Иллюзия стабильности на рынке жилья: израильские застройщики маскируют затоваривание агрессивным субсидированием
Продажи жилья в Израиле упали на 7,3% за год, а нераспроданный фонд застройщиков достиг рекордных 85 080 квартир. Чтобы избежать коллапса ликвидности, девелоперы вынуждены субсидировать до 45% сделок на свободном рынке.
Рынок жилья Израиля вошел в фазу скрытой стагнации: продажи в Тель-Авиве рухнули почти на 60% за квартал, а нераспроданный фонд у застройщиков превысил 85 тысяч квартир.
Для спасения продаж девелоперы субсидируют до 45% сделок на свободном рынке через отсрочки платежей, что привело к обвалу их чистого денежного потока на 45% за год.
Покупатели квартир по схемам «20/80» рискуют столкнуться с резким ростом платежей по машканте при сдаче домов, если Банк Израиля не снизит базовую процентную ставку.
Великое затоваривание: Тель-Авив идет на дно, периферия держит удар
Израильский рынок недвижимости в третьем квартале 2026 года столкнулся с резким замедлением активности, которое девелоперы больше не могут скрывать за оптимистичными отчетами. Как сообщает издание Calcalist со ссылкой на свежие данные Центрального статистического бюро (ЦСБ), за третий квартал в стране было продано около 21 750 квартир, что на 5,7% меньше показателей предыдущего квартала и на 7,3% ниже аналогичного периода прошлого года.
Особенно драматичная ситуация складывается в престижном округе Тель-Авива. По данным NadlanCenter, продажи новых квартир в этом регионе в третьем квартале рухнули на 43% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. В самом городе Тель-Авив-Яфо за квартал было продано всего 537 новых квартир — падение составило катастрофические 59,6%.
На этом фоне стремительно растет объем нераспроданного жилья. К концу сентября 2026 года фонд нереализованных квартир у израильских подрядчиков достиг внушительных 85 080 объектов. При текущих темпах продаж на то, чтобы полностью разгрузить этот склад, застройщикам потребуется не менее 25,8 месяцев — больше двух лет. Более половины этого избытка сосредоточено в центральных регионах: в округе Тель-Авива скопилось 26 500 нераспроданных квартир (31,2% от общего объема), а в Центральном округе — 21 070 (24,8%). В разрезе городов лидируют Иерусалим (10 190 квартир) и Тель-Авив (10 070 квартир).
В то время как центр страны задыхается от избытка предложения, спрос смещается в более доступные регионы. В Хайфе продажи новых квартир выросли на 16,8% за квартал, а в сентябре, по данным TheMarker, подскочили сразу на 17% (или на 49% по оценке Министерства финансов на свободном рынке). Абсолютным лидером по продажам в третьем квартале стал Кирьят-Гат (1 030 квартир), однако этот успех обусловлен исключительно государственным субсидированием: 78,3% сделок там прошли в рамках льготных госпрограмм.
Финансовый допинг: схемы «20/80» как спасательный круг для застройщиков
Чтобы удержать номинальные цены от падения и привлечь покупателей в условиях высоких процентных ставок, строительные компании начали массово использовать агрессивные программы субсидирования. Как указывает в своем обзоре Главный экономист Министерства финансов, в сентябре 2026 года доля сделок с финансированием от застройщика (популярные схемы «20/80» или «10/90», где покупатель вносит лишь малую часть стоимости при подписании договора, а остаток — при сдаче объекта) взлетела до рекордных 45% на свободном рынке в пяти ключевых протестированных зонах. Это самый высокий показатель с марта 2025 года, когда Банк Израиля ввел первые ограничения на подобные акции.
В некоторых регионах этот скрытый дисконт приобрел тотальный характер. В Хадере доля сделок с финансовыми льготами достигла 74%, в Беэр-Шеве показатель подскочил с 22% в августе до 58% в сентябре, а в Офакиме составил беспрецедентные 89%.
