Суд ограничил льготы на МАМАД: коммерческие сделки ТАМА 38 лишаются налогового иммунитета
Окружной суд ограничил освобождение от налога на улучшение (итель ашбаха) для защищенных комнат в сделках «комбинация», обязав владельцев платить за площади МАМАД, передаваемые застройщикам.
Судебная система Израиля сужает налоговые льготы на МАМАДы, разделяя социальную защиту граждан и коммерческую продажу строительных прав девелоперам.
В прецедентном споре в Ришон-ле-Ционе общая сумма налога на улучшение составила 2,24 млн шекелей, а собственников обязали выплатить 20 000 шекелей судебных издержек.
Владельцы квартир в проектах ТАМА 38/2 рискуют получить крупные счета по налогу на улучшение (итель ашбаха) за площади защищенных комнат, передаваемые застройщику.
Новый судебный прецедент: безопасность против муниципальных налогов
В израильском секторе городской регенерации (пинуй-бинуй и ТАМА 38) произошел тектонический сдвиг, способный затормозить десятки проектов по всей стране. Центральный окружной суд вынес прецедентное решение, которое кардинально меняет правила игры при расчете налога на улучшение стоимости недвижимости (итель ашбаха) при заключении сделок типа «комбинация» (эскет комбинация).
Как сообщает финансовое издание Calcalist, суд постановил, что владельцы квартир обязаны уплачивать налог на улучшение за площади защищенных комнат (МАМАД), права на строительство которых передаются застройщику. Данный вердикт фактически лишает девелоперскую часть проекта традиционного налогового иммунитета, который ранее безоговорочно распространялся на любые площади защищенных комнат.
Портал NadlanCenter подчеркивает, что это решение окружного судьи Моти Пирера отменяет предыдущую либеральную позицию Окружной апелляционной комиссии по компенсациям и налогам. Суд четко разграничил социальную цель закона — обеспечение безопасности граждан — и коммерческий оборот прав на землю.
Анатомия спора в Ришон-ле-Ционе
Конфликт, дошедший до окружного суда, развернулся вокруг проекта в престижном комплексе «Алеф» в Ришон-ле-ционе. Владельцы квартир заключили соглашение о комбинированном строительстве с девелоперской компанией «Царфати Цви и партнеры». По условиям сделки, утвержденный в 2022 году план позволял возвести 70 новых единиц жилья в обмен на укрепление существующего здания, расширение квартир собственников и пристройку комнат безопасности (МАМАД).
Муниципальный оценщик Ришон-ле-Циона изначально определил сумму налога на улучшение для собственников земли примерно в 2,24 миллиона шекелей. При этом оценщик исключил из расчетов площади МАМАДов, полагая, что они автоматически освобождены от налога.
Однако Местная комиссия по планированию и строительству Ришон-ле-Циона через адвоката Яакова Браху оспорила этот подход. Муниципалитет выдвинул принципиальный аргумент: освобождение от налога на МАМАД применимо только тогда, когда права реализуются непосредственно через получение разрешения на строительство (то есть для личного пользования владельцев). Если же права продаются застройщику в рамках коммерческой сделки еще до получения разрешения, то происходит рыночный переход прав, который должен облагаться налогом в полном объеме.
Разделение прав: формула судьи Моти Пирера
Судья Моти Пирер согласился с логикой муниципалитета и отменил решение апелляционной комиссии под руководством адвоката Амита Офека. В своем вердикте судья разделил права на недвижимость в сделке «комбинация» на две юридические категории:
- Доля владельцев (квартиры, получаемые взамен): Эти права будут реализованы непосредственно при выдаче разрешения на строительство. На площади МАМАДов в этих квартирах налоговое освобождение продолжает распространяться.
- Доля застройщика (проданные права): Эти права переходят девелоперу в момент подписания договора «комбинации» — то есть путем продажи (мехер) еще до выдачи разрешения на строительство. На эту часть площади МАМАДов налоговая льгота не распространяется.
«Льгота предоставляется за фактическое строительство защищенного пространства на основании разрешения на строительство, а не за реализацию прав путем продажи, даже если эта продажа является частью схемы, в конце которой будет осуществлено физическое возведение убежищ», — резюмировал судья Пирер, добавив, что закон призван стимулировать защиту населения, а не «торговлю правами на землю».
Последствия для рынка и цепная реакция
Данный вердикт идет вразрез с целой серией решений апелляционных комиссий, принятых ранее. В частности, комиссии в Петах-Тикве и Раанане утверждали обратное — что освобождение от налога должно быть полным и безусловным для всех МАМАДов в проекте, чтобы стимулировать застройщиков заходить в сложные проекты расселения.
Адвокат Ронит Альпер, представляющая интересы владельцев квартир, заявила, что суд выбрал избыточно узкую трактовку закона, проигнорировав тот факт, что продажа прав застройщику напрямую связана с обязательством построить те самые защищенные комнаты. Сторона защиты сейчас изучает возможность подачи апелляции в Верховный суд Израиля. Помимо прочего, суд обязал владельцев квартир выплатить 20 000 шекелей в качестве судебных издержек.
Для рынка недвижимости этот прецедент означает резкое удорожание проектов ТАМА 38/2. Если Верховный суд поддержит данную позицию, владельцы квартир по всей стране столкнутся с неожиданными требованиями об уплате сотен тысяч шекелей налога на улучшение еще на этапе подписания договоров, что может сделать многие запланированные проекты экономически нецелесообразными.