Барьер в миллион шекелей и дефицит безопасности раскалывают рынок недвижимости Израиля

Финансовый барьер: собственный капитал на пределе возможностей

Покупка жилья в Израиле в 2026 году превратилась в жесткое испытание на финансовую устойчивость. Согласно индексу собственного капитала Института «Альров», данные которого публикует информационный портал ice, средний размер первоначального взноса, необходимого для приобретения стандартной 4-комнатной квартиры (при условии покрытия 30% стоимости), достиг 1,38 млн шекелей. Хотя в годовом исчислении этот показатель формально снизился на 9,5% (составляя годом ранее 1,524 млн шекелей), радоваться доступности жилья не приходится.

Снижение требуемого капитала объясняется не падением цен, а вынужденными компромиссами со стороны покупателей. Израильтяне массово отказываются от квартир своей мечты в пользу более скромных и дешевых объектов, стремясь минимизировать риски на фоне нестабильной геополитической и экономической обстановки. Рынок четко разделился: консервативные покупатели готовы отменить сделку из-за разницы в несколько десятков тысяч шекелей, в то время как более рисковые игроки продолжают верить в долгосрочный рост стоимости квадратного метра.

Региональный разрез наглядно демонстрирует пропасть между центром страны и периферией. Для домохозяйств, относящихся к седьмому децилю доходов, покупка первой квартиры требует наличия собственного капитала свыше 740 тысяч шекелей практически во всех крупных городах. В Хайфе этот порог составляет скромные 162 тысячи шекелей, в Ашдоде — 670 тысяч, в Хадере — 742 тысячи, а в городе Ришон-ле-Цион — уже 976 тысяч шекелей. При приближении к Гуш-Дану цифры становятся астрономическими: в Бней-Браке требуется 1,06 млн шекелей собственного капитала, в Рамат-Гане — 1,45 млн, в Иерусалиме — 1,59 млн, а в Тель-Авиве — рекордные 2,76 млн шекелей.

Тель-Авивский парадокс: сверхвысокие цены и затяжные суды

Как сообщает экономическое издание n12, покупка качественной четырехкомнатной квартиры в Тель-Авиве требует от 4,5 до 5 млн шекелей. В Нахлат-Ицхак цены колеблются в районе 4 млн шекелей, в Рамат-Авив Гиммель — на уровне 4,2–4,5 млн, а в центре города легко превышают 5,5 млн шекелей.

Главной проблемой для покупателей становится обслуживание ипотечного кредита. При оформлении машканты на 70% от стоимости квартиры (около 3,15 млн шекелей) сроком на 25 лет ежемесячный платеж по классической схеме выплат Шпицера составит от 15,2 до 16,9 тысячи шекелей. Чтобы банк одобрил такую ссуду, чистый доход семьи должен быть колоссальным: от 38–42 тысяч шекелей нетто при предельной кредитной нагрузке в 40% дохода, и более 51–56 тысяч шекелей для комфортного удержания выплат в пределах рекомендуемых 30%. Для сравнения, в соседнем Холоне аналогичная квартира стоит 2,4–2,8 млн шекелей, а для ее покупки достаточно семейного дохода в размере 20–32 тысяч шекелей.

На этом фоне престижный сегмент мегаполиса переживает глубокий кризис управления и продаж. По данным расследования газеты globes, в знаменитой 168-квартирной башне «Берешит» за десять лет активного продвижения проекта удалось продать всего 76 квартир. Проект, пострадавший от крупного пожара в 2021 году, погряз во взаимных судебных исках. Застройщик «Мигдалей Берешит Даниэль» (принадлежащий семье Козайноф) и подрядчик «Алектра бания» требуют друг от друга в рамках арбитража 900 млн и 270 млн шекелей соответственно, обвиняя оппонента в срыве сроков и задержках. Дополнительно ведется спор со страховой компанией «Мигдаль» на 480 млн шекелей. Несмотря на вялые продажи, застройщик отказывается снижать цены: редкие сделки на верхних этажах по-прежнему заключаются по цене около 110 тысяч шекелей за квадратный метр.

Периферия: падение спроса на нетиповое вторичное жилье

На другом полюсе рынка — в Беэр-Шеве и южных городах — инвесторы подсчитывают убытки. Как отмечают аналитики портала ice, эпоха легких денег, когда инвесторы скупали в Беэр-Шеве квартиры за 300 тысяч шекелей и после косметического ремонта перепродавали их вдвое дороже, безвозвратно ушла. Сегодня эти объекты стоят 700–800 тысяч шекелей, а резко возросшая стоимость строительных материалов и услуг делает ремонт нерентабельным.

Особый удар пришелся по старому жилому фонду без защищенных комнат (МАМАД). На фоне военных угроз спрос на такие квартиры рухнул. В Димоне зафиксированы прецеденты, когда квартиры, купленные несколько лет назад за 435 тысяч шекелей, продавались с 40-процентным дисконтом всего за 260 тысяч шекелей. При этом новые проекты в Димоне и Офакиме, напротив, показывают стабильность благодаря государственным налоговым льготам (скидки по подоходному налогу до 16-18%), привлекая тех, кто успел приобрести там новостройки в 2018–2020 годах.

Высотная революция в Иерусалиме

Иерусалим решает проблему дефицита земли и высоких цен за счет агрессивной вертикальной реновации старых кварталов. Как сообщает портал ynet, компания «Шикун у-Бинуй Надан» выиграла предварительный тендер на масштабный проект «Пинуи-Бинуй» в микрорайоне Писгат-Зеэв на улице Ха-Шиша Асар. Вместо четырех старых домов на 60 квартир здесь планируется возвести два современных высотных здания на 256 квартир с коммерческими площадями.

Аналогичный процесс идет и в престижном районе Бейт-Хакерем. Согласно публикации Bizportal, утвержден проект реновации на улице Ха-Томер, в рамках которого два старых двухэтажных здания («раכבת») на 70 квартир будут снесены, а на их месте вырастут два небоскреба высотой 28 и 30 этажей на 222 квартиры. Столица Израиля стремительно меняет свой исторический облик, переходя от точечной реновации невысоких зданий к комплексному строительству сверхвысотных жилых башен.

Новые правила игры: стандарт 9.1 и проблемы с Табу

Помимо рыночных факторов, на финансовое положение владельцев недвижимости в ближайшие годы повлияют регуляторные изменения. Профессиональное издание Bizportal детально анализирует последствия утверждения оценщиками нового Стандарта 9.1, который вводит единые правила измерения площади квартир (включая толщину внутренних и внешних стен). Если министерство внутренних дел примет решение синхронизировать этот стандарт с начислением муниципальных налогов, это приведет к пересмотру счетов за арнону по всей стране. В городах, где исторически считали площадь по «чистому» внутреннему контуру (например, в Рамат-Гане и Иерусалиме), счета граждан могут вырасти на сотни шекелей в год из-за формального увеличения площади за счет стен.

Другой скрытой угрозой для продавцов остается отсутствие регистрации квартир как самостоятельных единиц в реестре недвижимости (Табу). В старых домах или затянувшихся проектах владельцы часто записаны лишь как держатели долей в общем земельном участке. При попытке продажи такого объекта покупатели и банки, оценивающие залог под машканту, требуют дисконт за юридическую неопределенность, что затягивает сделки и снижает рыночную стоимость жилья.