Подобная практика несет в себе огромные системные риски. Покупатели соглашаются на сделки, надеясь на будущее снижение ставок, однако при сдаче дома им придется оформлять полноценную машканту. Если процентные ставки останутся высокими, ежемесячные платежи, рассчитанные по классической схеме выплат Шпицера, станут для многих неподъемными.
Для самих застройщиков этот финансовый допинг уже обернулся тяжелым кризисом ликвидности. Фактический денежный поток девелоперов (по отчетам НДС) до вычета затрат сократился на 5% в реальном выражении по сравнению с прошлым годом. Однако после вычета строительных затрат (ניכוי תשומות) ситуация выглядит угрожающе: чистый свободный денежный поток строительного сектора рухнул на 45% — до скромных 338 миллионов шекелей. Застройщики продают квартиры на бумаге, но не получают живых денег для обслуживания текущих долгов.
Бегство инвесторов: налоговый пресс уничтожает доходность
Параллельно с кризисом ликвидности застройщики теряют один из самых надежных источников капитала — частных инвесторов. Как сообщает Bizportal, в сентябре инвесторы приобрели всего 849 квартир по всей стране, что на 29% меньше, чем в сентябре прошлого года. Доля инвесторов в общем объеме сделок упала до исторического минимума в 13.6%.
Главной причиной исхода инвесторов остается жесткая налоговая политика правительства. Повышенный налог на покупку второй квартиры (8% с первого шекеля стоимости объекта) в сочетании с низкими показателями чистой арендной доходности (например, около 3% в Явне) делает покупку жилья экономически нецелесообразной. На каждый потраченный миллион инвестор вынужден отдавать государству огромные суммы еще до начала эксплуатации объекта.
В результате инвесторы активно избавляются от активов: в сентябре они продали 1 080 квартир, что привело к чистому сокращению инвестиционного фонда жилья в Израиле еще на 231 квартиру. Этот тренд носит долгосрочный характер — с октября 2021 года частный арендный фонд в стране сократился почти на 8 900 квартир, что неизбежно приведет к дефициту предложения на рынке аренды в долгосрочной перспективе.
Борьба за выживание: уход в публичный сектор и новые альянсы
В условиях дефицита ликвидности и удорожания банковского финансирования девелоперы ищут альтернативные источники капитала. Показательным примером является группа Давида Азулая, которая, по информации NadlanCenter, ведет переговоры о покупке публичной «пустышки» (שלד בורסאי) на Тель-Авивской фондовой бирже (TASE) исходя из оценки бизнеса в 150 миллионов шекелей.
Этот шаг стал вынужденной альтернативой после того, как в январе 2026 года компания была вынуждена остановить выпуск облигаций на сумму 85 миллионов шекелей. Тогда институциональные инвесторы, оценивая риски сектора, потребовали доходность на уровне 9–9,5%, что сделало рефинансирование дорогого кредита от внебанковской компании «Мениф» бессмысленным. Выход на биржу через слияние позволит застройщику получить быстрый доступ к акционерному капиталу и повысить доверие со стороны покупателей и банков.
В то же время крупные институциональные игроки продолжают точечно финансировать проекты с высокой маржинальностью. Так, внебанковская финансовая компания «Барекет» совместно со страховой компанией «Шломо Битух» выделили кредитную линию и гарантии на сумму до 325 миллионов шекелей для строительства двух элитных жилых комплексов в престижном районе Неве-Аביвим на севере Тель-Авива.
Несмотря на общую стагнацию, сегмент городской регенерации (пиנוי-בינוי) остается главным драйвером будущего предложения. Компании Metropolis и Ram-Mugrabi-Arditi объявили о получении необходимого большинства голосов владельцев квартир для запуска масштабных проектов сноса и застройки в Рамат-ха-Шароне (улица Соколов), Холоне и Герцлии, где вместо 231 старой квартиры планируется возвести 755 современных жилых единиц.