года разворачивается драматический сюжет: граждане, улучшающие свои жилищные условия, оказались зажаты в жесткие тиски налогового законодательства. Как сообщает издание Globes, многие покупатели, подписавшие договоры на приобретение новых квартир в начале 2025 года, до сих пор не смогли продать свое старое жилье. Причиной тому стала затяжная стагнация рынка и неоправдавшиеся ожидания быстрого восстановления спроса.

Законодательство обязывает продать старую квартиру в течение 18 месяцев с момента покупки новой, чтобы сделка классифицировалась как покупка «единственного жилья». В марте 2026 года Кнессет утвердил временное трехмесячное продление дедлайнов для тех, чьи сроки истекали в период обострения военной операции «Рывком льва». Однако этот льготный период неумолимо подходит к концу. Если продавец не успевает закрыть сделку, его новая квартира признается вторым объектом недвижимости, что автоматически влечет за собой налог на покупку в размере 8% с первого шекеля. Для квартиры стоимостью 4 млн шекелей этот штрафной налог составляет 320 тысяч шекелей, к которым добавляется налог на прирост капитала (мас шевах) в размере 25% от разницы в стоимости.

По данным Министерства финансов, около 23% улучшающих жилищные условия граждан сегодня не укладываются в отведенные законом сроки — это колоссальный рост по сравнению с исторической нормой в 7–10%. В результате продавцы вынуждены экстренно снижать цены на 50–100 тысяч шекелей, лишь бы успеть закрыть сделку и избежать разорительных налоговых выплат.

Оптовый дисконт: фонды REIT спасают застройщиков от затоваривания

Параллельно с кризисом частных продавцов, системные изменения происходят и в секторе первичного жилья. На фоне рекордного объема нераспроданных квартир у застройщиков — около 86 тысяч единиц на конец августа 2026 года — девелоперы начали массово распродавать жилье «пакетами» крупным инвестиционным фондам (REIT). Как отмечает портал Calcalist, такие сделки позволяют строительным компаниям оперативно высвобождать капитал, снижать расходы на финансирование и маркетинг в условиях высоких процентных ставок.

С начала 2026 года на рынке зафиксировано не менее 15 крупных пакетных сделок по покупке 712 квартир на общую сумму около 1,6 млрд шекелей. При этом ключевым трендом стал переход фондов от покупок на стадии котлована (пресейл) к выкупу готовых объектов (ласт-сейл). Это избавляет инвесторов от строительных рисков и позволяет сразу получать арендный доход.

Ярким примером этой тенденции, по информации ICE, стала сделка компании «Абу фэмили мигурим» под руководством Цахи Абу, которая приобрела 50 квартир в проекте N Weizmann в Нетании у застройщика «Азорим» за 120 млн шекелей. Из-за медленных темпов розничных продаж (было реализовано лишь 60% фонда при 92% готовности объекта) застройщик предоставил фонду скидку около 20% от рыночной стоимости. Еще одну крупную сделку закрыл фонд «Азорим Ливинг», выкупив у компании «Цви Царфати и сыновья» 80 квартир в населенном пункте Азур за 198 млн шекелей с дисконтом в 14% от справедливой оценки.

Поляризация спроса: взрывной интерес на периферии и заморозка в центре

Географическая карта спроса в Израиле демонстрирует глубокую поляризацию. Согласно анализу платформы Madlan, опубликованному телеканалом n12, спустя три года после начала боевых действий в приграничных с Газой районах зафиксирован феноменальный скачок спроса на покупку и аренду жилья — более чем на 350% по сравнению с периодом спада. В Сдероте, Нетивоте и Офакиме наблюдается острый дефицит свободных площадей. Цены на вторичном рынке в Нетивоте выросли на 16% (до 1,46 млн шекелей за 100 кв. м), а в Офакиме — на 11%, что обусловлено как сионистскими настроениями возвращающихся жителей, так и поиском более доступного жилья.

В то же время в центральных районах страны наблюдается резкое падение девелоперской активности. Как сообщает Ynet, объем поданных заявок на получение разрешений на строительство в рамках городского обновления (реновации) в первой половине 2026 года рухнул на 51% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее драматичный спад зафиксирован в Тель-Авиве (на 83%) и Иерусалиме (на 70%). Застройщики замораживают новые проекты из-за падения рентабельности, вызванного ростом строительных затрат и отменой программы ТАМА-38.

Тем не менее, точечные мегапроекты продолжают утверждаться. В Тель-Авиве одобрена масштабная реновация в районе Неве-Шаанан, включающая возведение высотных башен компаниями «Аллайд Недлан», «Села Бинуй» и «Бонли». Однако общая тенденция очевидна: девелоперы пересматривают свои портфели. Символом этого сдвига стало решение группы «Азриэли» полностью отказаться от жилого компонента в строящемся небоскребе «Спираль» в пользу расширения офисных площадей, которые в текущих реалиях выглядят более стабильным активом.

Институциональный капитал страхует строительный сектор

Несмотря на краткосрочную турбулентность, крупные финансовые институты продолжают верить в долгосрочный потенциал израильского жилья. Внебанковские кредитные организации и страховые гиганты активно расширяют линии финансирования для застройщиков.

Как сообщает ICE, компания «Маниф финансовые услуги» подписала соглашение с группой «Клаль Битуах» под руководством Йорама Нове о расширении кредитной линии нон-рикорс на 250 млн шекелей. С учетом действующих соглашений общий объем совместного финансирования проектов девелопмента достигнет 550 млн шекелей. Это позволит застройщикам пережить период рыночной стагнации, не прибегая к паническим распродажам, и завершить начатые объекты. При составлении долгосрочных финансовых планов и расчете долговой нагрузки покупателям крайне важно использовать калькуляторы, базирующиеся на стандартной схеме выплат Шпицера (Луах Шпицер), чтобы точно оценивать влияние процентных ставок на ежемесячный платеж.