Падение продаж до 24-летнего минимума и кадровый вакуум перестраивают рынок недвижимости Израиля

Рынок недвижимости Израиля осенью 2026 года оказался на стыке системных вызовов: затяжной спад покупательской активности совпал с острым кризисом государственного управления и необходимостью латать дыры в бюджете. Пока застройщики вынуждены урезать маржу и предлагать беспрецедентные финансовые льготы, регуляторы ищут способы стимулировать застройку пустующих участков и одновременно пополнить государственную казну. На фоне этих макроэкономических колебаний инфраструктурный сектор делает исторический шаг вперед, выдавая первые разрешения на строительство подземных станций метро.

Налоговый пресс и кадровый тупик регулятора

Как сообщает информационный портал ice, Налоговое управление совместно с Министерством финансов активно готовит пакет мер для бюджетов 2027–2028 годов. Главной инициативой, призванной оживить рынок и принести государству миллиарды шекелей, является возвращение налога на пустующие земли (налог на имущество, отмененный в 2000 году). Директор Налогового управления Шай Ааронович на конференции в Эилате назвал прошлую отмену этого сбора «несправедливостью» и подчеркнул, что данный инструмент необходим для борьбы с «догирой» — практикой накопления и удержания девелоперами свободных участков в надежде на дальнейший рост цен.

С другой стороны, представители строительного сектора предупреждают: если налог затронет земли на стадии лицензирования, застройщики просто переложат эти издержки на конечных покупателей. Ситуация усугубляется беспрецедентным управленческим кризисом в Земельном управлении Израиля (РМИ). Срок полномочий исполняющего обязанности директора Иегуды Элиягу истекает, а постоянный руководитель так и не назначен. Этот кадровый вакуум тормозит земельные тендеры и ставит под угрозу выполнение стратегического плана, требующего сдачи не менее 65 000 квартир в год.

Хроники застоя: 24-летний минимум сделок и тель-авивская коррекция

Потребительский спрос продолжает находиться под сильным давлением высоких процентных ставок. Согласно данным главного экономиста Минфина и ЦСБ, в августе 2026 года в Израиле было зарегистрировано всего 7 532 сделки с жильем. Как отмечает старший аналитик «Псагот Сигма» Ави Шакури, для свободного рынка (без учета госсубсидий) показатель составил лишь 6 242 сделки — это падение на 5% по сравнению с прошлым годом и самый низкий уровень продаж для августа с 2002 года. При этом на рынке наблюдается структурный перекос: молодые покупатели первой квартиры увеличили активность на 12%, тогда как улучшающие жилищные условия граждане практически ушли с рынка (падение на 27%).

Стагнация спроса вынудила застройщиков пойти на уступки в самом дорогом сегменте. В Тель-Авиве средние цены на жилье впервые за долгое время опустились ниже психологической отметки в 50 000 шекелей за квадратный метр — до 47 400 шекелей. Стандартная четырехкомнатная квартира теперь обходится в среднем в 4,74 млн шекелей. Чтобы поддержать продажи, застройщики соглашаются на снижение маржи с привычных 15–18% до 10–13%, предлагая скидки и субсидированные схемы финансирования (например, по таблице Шпицера с отсрочкой платежей), на которые сейчас приходится до 30% всех продаж в стране.

Инфраструктурный прорыв и новые правила городской застройки

Несмотря на кризис продаж, долгосрочное планирование городской среды продолжается. Согласно аналитическим материалам NadlanCenter, Национальное лицензионное управление утвердило первое в истории Израиля разрешение на строительство подземной станции метро «Парк Ариэль Шарон» (линия M3) в Гуш-Дане. Проект стоимостью около 65 млрд шекелей переходит в фазу активных инженерных работ, которые продлятся около 25 месяцев.

Параллельно меняются подходы к реновации. В Холоне утвержден проект регенерации промзоны «Ха-Рокмим», предусматривающий строительство 620 квартир (из которых 480 предназначены для долгосрочной аренды) и 180 000 кв. м коммерческих площадей. Однако в Рамат-Гане местный совет рекомендовал резко сократить компенсации жильцам в проекте компаний «Тидхар» и «Акро» в квартале Харузим — вместо обещанных по договорам 21 кв. м владельцы получат лишь 6 кв. м дополнительной площади. Такое решение принято ради удвоения площади под общественные нужды (включая школы), что отражает новый тренд жесткого контроля муниципалитетов над плотностью застройки.

Юридические прецеденты и защита прав собственников

ми
Судебная система Израиля в октябре 2026 года встала на защиту интересов владельцев земли и локальных общин. В Иерусалиме масштабный проект «Эмек Цион» в районе Баит Ва-Ган (1 650 квартир в башнях до 50 этажей) был снят с повестки дня из-за жесткого сопротивления муниципалитета и футбольного клуба «Бейтар Иерусалим», чьи тренировочные поля попадали под снос.

Кроме того, Верховный суд Израиля вынес два знаковых решения. В первом случае суд подтвердил право владельцев квартир в районе Катамоны (Иерусалим) расторгнуть сделку комбинации с застройщиками Моше Эрезом и Давидом Трау, которые без ведома жильцов увеличили проект с 24 до 31 квартиры ради собственной сверхприбыли. Во втором прецеденте суд признал законным исключение девелоперской компании из прибыльного проекта на севере страны из-за систематического непредоставления своей доли финансирования, подтвердив: партнеры не обязаны делиться прибылью с теми, кто уклонялся от финансовых обязательств.

На фоне дефицита банковского ликвидности застройщики все чаще ищут альтернативные источники капитала. Так, девелопер «Салдан недлан» Уди Сааде выходит на Тель-Авивскую фондовую биржу с дебютным выпуском облигаций на сумму до 285 млн шекелей под залог коммерческих центров в Ган-Явне и Кирьят-Оно, демонстрируя растущую зависимость строительного сектора от долгового рынка.