Высокие ставки и падение рентабельности угрожают реновации в центре при попытках реанимировать периферию

Израильский рынок городской регенерации (Пинуи-Бинуи и ТАМА-38) столкнулся с новой реальностью, которая заставляет участников пересматривать устоявшиеся правила игры. Долгое время сектор развивался в условиях дешевых денег и непрерывного роста цен на жилье, однако в конце 2026 года сочетание высокой учетной ставки и удорожания строительства поставило под угрозу экономическую целесообразность сотен проектов. В то время как в экономическом центре страны нарастают опасения заморозки ключевых строек, на периферии государственные и общественные структуры пытаются искусственно стимулировать планирование в зонах повышенного сейсмического и оборонного риска.

Ловушка ожиданий: почему дорогая ипотека угрожает проектам в центре страны

Многие действующие программы городской реновации в Гуш-Дане изначально рассчитывались исходя из предположения, что цены на недвижимость будут расти бесконечно. Однако, как сообщает издание NadlanCenter, мэр Рамат-Гана Кармель Шама Хакоэн выступил с резким предупреждением на строительной конференции в Эйлате. По его словам, если рынок продолжит движение вниз, до 90% утвержденных планов реновации можно будет «повесить на стену» как нереализуемые.

Мэр Рамат-Гана раскрыл детали своего предложения Управлению планирования: ввести механизм гибкости, позволяющий местным комиссиям оперативно увеличивать плотность застройки (добавлять квартиры) по согласованию с оценщиками в случае ухудшения рыночной конъюнктуры. Однако это предложение было категорически отвергнуто регулятором.

В то же время инженер Тель-Авива-Яффо Уди Кармели выразил более оптимистичную позицию, отметив, что в его городе объемы выдачи разрешений на строительство в 2026 году могут побить исторический рекорд. Тем не менее, Кармели согласился с тем, что правила игры кардинально изменились: эпоха легких денег завершилась, и теперь как жильцам, так и муниципалитетам приходится заново рассчитывать рентабельность каждого шага. Он также предостерег от хаотичного предоставления регуляторных послаблений, настаивая на «чистом планировании», где каждый участник сделки заранее знает точные параметры проекта.

Периферия на грани: планирование вопреки экономической нерентабельности

Совершенно иная картина наблюдается за пределами центрального региона. В периферийных городах проекты реновации никогда не имели естественной экономической целесообразности для частных застройщиков из-за низкой стоимости квадратного метра.

Как сообщает портал Funder, Еврейский национальный фонд (ККЛ) утвердил целевой бюджет в размере 33 миллионов шекелей для стимулирования городской регенерации в периферийных населенных пунктах. В рамках этой программы, представленной генеральным директором ККЛ Иланом Шохатом, муниципалитеты смогут получить до 3 миллионов шекелей на разработку планов застройки (ТАБА).

Инициатива ККЛ ориентирована в первую очередь на города, расположенные вдоль Сирийско-Африканского разлома и находящиеся под постоянной угрозой ракетных обстрелов, такие как Кирьят-Шмона, Цфат, Тверия, Бейт-Шеан, Кацрин и Хацор-ха-Глилит. Большинство жилых домов там были построены десятилетия назад и не имеют современных укрепленных комнат (МАМАД) или защиты от землетрясений. ККЛ планирует разработать гибридную модель финансирования с привлечением частных инвесторов, чтобы сдвинуть эти проекты с мертвой точки, несмотря на их околонулевую коммерческую привлекательность.

Застройщики в тисках: рост затрат и дефицит рабочей силы

Ситуацию на строительных площадках усугубляет затяжной кризис исполнительного сектора. Представители Ассоциации строителей Израиля отмечают, что подрядчики оказались зажаты в тиски: с одной стороны, жесткие требования безопасности и дефицит рабочих рук затягивают сроки сдачи объектов, с другой — высокая базовая ставка Prime на уровне 4.75% делает проектное финансирование чрезвычайно дорогим.

Застройщики вынуждены годами выплачивать компенсации на аренду жилья эвакуированным владельцам квартир в проектах Пинуи-Бинуи, что полностью съедает маржинальность. Генеральный директор компании Reisdor Яки Рейснер подчеркивает, что на рынке наметился структурный сдвиг: дефицита предложения на ближайшее десятилетие не предвидится, а покупательская способность молодых семей резко ограничена. В этих условиях многие граждане переходят к модели «покупай там, где можешь позволить, и арендуй там, где хочешь жить», что требует от государства срочного стимулирования сектора долгосрочной аренды.

Дополнительным фактором неопределенности остается налоговая политика. В частности, профессиональное сообщество ожидает решения по налогу на вторую квартиру (מס דירה שנייה), действие которого должно завершиться в декабре 2026 года (с возможным продлением до февраля). Эксперты-оценщики призывают полностью отменить это налоговое бремя, чтобы вернуть на рынок частных инвесторов и тем самым остановить затяжной рост стоимости аренды жилья.