Офисы внизу, квартиры наверху: почему израильские застройщики не могут подружить жилье и бизнес в небоскребах
Строительство смешанных небоскребов в Израиле буксует из-за сложных инженерных требований, высокой стоимости инфраструктуры и нежелания девелоперов связываться с управлением жилыми зонами.
Израильские застройщики массово отказываются от интеграции жилья в новые офисные небоскребы из-за инженерной сложности, высоких затрат и юридических споров между владельцами квартир и бизнеса.
В утвержденных планах Израиля заложено около 180 млн кв. м офисов при избытке предложения, а в башне «Моше Авив» квартира продана по цене 34 тысячи шекелей за кв. метр.
Сокращение жилых площадей в мега-проектах сужает выбор новых квартир в центре страны и поддерживает высокие цены на жилую недвижимость в Гуш-Дане.
Как сообщает издание Bizportal, продажа трехкомнатной квартиры площадью 91 квадратный метр на 58-м этаже башни «Моше Авив» в Рамат-Гане за 3,1 миллиона шекелей (около 34 тысяч шекелей за квадратный метр) отражает гораздо более масштабную тенденцию на израильском рынке недвижимости. Этот грандиозный небоскреб высотой около 244 метров спроектирован преимущественно для работы: 57 этажей отведены под офисы и лишь 12 — под жилые помещения. На фоне того, как израильский бизнес сталкивается с избытком коммерческих площадей, а рынок жилья испытывает хронический дефицит, интеграция офисов и квартир в одном высотном здании остается сложнейшей инженерной и экономической задачей.
Зарубежный опыт против израильских реалий
В то время как в Сеуле, Куала-Лумпуре или Нью-Йорке многофункциональные небоскребы со смешанным назначением стали привычной нормой, в Израиле такие проекты реализуются с трудом. В Северной Америке процесс перепрофилирования пустующих офисов в жилье набрал огромные обороты: к началу 2026 года в США насчитывалось около 90 тысяч таких квартир, что на 28% больше по сравнению с предыдущим годом. В Нью-Йорке, Вашингтоне, Чикаго и Лос-Анджелесе старые коммерческие здания массово конвертируют в жилые апартаменты из-за падения спроса и роста вакантных площадей до уровня около 19%.
В Израиле же дискуссия разворачивается вокруг новых небоскребов, чью концепцию еще можно скорректировать на стадии планирования. По данным израильского Административного управления планирования, в утвержденных проектах заложено около 180 миллионов квадратных метров офисов и торговых площадей — объем, значительно превышающий реальный спрос на ближайшие десятилетия. Распространение гибридного формата работы и внедрение искусственного интеллекта позволяют компаниям нанимать персонал и наращивать доходы без пропорционального увеличения физических рабочих мест. По оценкам аналитиков, на поглощение избытка офисной недвижимости уйдет не менее пяти лет.
Инженерные и финансовые барьеры
На бумаге решение кажется очевидным: заменить часть офисных этажей жилыми. Однако на практике крупные израильские девелоперы продолжают возводить монофункциональные башни. Ярким примером выступает 91-этажная «Башня Спираль» (Azrieli Spiral Tower) компании Azrieli в Тель-Авиве стоимостью около 3,3 миллиарда шекелей. Хотя первоначальный план позволял разместить там 292 квартиры, застройщик сократил их число до 171, оставив жилье второстепенным элементом комплекса ради 85 тысяч квадратных метров офисов.
Причины кроются как в экономике, так и в жестких строительных ограничениях:
- Финансовая предсказуемость: Офисы сдаются крупным институциональным арендаторам на длительные сроки, обеспечивая стабильный и прогнозируемый денежный поток, тогда как продажа или аренда квартир требуют более сложного розничного управления.
- Инженерная сложность: Жилые помещения требуют разветвленной мокрой инфраструктуры на каждом этаже (кухни, ванные комнаты, системы слива), в то время как в офисах все коммуникации сосредоточены в центральном ящике здания (גרעין המבנה).
- Нормативы безопасности: Строительство защищенных комнат (ממ"ד), обязательных окон с возможностью проветривания, отдельных лифтов и вестибюлей для жильцов кардинально меняет конструкцию высотки и увеличивает затраты, сокращая полезную площадь этажа.
Юридические тупики и признаки перемен
Совмещение жилья и офисов в одном здании порождает ожесточенные споры о праве собственности и распределении расходов на содержание общего имущества. Ярким примером стали судебные разбирательства вокруг башни в Бат-Яме, где собственники квартир и коммерческих помещений годами не могли прийти к консенсусу. Из-за подобных юридических и управленческих рисков девелоперы нередко предпочитают разделять проекты на независимые корпуса — как это произошло с башней «Элит» или проектом ToHa 2 в Тель-Авиве.
Тем не менее, рыночные реалии постепенно заставляют рынок искать компромиссы. Сочетание высоких цен на жилье в центре страны с ростом пустующих офисных площадей стимулирует проектировщиков закладывать жилые зоны, гостиницы и дома престарелых в верхних этажах новых высотных комплексов в Гуш-Дане. Вопрос заключается в том, успеют ли регуляторы и инженеры адаптировать строительные нормы до того, как переизбыток коммерческой недвижимости превратится в системный кризис для строительного сектора.