Застройщики с «жирком» и закрытые кварталы: почему дешевое жилье в Израиле остается недоступным
Финансовая устойчивость девелоперов позволяет им держать цены вопреки пустующим новостройкам, в то время как доступные альтернативы наталкиваются на жесткие социокультурные барьеры.
Финансовая подушка застройщиков позволяет им удерживать цены на недвижимость в Тель-Авиве даже при минимальном уровне текущих продаж.
Продажа 67% квартир в проекте «Мигдалей ха-Солелим» полностью покрыла расходы на строительство в размере 844 млн шекелей, принеся девелоперам чистую прибыль.
Доступное жилье в новых смешанных районах (например, Бней-Брак) остается недостижимым для светских израильтелей из-за острых религиозно-бытовых конфликтов.
Израильский рынок недвижимости продолжает демонстрировать удивительную устойчивость к законам классической экономики. Несмотря на затяжной период высоких процентных ставок, удорожание ипотечных кредитов по таблице Шпицера и общее снижение покупательской способности, застройщики не спешат снижать цены. Анализ текущих рыночных процессов показывает, что за этим «безразличием» стоят глубокие финансовые и социальные факторы, разделяющие израильское общество.
Финансовый «жирок» девелоперов: игра на выносливость
Принято считать, что отсутствие спроса должно автоматически вести к снижению цен. Однако, как сообщает издание Globes, крупные израильские застройщики накопили достаточный запас прочности в годы строительного бума, чтобы переждать любые экономические бури.
Ярким примером служит проект «Мигдалей ха-Солелим» на въезде в Тель-Авив, реализуемый компаниями «Мвне» (75%) и «Тадхар» (25%). Из 360 квартир в двух 33-этажных башнях 109 до сих пор пустуют. Во втором квартале текущего года было продано всего две квартиры. Казалось бы, застройщики должны паниковать и объявлять о распродажах. Но реальные цифры объясняют их спокойствие:
- Земля под проект была приобретена еще в 2019 году за 343 млн шекелей.
- Общие затраты на строительство и финансирование составили 844 млн шекелей.
- Продажа 251 квартиры (67% от общего фонда) уже принесла девелоперам 974 млн шекелей.
Таким образом, застройщики не только полностью вернули вложенные средства, но и зафиксировали свыше 100 млн шекелей валовой прибыли, ожидая итоговую рентабельность проекта на уровне 40%. Имея в кассе свободные средства в размере 1,7 млрд шекелей и низкое соотношение долга к балансу (менее 50%), компания «Мвне» может позволить себе годами держать пустующие квартиры, оплачивая муниципальный налог (арнону) и маркетинг, но не снижая прейскурант.
Социальный барьер: почему дешевая аренда доступна не всем
Пока в Тель-Авиве цены остаются заоблачными, прямо за его городской чертой существуют альтернативы, которые на бумаге выглядят спасением для бюджета молодых семей. Как выяснило расследование портала Walla, в новом комплексе «Софрим» на севере Бней-Брака (построенном в рамках государственной программы «Цена для новосела») четырехкомнатную квартиру можно снять за 6300 шекелей в месяц. Для сравнения, в соседних тель-авивских районах Рамат-ха-Хаяль или Хадар-Йосеф за старую двухкомнатную квартиру просят около 6000 шекелей.
Однако попытки светской молодежи переехать в этот район оборачиваются столкновением с жесткой реальностью ультраортодоксального анклава. Опыт реальных арендаторов показывает наличие негласной сегрегации:
- Дискриминация по семейному статусу: Молодым однополым парам открыто отказывают в аренде под предлогом «несоответствия характеру здания».
- Отношение к армии: Военнослужащие-резервисты сталкиваются с требованиями арендодателей не появляться в районе в военной форме, чтобы «не провоцировать соседей».
- Бытовые конфликты: Светские жители подвергаются давлению из-за внешнего вида (одежда с коротким рукавом) и попыток пользоваться личным транспортом в субботу. Установка незаконных дорожных заграждений и контейнеров на въезде в район стала регулярной практикой, требующей вмешательства полиции.
В результате экономическая доступность жилья нивелируется невозможностью безопасного и комфортного проживания для светских граждан.
Локальный хайп и реальные сделки на вторичном рынке
В то время как в центре страны идет позиционная война между покупателями и застройщиками, в регионах цены диктуются локальными факторами. В Кирьят-Тивоне (район Цель-Ораним) шестикомнатная квартира с садом была продана за 4,1 млн шекелей. По данным агентства RE/MAX, ключевым драйвером цены стало соседство со строящимся технологическим кампусом Nvidia, который привлекает высокооплачиваемых специалистов из сферы хайтека.
В то же время риелторы отмечают, что за пределами этого «оазиса спроса» продавцам вторичного жилья приходится снижать первоначальные запросы, так как высокие процентные ставки Банка Израиля удерживают массового покупателя от выхода на рынок.
Согласно официальным данным Налогового управления, на вторичном рынке зафиксированы следующие сделки:
- Герцлия (Глиль-Ям): 4-комнатная квартира (101 кв. м) — 4,05 млн шекелей.
- Рош-ха-Аин: 5-комнатная квартира (131 кв. м) — 2,58 млн шекелей.
- Кирьят-Гат: 3-комнатная квартира (77 кв. м) — 1,46 млн шекелей.
- Цфат: 3-комнатная квартира (71 кв. м) — 1,1 млн шекелей.
Что это значит для потребителя?
Сложившаяся ситуация указывает на глубокий структурный кризис. С одной стороны, крупные застройщики обладают достаточной финансовой прочностью, чтобы противостоять рыночному давлению и не снижать цены на новое жилье в Гуш-Дане. С другой стороны, новые доступные государственные проекты в ультраортодоксальных районах фактически оказываются закрытыми для светского населения из-за культурного неприятия.
В долгосрочной перспективе это вынуждает молодые работающие семьи продолжать переплачивать за аренду старого жилого фонда в светских мегаполисах, откладывая покупку собственной недвижимости на неопределенный срок.