Снижение цен в Сде-Дов и кредиты под 10%: как застройщики маскируют кризис спроса
Высокая стоимость финансирования и затоваривание рынка вынуждают девелоперов идти на скрытые скидки и сомнительные финансовые схемы. Реальные сделки в элитных и периферийных районах показывают охлаждение спроса вопреки оптимистичным отчетам компаний.
Элитный сегмент теряет привлекательность: застройщики в Сде-Дов вынуждены снижать ценовые ожидания из-за падения спроса, а инвесторы начинают выходить из проектов на периферии из-за затоваривания рынка.
Высокая стоимость финансирования (до 10% годовых для застройщиков) вынуждает компании использовать серые схемы привлечения средств, что повышает риски потери первоначального взноса для покупателей.
Рост долговой нагрузки привел к рекордному объему рефинансирования ипотеки на сумму 4,5 млрд шекелей, так как заемщики пытаются снизить ежемесячные платежи, рассчитанные по таблице Шпицера.
Израильский рынок недвижимости входит в фазу скрытой коррекции. Пока крупные девелоперы публикуют отчеты о высоких прибылях и выплачивают многомиллионные бонусы руководству, реальная картина на местах свидетельствует о нарастающем финансовом давлении, изменении поведения инвесторов и снижении цен в самых престижных локациях страны.
Элитный сектор теряет высоту: кейс Сде-Дов и Тель-Авива
Ярким индикатором охлаждения спроса в премиальном сегменте стали финансовые результаты компании «И.Х. Демри» за первое полугодие 2026 года. Как сообщает экономическое издание Globes, чистая прибыль одного из крупнейших застройщиков страны сократилась более чем вдвое. Главной причиной стало фактическое замирание продаж во флагманском проекте компании в престижном районе Сде-Дов в Тель-Авиве.
Из 455 запланированных квартир девелоперу удалось реализовать лишь 40, причем за последние полгода было продано всего 10 единиц. На этом фоне «И.Х. Демри» была вынуждена официально снизить прогноз средней стоимости квадратного метра с 67 тысяч до 62 тысяч шекелей. Ситуацию усложняет и экологический фактор: на строительной площадке в Сде-Дов обнаружено загрязнение почвы химикатами класса PFAS (компоненты противопожарной пены), что потребует дополнительных затрат на вывоз грунта.
Падение цен фиксируется и на вторичном рынке Тель-Авива. По данным портала ice, семейная пара, купившая квартиру на улице Дизенгоф четыре года назад, недавно была вынуждена продать ее с чистым убытком в 1 миллион шекелей.
Финансовые тиски: дорогие кредиты и рекорды рефинансирования
Главным фактором давления на рынок остаются высокие процентные ставки. Застройщики сталкиваются с беспрецедентным удорожанием оборотного капитала. Например, компания «Першковски», несмотря на заявления о высоком интересе к своим объектам, была вынуждена привлечь кредит в размере 22 миллионов шекелей под экстремальные 10% годовых (ставка Прайм плюс 5%).
Растущие расходы девелоперы пытаются переложить на покупателей, однако возможности последних исчерпаны. В интервью порталу ice известная подрядчица Билли Рубин предупреждает о надвигающейся катастрофе: молодые семьи берут непосильные ипотечные кредиты в размере 3 миллионов шекелей для покупки квартир стоимостью 4 миллиона. Ситуацию усугубляет дефицит рабочей силы — замена палестинских строителей китайскими рабочими увеличила затраты на оплату труда в три раза, подняв общую себестоимость строительства на 35%.
В попытке снизить ежемесячную нагрузку израильтяне массово бросились пересматривать свои обязательства. Согласно статистике Банка Израиля, объем рефинансирования машкант достиг пикового значения в 4,5 миллиарда шекелей. При расчете выплат по классической таблице Шпицера (Луах Шпицер) заемщики осознают, что при текущих ставках переплата по процентам в первые годы практически не уменьшает тело долга, что вынуждает их искать любые способы изменения условий кредитования.
Затоваривание периферии и серые схемы продаж
Проблемы застройщиков не ограничиваются центром страны. В периферийных районах, которые долгое время рекламировались как перспективные зоны роста, начинается отток инвесторов. Как описывает аналитическое издание TheMarker, масштабное строительство в Офакиме привело к избытку предложения («затовариванию» рынка). Один из частных инвесторов, купивший там 5-комнатную квартиру пять лет назад за 1,3 миллиона шекелей, предпочел зафиксировать умеренную прибыль (продав объект за 1,7 миллиона после долгих уступок в цене) и перевел капитал в соседний город рядом с Беэр-Шевой, опасаясь дальнейшего падения цен.
На фоне падения реального спроса некоторые застройщики прибегают к сомнительным с финансовой и юридической точки зрения схемам. В Кирьят-Яме покупатели квартир в проекте городской реновации от компании «Яд Гольц Недвижимость» оказались в ловушке, сообщает TheMarker. Застройщик предлагал схему, при которой клиент вносил разрешенные законом 7% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть первоначального взноса оформлял как «сопутствующий заем» самой компании. Когда проект забуксовал, покупатели попытались вернуть свои средства согласно договору, но столкнулись с жестким сопротивлением и задержками выплат.
Пиар-кампании против статистики Минфина
Министерство финансов Израиля фиксирует растущую волну отмен сделок купли-продажи. По данным ведомства, в ряде случаев застройщики привлекают к продвижению известных личностей с высокими доходами (около 60 тысяч шекелей в месяц), которые заключают предварительные соглашения на покупку элитного жилья с минимальным взносом, а затем аннулируют их без выплаты штрафов. Это создает иллюзию высокого спроса на начальном этапе продаж.
Крупные девелоперы пытаются минимизировать негативный фон. Так, генеральный директор компании «Азорим» Ади Дана заявил, что 15 отмен сделок в Тель-Авиве — это лишь «статистическая погрешность» (менее 0,8%) на фоне общего объема продаж. Аналогично, глава компании «Тадхар» Ори Левин, ранее прогнозировавший падение цен на рынке на 20%, теперь заявляет о скором восстановлении сектора. Примечательно, что сама «Тадхар» зафиксировала рост выручки и выплатила своим сотрудникам бонусы на сумму 56 миллионов шекелей, что подтверждает: крупные игроки пока удерживают позиции за счет ранее накопленных резервов и агрессивного маркетинга.
Тем не менее, долгосрочные тренды — сокращение объемов распределения земли Земельным управлением Израиля и удорожание финансирования — указывают на то, что доступность жилья для рядовых граждан продолжит снижаться, а застройщикам придется идти на дальнейшие ценовые уступки для поддержания ликвидности.