Высокие ставки и затоваренность рынка вынуждают израильских застройщиков урезать обещания ради выживания
На фоне падения цен на 1,8% и избытка в 85 тысяч непроданных квартир девелоперы сокращают льготы жильцам в проектах реновации на сотни тысяч шекелей.
Затяжной период высоких ставок вынуждает мелких застройщиков идти на слияния, а крупных — пересматривать старые договоры реновации.
Запас непроданных квартир в Израиле превысил 85 600 единиц, а реальное падение цен маскируется льготами, охватывающими 30% сделок.
Владельцы квартир в проектах пинуй-бинуй теряют до 1 млн шекелей из-за сокращения застройщиками обещанных бонусов и компенсаций аренды.
Затоваренность рынка и ценовые иллюзии
Израильский рынок недвижимости в конце 2026 года переживает глубокую структурную трансформацию. По данным Центрального бюро статистики, за последний год зафиксировано номинальное снижение цен на квартиры на 1,8%. Однако, как сообщает издание ice, реальный масштаб падения цен маскируется беспрецедентным объемом финансовых льгот. Около 30% всех сделок с новыми квартирами сегодня проходят с использованием различных схем отсрочки платежей (например, по системе 20/80 или 90/10), что позволяет застройщикам не снижать официальный прейскурант, но фактически удешевляет жилье.
Главный экономист инвестиционного дома «Мейтав» Алекс Забежинский указывает, что цены на новые квартиры без учета государственных субсидий только за август снизились на 0,8% — это самое резкое падение с начала 2023 года. Рынок находится в состоянии стагнации: покупатели заняли выжидательную позицию, а национальный запас непроданных новых квартир достиг гигантской цифры — около 85 680 единиц. Более 55% этого избытка сосредоточено в самых востребованных округах — Тель-Авиве и Центре.
Слияния как способ выживания мелких игроков
Затяжной период высоких процентных ставок Банка Израиля стал тяжелым испытанием для девелоперов с низким уровнем собственного капитала. В интервью изданию globes Ави Шакури, старший аналитик инвестиционного дома «Псагот Сигма», предупреждает, что мелкие застройщики не смогут долго противостоять давлению высоких расходов на финансирование и падающего спроса.
По оценкам эксперта, на рынке назревает масштабная волна слияний и поглощений. Компании, обладающие достаточным запасом ликвидности, будут активно скупать подешевевшие активы и земельные участки у застройщиков, оказавшихся на грани дефолта. Давление ощущается во всех сегментах — от периферийного жилья до элитных объектов в центре страны.
Кризис доверия в городском обновлении: жильцы платят за спасение проектов
Наиболее наглядно кризис ликвидности проявился в самом дорогом сегменте израильского рынка — проектах городского обновления (пинуй-бинуй) в Тель-Авиве. Договоры, подписанные 3–5 лет назад в эпоху нулевых ставок и бурного роста цен, сегодня стали экономически нежизнеспособными для девелоперов из-за резкого удорожания себестоимости строительства и падения рыночной стоимости готовых квартир.
Чтобы не допустить банкротства и заморозки строек, застройщики вынуждены пересматривать соглашения с владельцами квартир, урезая ранее обещанные бонусы. Как отмечает генеральный директор девелоперской компании «Йез язмут» Томер Рейфман в комментарии для globes, в центре Тель-Авива финансовый объем уступок со стороны жильцов достигает в среднем от 500 тысяч до 1 миллиона шекелей на квартиру.
Владельцы недвижимости, стремясь спасти свои проекты, вынуждены идти на серьезные компромиссы:
- Отказываться от компенсации аренды на период строительства (что экономит застройщику около 300–360 тысяч шекелей на одну семью);
- Соглашаться на уменьшение дополнительной площади новых квартир;
- Соглашаться на более дешевые спецификации отделки, отказ от парковочных мест или изменение этажности.
Рейфман подчеркивает: те застройщики и жильцы, которые не поймут необходимость пересмотра старых договоров под новые реалии, просто останутся с нереализованными проектами.
Расхождение трендов: покупка падает, аренда растет
В то время как рынок купли-продажи стагнирует, сегмент аренды демонстрирует противоположную динамику. По данным аналитиков, стоимость аренды по возобновляемым договорам выросла на 3,8%. Йонатан Катц из компании «Лидер шукей хон» объясняет этот парадокс притоком иностранных рабочих и тем, что многие потенциальные покупатели из-за высоких ставок по ипотеке вынуждены оставаться на рынке аренды.
Экономисты прогнозируют, что 2026 год завершится в условиях стагнации продаж. Ожидать оживления рынка и возвращения к умеренному росту цен можно не ранее 2027 года, когда ожидается снижение ключевой ставки Банка Израиля до уровня 2,75%, а также стабилизация геополитической обстановки, которая позволит гражданам планировать долгосрочные финансовые обязательства.