Рост операционной прибыли AFI Properties столкнулся с охлаждением израильского рынка жилья
Несмотря на рост чистой прибыли AFI Properties на 15,4% до 512 млн шекелей и сильный NOI, продажи в престижном тель-авивском проекте Landmark буксуют на фоне падения акций компании на 20% с начала года.
Диверсификация портфеля за счет европейского рынка жилья и торговых центров компенсирует замедление израильского сектора недвижимости.
Чистая прибыль AFI Properties выросла на 15,4% до 512 млн шекелей, а квартальный NOI достиг 300 млн шекелей при годовом прогнозе в 1,23 млрд.
Высокие процентные ставки тормозят продажи элитного жилья в Израиле: в проекте Landmark продано лишь 18 из 116 квартир, несмотря на высокую готовность объекта.
Парадокс AFI Properties: рекордные доходы при падающем курсе акций
Финансовые отчеты девелоперской компании AFI Properties (אפי נכסים) за третий квартал 2026 года демонстрируют классический рыночный парадокс. С одной стороны, компания показывает впечатляющий рост операционных показателей и чистой прибыли. С другой стороны, ее рыночная капитализация снижается, а продажи в флагманском израильском жилом проекте практически остановились.
Как сообщает издание TheMarker, чистая прибыль компании, контролируемой холдингом BIG (79%), выросла в третьем квартале 2026 года на 15,4%, достигнув 512 млн шекелей (по сравнению с 443,5 млн шекелей в аналогичном квартале прошлого года). За первые девять месяцев года прибыль подскочила на 33% — до 816 млн шекелей. Тем не менее, вопреки сильным фундаментальным показателям, акции AFI Properties с начала 2026 года упали на 20–22%, что отражает общую настороженность инвесторов и динамику отраслевого индекса недвижимости, просевшего на 21%. Текущая рыночная стоимость компании оценивается в 7,6–7,75 млрд шекелей.
Операционный триумф и европейский вектор
Ключевой показатель эффективности для компаний сектора коммерческой недвижимости — чистый операционный доход (NOI) — увеличился на 8,3% и составил около 300 млн шекелей за квартал, пишет портал Funder. Руководство компании прогнозирует, что по мере завершения заселения недавно достроенных объектов годовой темп NOI превысит 1,23 млрд шекелей, а в перспективе, с учетом строящихся проектов, выйдет на уровень 1,52 млрд шекелей.
Показатель AFFO (скорректированный операционный денежный поток), отражающий реальную чистую прибыль от аренды за вычетом одноразовых факторов, подскочил на 19% до 142 млн шекелей за квартал.
Как отмечает Calcalist, главным драйвером этого роста стала масштабная экспансия компании в Восточной Европе. В частности, в июле 2026 года AFI Properties закрыла сделку по приобретению шести открытых торговых центров в Румынии, увеличив число своих объектов в этой стране до 20. Однако этот успех был частично нивелирован внешними факторами: укрепление шекеля по отношению к евро и восточноевропейским валютам снизило итоговую шекелевую выручку от зарубежных активов.
Контрасты проекта Landmark в Тель-Авиве
Наиболее ярко рыночные дисбалансы проявляются в престижном проекте Landmark в районе Сарона в Тель-Авиве, которым AFI Properties владеет на паритетных началах с компанией Melisron.
Офисный сегмент проекта демонстрирует феноменальные результаты:
- Первая очередь полностью заселена и принесла в отчетном квартале 30 млн шекелей NOI (против 28 млн шекелей в предыдущие периоды).
- Вторая очередь офисов, строительство которой завершается в конце 2026 года, уже сдана в аренду на 99% и будет приносить AFI Properties около 60 млн шекелей в год.
Однако жилой сегмент проекта Landmark, включающий 116 элитных квартир со сроком сдачи в третьем квартале 2027 года, столкнулся с суровой реальностью израильского рынка жилья. По данным Calcalist, темпы продаж здесь резко отстают от темпов строительства: на текущий момент продано всего 18 квартир (около 15%), в то время как строительная готовность объекта оценивается уже в 58%. Высокие процентные ставки Банка Израиля и общая экономическая неопределенность заставляют покупателей премиального жилья занимать выжидательную позицию.
Стратегический маневр: ставка на высокую маржинальность в Европе
В условиях стагнации израильского жилищного сектора генеральный директор AFI Properties Ави Барзилай делает ставку на диверсификацию и оптимизацию портфеля. Как сообщает Funder, компания избавляется от непрофильных активов: вслед за продажей проекта Concord в Бней-Браке за 246 млн шекелей в конце прошлого года, сейчас завершается продажа офисного парка в болгарской Варне за 35 млн евро.
Освободившиеся средства направляются в жилищное строительство в европейских столицах — Варшаве, Праге, Софии, Бухаресте и Белграде. В распоряжении компании находятся земельные участки под строительство 5 800 квартир, из которых 1 700 уже находятся на стадии проектирования и строительства. Ожидаемая валовая рентабельность этих проектов составляет около 27%, что должно принести компании около 504 млн шекелей валовой прибыли в течение ближайших пяти лет. Такой географический маневр позволяет девелоперу минимизировать локальные израильские риски и компенсировать временную слабость внутреннего спроса за счет стабильных европейских рынков.