Ловушка отложенных платежей: Банк Израиля готовит новый удар по скрытым долгам покупателей жилья
На фоне истечения в декабре 2026 года временного постановления регулятор намерен перекрыть лазейки в схемах «10/90». Общий долг израильтян по машкантам достиг 630 млрд шекелей, а средний платеж вырос до 5800 шекелей.
Застройщики успешно обходят регуляторные запреты Банка Израиля, создавая новые скрытые схемы финансирования и отложенных платежей.
Ипотечный долг израильтян достиг 630 млрд шекелей, средний размер машканты превысил 1 млн шекелей, а платеж вырос до 5800 шекелей в месяц.
Покупатели, вошедшие в сделки с минимальным взносом в прошлые годы, массово теряют задатки из-за невозможности получить машканту на остаток суммы.
Креативный обход регуляторных барьеров
В конце декабря 2026 года истекает срок действия временного постановления Банка Израиля, призванного ограничить агрессивные маркетинговые акции застройщиков. Однако, как сообщает издание Bizportal, регулятор не просто рассматривает возможность продления этих ограничений, но и готовит пакет дополнительных, более жестких мер. Причиной тому стала поразительная изобретательность строительных компаний, которые быстро адаптировались к запретам и начали предлагать покупателям новые, еще более рискованные финансовые схемы.
Напомним, в апреле 2025 года под давлением общественности инспектор по контролю над банками ввел временные правила. Они требовали от коммерческих банков резервировать дополнительный капитал под проекты, где слишком высока доля сделок с отсрочкой платежа (популярные схемы вроде «10/90» или «20/80»), а также ограничили долю субсидируемых застройщиками кредитов-баллонов до 10% от общего объема ипотечного портфеля банка в месяц.
Однако застройщики быстро нашли лазейки. Вместо классических отсрочек они начали предлагать альтернативные варианты: заселение сегодня с началом выплат через год, субсидирование процентов по машканте напрямую покупателю или даже полное отсутствие первоначального взноса, когда девелопер сам находит способы профинансировать стартовый капитал клиента. В Банке Израиля подчеркивают, что внимательно следят за этой «креативностью» и намерены ответить на нее новыми регуляторными ограничениями.
Ловушка легкого входа: когда иллюзия становится дефолтом
Главная опасность таких акций заключается в том, что они создают у покупателя иллюзию доступности жилья. Человек подписывает договор, внося символические 5–10% от стоимости квартиры, не имея при этом никаких гарантий, что к моменту сдачи дома он сможет получить машканту на оставшуюся сумму.
Сегодня, в конце 2026 года, рынок уже сталкивается с первыми тяжелыми последствиями этой практики. Покупатели, заключившие сделки на пике популярности таких программ в 2023–2024 годах, сейчас подходят к этапу получения ключей. Многие из них обнаруживают, что из-за высоких процентных ставок их ежемесячные доходы не позволяют утвердить необходимый размер ипотеки. В результате фиксируется волна отказов от сделок: люди вынуждены расторгать договоры, теряя первоначальный взнос и неся огромные убытки.
Масштаб проблемы подтверждается макроэкономической статистикой. Согласно отчету Государственного контролера, общий долг израильтян по машкантам достиг астрономической суммы в 630 миллиардов шекелей. Средний размер ипотечного кредита прочно закрепился выше отметки в 1 миллион шекелей, а средний ежемесячный платеж вырос до 5 800 шекелей (по сравнению с 4 200 шекелями в 2019 году). В этих условиях любая финансовая недооценка при покупке строящегося жилья становится для семьи фатальной.
Мнение экспертов: косметический ремонт вместо системных реформ
Несмотря на решительный настрой регулятора, многие аналитики критически оценивают эффективность принимаемых мер. Как отмечает издание TheMarker, действующие ограничения Банка Израиля оказались слишком мягкими и легко обходимыми, практически не повлияв на общую динамику рынка недвижимости. Более того, сами по себе кредиты застройщиков несут относительно низкий прямой риск для банковской системы, поскольку обеспечены залогом земли и строящихся объектов.
Эксперты, опрошенные TheMarker, сходятся во мнении, что косметические ограничения на рекламу и маркетинг не защитят потребителя. Реальная защита покупателей требует системных законодательных изменений. В частности, предлагается законодательно закрепить правило, согласно которому при покупке квартиры «на бумаге» (на стадии пресейла) клиент обязан выплачивать лишь минимальный «взнос за серьезность намерений» в размере около 5%.
Вся остальная сумма должна выплачиваться строго по мере продвижения этапов строительства (в соответствии с фактическим прогрессом, а не календарным графиком) либо покупатели должны быть ориентированы на приобретение уже готового жилья. Только такой подход лишит застройщиков возможности использовать деньги покупателей в качестве беспроцентного кредита для финансирования своих строительных рисков, оставив рынок прозрачным и безопасным.