Агрессивный маркетинг застройщиков и ловушка убытков: израильский девелопмент переходит на экстремальное финансирование

Экстремальные схемы финансирования как ответ на стагнацию

Израильский рынок недвижимости в конце 2026 года столкнулся с беспрецедентным давлением. При базовой ставке Прайм на уровне 4,75% традиционные ипотечные кредиты стали неподъемными для многих покупателей, что привело к резкому сокращению объемов продаж. Как сообщает издание Calcalist, застройщики вынуждены идти на радикальные шаги, чтобы распродать накопившиеся запасы жилья.

Наиболее ярким примером стал новый маркетинговый ход компании Gindi Holdings, которая предложила покупателям отсрочку выплаты 30% стоимости квартиры (до 900 тысяч шекелей) на 10 лет после заселения без начисления процентов и привязки к индексу цен. Фактически девелопер берет на себя субсидирование банковских кредитов, что обойдется компании примерно в 450 тысяч шекелей на каждую проданную квартиру. Общая стоимость этой кампании для Gindi может составить 135 миллионов шекелей.

Другой крупный игрок, Aviv Melisron, запустил программу приобретения жилья без начального капитала. По данным NadlanCenter, схема предполагает залог уже имеющейся у покупателя (или его родственников) недвижимости для получения финансирования, при этом застройщик обязуется оплачивать проценты по кредиту до момента сдачи объекта. Подобные схемы временной отсрочки маскируют высокую стоимость финансирования, но перекладывают долгосрочные риски на покупателей, чья платежеспособность через десятилетие остается под вопросом.

Ловушка для инвесторов: реальные убытки при перепродаже

Пока застройщики пытаются привлечь новых покупателей, частные инвесторы, вошедшие в рынок на пике цен 2021–2022 годов, несут серьезные потери. Согласно анализу главного экономиста Министерства финансов, опубликованному на портале Bizportal, около 47,5% инвесторов, продавших свои квартиры после владения ими менее пяти лет, зафиксировали реальный убыток с учетом инфляции.

Особенно тяжелая ситуация сложилась на юге страны, в частности в Беэр-Шеве. Как сообщает Globes, в южном округе доля краткосрочных сделок инвесторов почти в 2,4 раза превышает средний показатель по стране, при этом 62% таких продаж завершились с реальным убытком. Основной причиной финансовых потерь стали высокие сопутствующие расходы: налог на покупку (составляющий 8–10% для инвесторов), гонорары адвокатов, маклерские комиссии и резко возросшая стоимость обслуживания долга. В условиях стабилизации номинальных цен эти издержки полностью съедают потенциальную прибыль.

Налоговое давление и инициатива «сделки» в Министерстве финансов

Параллельно с рыночными трудностями Налоговое управление Израиля готовит масштабное наступление на доходы арендодателей. По информации Globes, в рамках обсуждения закона о регулировании хозяйства на 2027 год ведомство планирует отменить освобождение от уплаты налога на доходы от аренды (сейчас лимит составляет 5 654 шекеля) и облагать налогом каждый шекель с первого же полученного брутто-дохода. По оценкам главы Налогового управления Ши Аароновича, только введение обязательной отчетности для арендодателей может приносить казне до 2 миллиардов шекелей ежегодно, а полная отмена льгот — до 5 миллиардов шекелей.

Чтобы смягчить этот удар для инвесторов, в Министерстве финансов обсуждается возможная компенсация в виде снижения налога на покупку второй квартиры (который сейчас составляет 8% на сумму до 6 миллионов шекелей). Однако внутри ведомства нет единого мнения по поводу этой «сделки», и многие чиновники опасаются, что снижение налога на покупку не сможет компенсировать инвесторам потерю налоговой гавани в сфере аренды.

Масштабные проекты и региональные сдвиги

Несмотря на финансовую неопределенность, государственные структуры и девелоперы продолжают продвигать крупные инфраструктурные проекты:

• Цфат: По заявлению генерального директора Министерства строительства Иегуды Моргенштерна, опубликованному NadlanCenter, до конца 2026 года планируется выставить на рынок первые 2 000 единиц жилья в рамках масштабного проекта «Южные ворота» (всего проект предусматривает 4 000 квартир). Это часть более широкого правительственного соглашения по развитию севера страны.
• Беэр-Шева: Окружная комиссия по планированию и застройке утвердила крупный проект регенерации («Пинуи-Бинуи») в квартале Гимель. Вместо 173 старых квартир здесь будет возведено 930 новых единиц жилья, а также коммерческие площади в непосредственной близости от университета Бен-Гуриона и больницы Сорока.
• Хадера: Компании Peretz Bonei Hanegev и Jack Deri получили необходимое большинство голосов владельцев квартир для сноса старых домов на улицах А-Шикма и А-Эшель, где планируется построить современный комплекс на 570 квартир.
• Иерусалим: В престижном квартале Тальбия проект застройки на территории исторического отеля «Президент» был сокращен с 300 до 225 квартир после многолетних протестов местных жителей. В проекте участвуют известные ультраортодоксальные застройщики, включая Иחיэля Поташа и Сильвана Амара (совладельца радиостанции «Коль Ба-Рама»).

Юридические споры вокруг старых сделок

Охлаждение рынка обострило юридические конфликты. Calcalist сообщает о судебном иске на сумму 3,94 миллиона шекелей против конкурсного управляющего, поданном семьей, чья квартира в Тель-Авиве была продана с аукциона. Истцы утверждают, что вырученные от продажи 3 миллиона шекелей «исчезли» в недрах исполнительного производства, не покрыв при этом долги перед муниципалитетом.

В другом процессе известный 97-летний архитектор Яаков Яар, лауреат Премии Израиля, оспаривает решение Налогового управления, отказавшего его детям в освобождении от налога на дарение квартиры на улице Мазе в Тель-Авиве стоимостью 3 миллиона шекелей. Налоговики требуют уплаты 185 тысяч шекелей налога на прирост капитала (мас шевах) и 240 тысяч шекелей налога на покупку, указывая на отсутствие своевременной регистрации сделки, совершенной более 30 лет назад.

Эти события показывают, что израильский рынок недвижимости в конце 2026 года находится в фазе структурной перестройки: эпоха легких спекулятивных доходов завершилась, уступив место жесткой борьбе за ликвидность и сложным компромиссам между государством, застройщиками и гражданами.