Энергетический дефицит и падение спроса в Израиле ускоряют экспансию девелоперов в Европу
На фоне падения продаж инвесторам в Израиле на 29% и дефицита электросетей, гиганты Mega Or, Big и AFI Properties переводят капиталы в европейские дата-центры и жилые проекты.
Израильские девелоперы диверсифицируют портфели, перенаправляя миллиарды в Центральную и Восточную Европу из-за жестких регуляторных барьеров и дефицита электросетей на родине.
Продажи квартир инвесторам в Израиле рухнули на 29% за год, а доля сделок с субсидируемыми застройщиками схемами финансирования подскочила до 45%.
Локальный рынок жилья держится на искусственном дыхании рассрочек от застройщиков, что маскирует реальное падение цен и перекладывает долговое бремя на будущие периоды.
Бегство от регуляции: почему израильский капитал уходит в европейскую инфраструктуру
Осенью 2026 года на израильском рынке недвижимости и инфраструктуры отчетливо проявился тектонический сдвиг. Ведущие отечественные девелоперы все активнее переносят фокус своего внимания и миллиардные инвестиции в страны Центральной и Восточной Европы. Этот шаг продиктован не просто поиском более высокой доходности, а жесткими регуляторными тупиками внутри Израиля. Как сообщает издание TheMarker, ключевым барьером для развития одного из самых перспективных секторов — дата-центров (חוות שרתים) — стали жесткие ограничения израильского Управления электроэнергетики (רשות החשמל) на подключение новых мощностей к национальной энергосети. В условиях дефицита инфраструктуры на родине, израильские гиганты вынуждены искать альтернативные площадки за рубежом.
Дата-центры в обход электросетей: альянс Mega Or и Big
Ярким примером этой тенденции стало стратегическое партнерство двух крупнейших игроков коммерческой недвижимости. Как пишет информационный портал Ice, компании Mega Or под руководством Цחי Нахмиаса и Big Shopping Centers, контролируемая братьями Нафтали, приняли решение о совместном выходе на европейский рынок цифровой инфраструктуры. Советы директоров обеих компаний утвердили расширение деятельности дочерней структуры Mega DC на территорию Европы.
Этот альянс объединяет колоссальный опыт Mega Or в проектировании и строительстве дата-центров в Израиле (включая действующий объект в Модиин мощностью 9.5 МВт) и развитую операционную платформу Big в европейских странах. В условиях бума искусственного интеллекта и облачных вычислений, этот шаг позволяет компаниям обойти инфраструктурный голод в Израиле. Примечательно, что по данным TheMarker, сама Mega Or демонстрирует отличную финансовую форму: в третьем квартале 2026 года ее показатели NOI (чистый операционный доход) и FFO (чистая прибыль от операций) выросли на 17%, однако дальнейший рост внутри страны упирается в регуляторный потолок.
Восточноевропейский триумф AFI Properties
Параллельно с цифровой инфраструктурой, израильские девелоперы фиксируют рекордные доходы на европейском рынке жилья и коммерческих площадей. По информации Ice, компания AFI Properties (Afi Nechasim) отчиталась о феноменальном росте чистой прибыли в третьем квартале 2026 года — показатель подскочил на 15.4% до 512 млн шекелей, а за первые девять месяцев года рост составил 33% (до 816 млн шекелей).
Генеральный директор компании Ави Барзилай подчеркнул, что залогом успеха стало масштабное расширение портфеля жилой недвижимости под застройку в таких столицах, как Варшава, Прага, Белград, Бухарест и София. В распоряжении AFI Properties находятся земельные участки под строительство около 5,800 жилых единиц. Ожидаемая валовая прибыль от этих проектов в ближайшие пять лет оценивается в 504 млн шекелей при средней рентабельности в 27%. На этом фоне компания проводит оптимизацию портфеля, избавляясь от непрофильных активов — так, был продан офисный парк в болгарской Варне за 35 млн евро. Единственным сдерживающим фактором для AFI стал сильный шекель, курс которого (3.1910 ₪ за доллар и 3.5374 ₪ за евро по официальному курсу Банка Израиля) несколько размыл валютную выручку при конвертации.
Внутренний рынок Израиля: застройщики выживают за счет субсидий
Контраст между европейскими успехами и стагнацией внутри Израиля выглядит пугающе. Согласно свежему отчету Главного экономиста Министерства финансов, который приводит NadlanCenter, в сентябре 2026 года израильский рынок жилья продолжил падение. Продажи квартир инвесторам рухнули на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Центральном округе было куплено всего 84 инвестиционные квартиры — это один из самых низких показателей за последние двадцать лет.
Чтобы удержать продажи на плаву в условиях высоких процентных ставок, израильские подрядчики (קבלנים) массово перешли на агрессивное субсидирование покупателей. По данным Министерства финансов, доля сделок с использованием различных льготных финансовых схем (таких как отсрочка платежей по «таблице Шпицера» или беспроцентные рассрочки) подскочила в сентябре до 45% от всех продаж на рынке новостроек (по сравнению с 30% в августе). В некоторых регионах ситуация близка к критической: в Хадере доля субсидируемых сделок достигла 74%, а в Офакиме — беспрецедентных 89%. Это указывает на то, что номинальные цены на жилье удерживаются искусственно, а реальный платежеспособный спрос истощен.
В этих условиях застройщики вынуждены искать альтернативные источники ликвидности. Как сообщает NadlanCenter, группа Ashtrom ведет переговоры о продаже 40% своего бизнеса по аренде жилья («Аשטרום מגורים להשכרה») страховым гигантам Clal Insurance и Migdal за 900 млн шекелей. Этот шаг позволит Ashtrom высвободить огромный объем капитала и снизить долговую нагрузку в условиях дорогого финансирования. В то же время, девелопер Давид Азулай пытается выйти на фондовый рынок через покупку публичной «оболочки» (שלד ציבורי) за 150 млн шекелей, чтобы получить быстрый доступ к капиталу после неудачной попытки выпуска облигаций в начале года, когда институциональные инвесторы потребовали неподъемные 9.5% годовых.
Инфраструктурный шлейф: новые ниши для технологического охлаждения
Несмотря на отток капитала, технологический сектор Израиля продолжает генерировать новые ниши. По данным Funder, группа Hulyot совместно с TGW приобрела эксклюзивную франшизу немецкого гиганта STULZ Germany в Израиле. STULZ является мировым лидером в сфере прецизионного охлаждения для дата-центров. С учетом взрывного роста сегмента искусственного интеллекта и облачных вычислений, потребность в высокотехнологичном жидкостном охлаждении серверов становится критически важной. Эта сделка показывает, что даже при замедлении темпов строительства самих зданий в Израиле, технологическое переоснащение существующих мощностей остается высокодоходным бизнесом.