Торговые гиганты Израиля монетизируют земельные активы через масштабные жилые проекты
Совместный проект Shufersal и Tidhar в Иерусалиме стоимостью 460 млн шекелей принесет ритейлеру 50 млн шекелей прибыли и трансформирует район Тальпиот за счет строительства 30-этажной башни.
Крупные торговые сети Израиля переходят к активной монетизации своих земельных активов, превращая старые супермаркеты и парковки в многофункциональные высотные комплексы через партнерство с девелоперами.
Общий объем инвестиций в проект в Иерусалиме составит 460 миллионов шекелей, а ожидаемая прибыль Shufersal до вычета налогов оценивается в 50 миллионов шекелей.
Использование комбинационных сделок позволит застройщикам реализовывать масштабные проекты без избыточной долговой нагрузки в период высоких процентных ставок, что поддержит объемы ввода жилья.
Синергия ритейла и девелопмента: новый тренд израильского рынка
В условиях высоких процентных ставок, когда базовая ставка Prime в Израиле удерживается на уровне 4.75%, долговое финансирование крупных строительных проектов становится все более дорогостоящим. В этой макроэкономической реальности ведущие торговые сети и девелоперы вынуждены искать альтернативные форматы сотрудничества. Ярким примером такого сдвига стала первая совместная сделка между крупнейшим израильским ритейлером Shufersal (действующим через свое подразделение LARO Real Estate, ранее известное как Orevani) и строительным гигантом Tidhar Group.
Как сообщает издание NadlanCenter, компании подписали обязывающее соглашение о строительстве масштабного многофункционального комплекса в иерусалимском районе Тальпиот. Проект с общим объемом инвестиций около 460 миллионов шекелей представляет собой классический пример концепции смешанного использования пространства (עירוב שימושים), объединяющей жилую застройку, коммерческие площади и офисы на одном участке.
Анатомия сделки: как работает механизм комбинации
В основе партнерства лежит так называемая «комбинационная сделка» (עסקת קומבינציה). По данным Calcalist, переговоры по этому проекту велись на протяжении восьми месяцев после подписания предварительного нежилого соглашения. Суть механизма заключается в том, что Shufersal предоставляет под застройку принадлежащий ей земельный участок площадью 5,6 дунама на пересечении улиц Пьер Кениг и Поалей Цедек. В свою очередь, Tidhar берет на себя проектирование, получение разрешений и непосредственное строительство комплекса.
Взамен предоставленной земли Shufersal получает гарантированную долю в будущем проекте. Согласно контракту, минимальная доля ритейлера составит:
- 38% в жилом сегменте;
- 41% в коммерческих площадях;
- 35% в офисных и административных помещениях.
Издание Globes обращает внимание на важный защитный механизм, заложенный в договоре. Если рыночная конъюнктура ухудшится и рентабельность проекта для застройщика упадет ниже согласованного минимума, Tidhar имеет право аннулировать сделку. Однако у Shufersal есть опция снизить свою долю в комбинации, чтобы восстановить прибыльность партнера до целевого уровня и тем самым сохранить проект. Кроме того, предусмотрен механизм распределения сверхприбыли, если доходы от реализации превысят базовые прогнозы.
Параметры проекта: от парковки к 30-этажной доминанте
На данный момент выделенный участок земли в Тальпиоте используется преимущественно как автомобильная парковка, также на нем расположено устаревшее одноэтажное торговое здание. Проект кардинально изменит облик этого квартала. Одобренный план зонирования (ТБА) предусматривает возведение двух ключевых объектов:
- 30-этажная жилая башня, в которой разместятся около 240 квартир. Примечательно, что первоначальный план предполагал создание 80 арендных квартир, однако в финальном соглашении их число было оптимизировано до 56 единиц для долгосрочной аренды.
- 9-этажное многофункциональное здание, где расположатся офисы и торговые площади общим объемом около 12 тысяч квадратных метров. Одним из якорных арендаторов коммерческой зоны станет новый современный супермаркет сети Shufersal.
По оценкам руководства Shufersal, после получения окончательного разрешения на строительство финансовое подразделение компании зафиксирует прибыль до вычета налогов в размере около 50 миллионов шекелей.
Стратегическое значение для экономики и городской среды
Для Shufersal эта сделка знаменует запуск долгосрочной стратегии по монетизации собственного земельного фонда. Как отметил генеральный директор группы Шломи Амир, компания намерена активно использовать нереализованные права на строительство на принадлежащих ей участках по всей стране, превращая классические торговые точки в многофункциональные городские хабы. Это позволяет не только зафиксировать быструю прибыль от девелопмента, но и гарантировать стабильный поток платежей от аренды коммерческой недвижимости в будущем.
Для Иерусалима, испытывающего острый дефицит свободных площадей под застройку, подобные проекты в Тальпиоте имеют критическое значение. Район постепенно трансформируется из промышленно-торговой зоны в современный деловой и жилой квартал. Генеральный директор Tidhar Group Ури Левин подчеркнул, что компания верит в долгосрочный потенциал столицы и намерена масштабировать свой опыт реализации сложных инженерных проектов на другие совместные площадки с ритейлером.