Безопасность вместо центра: почему израильтяне выбирают юг и квартиры с МАМАДом
Разрыв в ценах между защищенным и старым жильем достиг критических величин, провоцируя масштабное переселение в города юга и периферии.
Наличие МАМАДа стало главным фактором внутренней миграции в Израиле, заставляя людей переезжать из незащищенного жилья в центре в новые кварталы на юге.
Ашкелон (+3198 человек) и Сдерот (+2,3% к населению) лидируют по притоку жителей, в то время как Иерусалим демонстрирует самый глубокий миграционный отток.
Покупка защищенного жилья на периферии остается доступной: 4-комнатная квартира с МАМАДом в Харише стоит 1,31 млн шекелей, а в Беэр-Шеве — 1,43 млн шекелей.
Реальность последних лет кардинально изменила приоритеты израильских покупателей жилья. Если раньше ключевыми факторами выбора недвижимости были близость к Тель-Авиву и транспортная доступность, то сегодня на первое место вышла физическая безопасность. Наличие МАМАДа (комнаты безопасности) превратилось из приятной опции в жесткое рыночное требование, которое перекраивает карту внутренней миграции и создает глубокий ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом.
Парадокс внутренней миграции: юг притягивает жителей
Вопреки ожиданиям, города, находящиеся в зоне повышенного риска, демонстрируют рекордные показатели притока населения. Как показывают свежие данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) за первые семь месяцев 2026 года, проанализированные группой «Ари Мегурим» для портала NadlanCenter, лидером по положительному балансу внутренней миграции в Израиле стала Ашкелон. С января по июль город пополнился на 3 198 новых жителей, что составляет внушительный прирост в 1,9% от общей численности населения.
На втором месте по темпам прироста находится Сдерот. Сюда переехали 915 человек — в масштабах города это колоссальный скачок на 2,3% всего за семь месяцев.
В то же время крупные мегаполисы теряют жителей. Иерусалим, несмотря на масштабные объемы строительства, зафиксировал самый высокий отрицательный миграционный баланс в стране. Схожая тенденция наблюдается и в других центральных районах. Как отмечает Симха Грейдингер, владелец строительной группы «Натив Пейтух», на фоне оттока населения из мегаполисов такие города, как Бейт-Шеמש, Офаким и Ноф ха-Галиль, превращаются в новые центры притяжения благодаря сочетанию доступных цен и развивающейся инфраструктуры.
Цена безопасности: сколько стоит квадратный метр с МАМАДом
Главной причиной, заставляющей израильтян менять место жительства, остается ценовой разрыв между квартирами с защищенной комнатой и без нее. Согласно аналитическому отчету портала Ice, разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках стремительно увеличивается. Но дело не в возрасте здания как таковом, а в наличии МАМАДа.
В домах, построенных до 1992 года (когда наличие защищенной комнаты в квартирах не было обязательным стандартом), цены стагнируют или падают. В районах, подверженных ракетным обстрелам, дисконт на жилье без МАМАДа превышает 10% по сравнению с аналогичными защищенными объектами.
При этом на периферии квартиры в новых современных комплексах с полной защитой продаются на 40–45% дешевле, чем в среднем по стране. Это открывает окно возможностей для молодых семей, которые готовы пожертвовать близостью к центру ради безопасности и финансовой стабильности.
Данные сделок, предоставленные сетью агентств недвижимости ReMax, наглядно иллюстрируют текущий уровень цен:
- Хариш: 4-комнатная квартира (96 кв. м, балкон, парковка, МАМАД) продана за 1,315 млн шекелей. 3-комнатная квартира в том же городе обошлась покупателю в 1,25 млн шекелей.
- Беэр-Шева: В престижном районе Ха-Парк 4-комнатная квартира с МАМАДом (140 кв. м) была продана за 1,43 млн шекелей. В то же время старые 3-комнатные квартиры без МАМАДа в районах Гимель и Далет уходят по цене ниже миллиона — за 925 000 и 985 000 шекелей соответственно.
- Офаким: Просторная 5-комнатная квартира с МАМАДом (150 кв. м) продана за 1,735 млн шекелей.
- Ришон-ле-Цион: В центре страны за безопасность приходится платить значительно больше — здесь 3-комнатная квартира с МАМАДом (73 кв. м) обошлась в 1,84 млн шекелей.
Долгосрочные последствия для рынка
Текущие тенденции закладывают основу для долгосрочного изменения структуры израильского рынка недвижимости. Семьи, приобретающие жилье в кредит, все чаще рассчитывают свои бюджеты через классическую таблицу Шпицера (Луах Шпицер), стараясь минимизировать переплаты по ипотеке за счет покупки более дешевых, но полностью защищенных квартир на юге страны.
Для владельцев старого жилого фонда без МАМАДа ситуация выглядит тревожно. Без ускоренных программ городской регенерации (Пинуй-Бинуй или ТАМА-38) их недвижимость продолжит терять ликвидность. В то же время государственные субсидии и программы льготного жилья в таких городах, как Хариш или Беэр-Шева, будут и дальше стимулировать отток экономически активного населения из центральных мегаполисов на периферию.