Десятилетний марафон согласований в Тель-Авиве обнажает системные барьеры израильского девелопмента
Проект Reality и Phoenix на улице Каплан стоимостью земли 197 млн шекелей получил одобрение архитектурного дизайна спустя 11 лет после покупки участка, что позволит построить 20-этажную башню на 114 квартир.
Согласование точечной застройки в центре Тель-Авива занимает более десятилетия из-за бюрократии и судебных исков жителей, что резко удорожает себестоимость проектов.
Затраты девелоперов только на покупку земли и перенос прав составили 197 млн шекелей, что эквивалентно 1,7 млн шекелей на квартиру еще до начала строительства.
Длительные сроки утверждения проектов в условиях высокой ставки Prime (4,75%) создают огромную процентную нагрузку на застройщиков, вынуждая их закладывать эти издержки в конечную стоимость жилья.
Проект масштабной реконструкции Дома журналистов (также известного как «Бейт Соколов») на улице Каплан в Тель-Авиве сделал важнейший шаг вперед. Местная комиссия по планированию и застройке утвердила архитектурный дизайн комплекса — финальный этап планирования перед получением разрешения на строительство. Проект, реализуемый инвестиционным фондом Reality и страховой группой Phoenix, предусматривает возведение 20-этажной башни, которая гармонично впишется в исторический контекст района, сообщает издание NadlanCenter.
Однако за красивыми рендерами скрывается суровая реальность израильского рынка недвижимости: путь от покупки участка до утверждения архитектурного облика занял у девелоперов долгие 11 лет. Этот кейс стал яркой иллюстрацией регуляторных барьеров, с которыми сталкиваются застройщики в Израиле.
Исторический контекст и архитектурный компромисс
Здание «Бейт Соколов», построенное в 1950-х годах по проекту архитекторов Шуламит и Михаэля Надлер, является признанным памятником израильского модернизма и брутализма. Как отмечает NadlanCenter, проект редевелопмента, разработанный израильским бюро Bar Orian Architects совместно с культовым международным агентством Foster + Partners, предполагает бережную реставрацию исторического фасада, выходящего на улицу Каплан, с демонтажем всех поздних несанкционированных пристроек.
При этом четырехэтажное заднее крыло комплекса, где ранее располагалась пресс-служба ЦАХАЛа, будет снесено. На его месте вырастет современная 20-этажная башня на 114 жилых квартир с коммерческими площадями и офисами общей площадью около 5 040 квадратных метров. Важным элементом проекта станет создание открытого для публики круглосуточного пешеходного прохода, который соединит улицу Каплан с улицей Итамар Бен-Ави через зеленый внутренний двор.
Финансовая математика и судебные войны
Партнеры приобрели этот участок площадью 3,6 дунама в 2015 году за 172 миллиона шекелей (фонд Reality контролирует две трети проекта, Phoenix — одну треть), обойдя 12 конкурентов, пишет Bizportal. Часть вырученных средств Ассоциация журналистов, сохранившая за собой около 3 600 квадратных метров на первом этаже исторического здания, направила на погашение долга перед Земельным управлением Израиля (РМИ) в размере более 27 миллионов шекелей, копившегося с момента окончания срока аренды в 1999 году.
Изначальный план допускал строительство лишь 17 этажей. Чтобы увеличить высотность, девелоперы использовали популярный в Тель-Авиве механизм переноса прав на застройку (ניוד זכויות). Они выкупили неиспользованные права у владельцев охраняемого исторического здания на улице Рамбам, 15 за 25 миллионов шекелей. Полученные средства пойдут на реставрацию объекта на Рамбам, а проект на Каплан получил возможность надстроить дополнительные этажи.
Путь к согласованию не был гладким. В 2022 году окружной суд Тель-Авива рассматривал две апелляции против проекта, сообщает Bizportal. Первая исходила от полусотни местных жителей, опасавшихся транспортного коллапса на прилегающих узких улицах. Вторую подала сама Ассоциация журналистов, заявившая, что перевод оставленных за ней площадей исключительно под офисы резко снизил их рыночную стоимость. Суд вернул проект на доработку. В текущей компромиссной версии число квартир сократилось на 18 единиц по сравнению с планом 2021 года, зато высота здания увеличилась на один этаж.
Системный тупик на фоне охлаждения рынка
По расчетам Bizportal, только затраты на покупку земли (172 миллиона шекелей) и приобретение дополнительных прав (25 миллионов шекелей) в среднем составляют около 1,7 миллиона шекелей в пересчете на одну квартиру — и это еще до начала строительных работ и без учета коммерческих площадей.
В условиях, когда учетная ставка Prime от Банка Израиля удерживается на высоком уровне 4,75%, обслуживание кредитов в течение 11 лет согласований ложится на застройщиков колоссальным финансовым бременем. Ситуация усугубляется общим охлаждением рынка: индекс цен на жилье от ЦСБ демонстрирует снижение почти на 2% по сравнению с прошлым годом, а застройщики открыто заявляют о кризисе предложения и падении объемов строительства.
Задержка проекта «Бейт Соколов» наглядно подтверждает слова генерального директора Управления планирования, который на отраслевой конференции признал, что около 1,3 миллиона запланированных единиц жилья в проектах городской регенерации сегодня фактически заблокированы из-за нехватки сопутствующей инфраструктуры и бюрократических проволочек.