Финансовые трюки застройщиков обернулись судами и массовым отказом от квартир
Агрессивные схемы финансирования и обещания легкой перепродажи квартир спровоцировали волну судебных исков и расторжений договоров. Застройщики удерживают номинальные цены ради банковских гарантий, вынуждая покупателей искать любые способы выхода из сделок.
Агрессивные схемы застройщиков («плати 7-20% сейчас, остальное потом») привели к волне судебных исков и массовых отмен сделок как со стороны малообеспеченных семей, так и богатых инвесторов.
Покупатели, рассчитывавшие на легкую перепродажу квартир («флип») до сдачи дома, оказались в ловушке: перепродать жилье в условиях стагнации невозможно, а выплачивать остаток по высоким ставкам они не могут.
Застройщики удерживают номинальные цены из-за жестких требований банков-кредиторов (דו"ח אפס), маскируя реальное падение спроса за счет субсидий, что консервирует кризис на рынке недвижимости.
Эпоха легких денег на израильском рынке недвижимости сменяется жестким похмельем. Агрессивные маркетинговые кампании застройщиков в 2023–2024 годах, предлагавшие войти в сделку с минимальным первоначальным взносом (от 7% до 20%), привели к закономерному результату: покупатели массово отказываются от обязательств, которые они физически не способны выполнить.
Ловушка легкого входа: иск против «Ампа Ювалим»
Ярким примером кризиса доверия стал коллективный иск, поданный в окружной суд. Как сообщает экономическое издание TheMarker, 38 ультраортодоксальных семей требуют аннулировать договоры купли-продажи квартир в проекте в Нетании, застройщиками которого выступают компании «Ампа Ювалим» и «Мирон Илит».
Суть претензий истцов обнажает популярную на рынке схему «флип» (быстрая перепродажа). Покупателям обещали, что им достаточно внести всего 7% от стоимости квартиры на этапе подписания договора. Маркетологи уверяли, что достраивать объект и выплачивать оставшиеся 93% из своего кармана не придется: недвижимость якобы будет перепродана третьим лицам с существенной прибылью еще до момента сдачи дома. Однако рынок охладился, покупателей на перепродажу не нашлось, и теперь застройщики требуют от семей завершения сделок, к чему те финансово не готовы. Истцы требуют вернуть им первоначальные взносы и дополнительно 2 миллиона шекелей, выплаченных посредникам.
Кто отменяет сделки: от малоимущих до знаменитостей
Данное явление носит системный характер, что подтверждается свежим исследованием Министерства финансов Израиля, опубликованным порталом ice. Анализ почти 500 расторжений договоров за последние три года выявил неожиданную социальную картину.
Вопреки ожиданиям, сделки расторгают не только малообеспеченные граждане. Около 20% отказников — это семьи с очень высоким доходом, превышающим 60 тысяч шекелей брутто в месяц, среди которых есть известные израильские знаменитости. Они приобретали относительно дешевые квартиры (в среднем за 1,7 млн шекелей) на периферии — в Беэр-Шеве и Тверии — исключительно в инвестиционных целях. Привлеченные возможностью войти в сделку без первоначального взноса, они рассчитывали на легкий выход. Когда условия изменились, они предпочли расторгнуть договоры, пользуясь тем, что застройщики на этапе продвижения акций обещали не взимать штрафы за отмену.
С другой стороны, 40% расторгнувших сделки — это действительно семьи с доходом до 12 тысяч шекелей брутто. Поддавшись на рекламу «купи сейчас — плати потом», они переоценили свои силы. Заместитель главного экономиста Минфина Галит Бен Наим прямо указывает, что главным виновником этой волны стали финансовые акции подрядчиков. Банк Израиля уже отреагировал на риски, введя жесткие ограничения на подобные схемы финансирования с марта 2025 года.
Почему застройщики не снижают цены напрямую?
Логичный вопрос: если на рынке скопился гигантский запас из 84 тысяч непроданных новых квартир, почему девелоперы просто не снизят цены, чтобы оживить спрос? Эксперт по международной недвижимости Илан Лейбовиц в интервью ice сравнивает эту ситуацию с автомобильным рынком.
Если импортер автомобилей сталкивается с избытком запасов, он регистрирует машины «на себя» и распродает их как авто «с нулевым пробегом» со скидкой 17–20%. На рынке недвижимости это невозможно из-за жесткой связи застройщиков с банками. Строительные проекты финансируются на основе так называемого «нулевого отчета» (דו"ח אפס). Банк-кредитор устанавливает минимальный ценовой порог для квартир, ниже которого застройщик не имеет права опускать цену, чтобы не обесценить залог.
Вместо прямого снижения цен застройщики вынуждены маскировать скидки с помощью акций «20/80» или субсидирования ипотеки. Но это лишь затягивает кризис. Покупатели, заходящие в такие сделки, в будущем сталкиваются с суровой реальностью: когда приходит время оформлять основную машканту, банк рассчитывает ежемесячный платеж по стандартной таблице Шпицера (Луах Шпицер) исходя из текущих высоких процентных ставок, что делает ипотеку неподъемной.
Временной мост: последствия для рынка
Агрессивные продажи 2023–2024 годов, построенные на отсрочке платежей, создали отложенную волну дефолтов. Те, кто заходил в проекты «на бумаге» год-два назад, сегодня подходят к этапу заселения и обязаны внести оставшиеся 80-90% стоимости.
Невозможность получить финансирование из-за выросших ставок по машканте заставляет людей массово выходить из проектов. Это бьет и по рынку вторичного жилья: частные продавцы ориентируются на завышенные «официальные» цены застройщиков и отказываются уступать, из-за чего вся цепочка сделок в стране оказывается заблокированной. Рынок ждет системного признания реальности — перехода к прозрачному снижению цен на готовые, но пустующие квартиры.