Застройщики Израиля маскируют падение цен финансовыми схемами на фоне рекордного избытка нераспроданных квартир
На фоне рекордных 85 тысяч нераспроданных квартир реальная стоимость жилья в Израиле снизилась на 10% за счет агрессивного субсидирования ипотечных схем застройщиками, пока дефицит рабочей силы и отсутствие долгосрочной госпрограммы тормозят строительный сектор.
Застройщики маскируют реальное падение цен на жилье агрессивными финансовыми акциями, чтобы избежать официального снижения прайс-листов и проблем с банками-кредиторами.
На рынке скопился исторический рекорд в 85 680 нераспроданных новых квартир, а реальное падение цен с учетом субсидий уже достигло примерно 10%.
Покупатели, соглашающиеся на отсрочки платежей вроде схем 20/80 и долгосрочных баллонных кредитов, перекладывают на себя риски будущего рефинансирования в условиях неопределенности.
В конце 2026 года израильский рынок недвижимости оказался в уникальной и парадоксальной ситуации. С одной стороны, официальные прайс-листы застройщиков демонстрируют относительную стабильность, с другой — реальные цены на жилье стремительно катятся вниз. Как сообщает издание Bizportal, на рынке сформировался исторический избыток предложения: более 85 тысяч новых квартир ждут своих покупателей. Чтобы не снижать номинальные цены в контрактах, девелоперы пошли по пути скрытого дисконтирования, предлагая беспрецедентные условия финансирования. Однако за красивыми вывесками акций скрываются серьезные системные риски для всей финансовой системы страны.
Иллюзия стабильности: как застройщики маскируют падение цен
По оценке генерального директора Министерства строительства и заселения Иегуды Моргенштерна, озвученной на ежегодной конференции подрядчиков в Эйлате, фактическое падение цен на жилье в Израиле уже достигло примерно 10%. Как отмечает портал NadlanCenter, этот показатель становится очевидным, если перевести многочисленные маркетинговые акции и отсрочки платежей в реальный денежный эквивалент.
Застройщики категорически избегают прямого снижения цен в договорах, поскольку это мгновенно обесценит оставшийся фонд проекта и ухудшит их позиции перед банками-кредиторами. Вместо этого рынок захлестнула волна агрессивных финансовых программ. По данным Bizportal, если в мае только 20% сделок на свободном рынке заключались с привлечением особых условий финансирования, то к концу года этот показатель вырос до 30%, а в некоторых регионах, таких как Хадера, достиг невероятных 73%.
Схемы варьируются от классических «20/80» до экстремальных долгосрочных обязательств. Например, компания Gindi Holdings предлагает покупателям оплатить 20% при подписании договора, 50% при заселении, а оставшиеся 30% (до 900 тысяч шекелей) оформить в виде баллонного кредита на срок до 10 лет, обязуясь самостоятельно субсидировать проценты и привязку к индексу. Аналитики Bizportal подсчитали, что реальная выгода для покупателя в такой схеме составляет около 8% от стоимости квартиры в 4 миллиона шекелей, что вдвое ниже заявленных застройщиком цифр, при этом весь риск рефинансирования долга через 10 лет полностью ложится на плечи покупателя. Другие игроки, такие как Aviv Melisron, предлагают финансирование под залог существующей недвижимости (например, квартир родителей), фактически вовлекая в зону риска имущество всей семьи.
Конфликт регулятора и бизнеса: «плохая математика» земельных тендеров
На этом фоне обострился конфликт между Министерством строительства и застройщиками. Как сообщает Ynet, Иегуда Моргенштерн подверг резкой критике ценовую политику девелоперов на государственных тендерах Земельного управления (רמ"אי). По его словам, ведомство фиксирует случаи, когда застройщики предлагают за участки суммы, превышающие государственную оценку на 15%, даже в условиях жесткого кризиса.
«Я не понимаю эту математику, — заявил Моргенштерн, чьи слова цитирует издание Ice. — Мы субсидируем до 40% стоимости инфраструктуры в районах развития и снижаем минимальные цены на тендерах. Государство не ищет сверхприбылей от продажи земли. Предлагайте меньше за участки, и тогда вы сможете продавать готовые квартиры дешевле».
Однако у бизнеса свои аргументы. Представители строительного сектора указывают на то, что застройщики зажаты в тиски между колоссальными расходами на финансирование и бюрократией. Генеральный директор Банка Иерусалима Яир Каплан в интервью Ynet подтвердил, что многие компании, имея на руках разрешения на строительство, сознательно замораживают новые проекты. Они предпочитают завершать уже начатые объекты для поддержания оборотного капитала, опасаясь входить в новые долгосрочные обязательства в условиях высокой экономической неопределенности.
Крах аренды и кадровый голод: системные проблемы отрасли
Кризис затронул и сектор долгосрочной аренды, который государство пыталось развивать в последнее десятилетие. Моргенштерн открыто признал провал этой модели, назвав ее «первородным грехом» планирования. По его словам, вместо создания специализированного арендного жилья (модульных зданий с единым управлением, как на Западе), государство просто скопировало обычные квартиры, изменив налоговый режим. В результате модель рухнула, несмотря на то, что сегодня государство фактически субсидирует около 500 тысяч шекелей недополученных доходов от земли на каждую квартиру под долгосрочную аренду.
Ситуацию усугубляет хронический дефицит рабочей силы, обострившийся после начала военных действий осенью 2023 года. Хотя число иностранных рабочих в строительном секторе увеличилось с 25 тысяч до 90 тысяч человек, отрасли по-прежнему остро не хватает как минимум 30 тысяч специалистов. Более того, как сообщает NadlanCenter, в ходе войны Минстрой столкнулся с нежеланием международных строительных компаний работать в Израиле из-за страха перед бойкотами и санкциями — некоторые из них даже просили разрешить им работать под вымышленными именами или через альтернативные интернет-домены.
Заложники ожиданий: пример долгостроя в Нетанье
Пока чиновники и застройщики спорят о макроэкономике, обычные граждане годами ждут обещанного жилья. Ярким примером стал проект в престижном районе Хавацелет ха-Шарон в Нетанье. Как сообщает Ice, победители государственной лотереи «Мехир ле-Миштакен» (Цена для новосела), выигравшие право на покупку квартир у компании Amram Avraham еще в июле 2022 года, более четырех лет оставались в неведении.
Застройщик долгое время не мог получить разрешение на строительство, а покупатели были вынуждены ежемесячно платить за аренду жилья около 6 тысяч шекелей, параллельно наблюдая за ростом строительных индексов. Лишь недавно компания получила условное разрешение и приступила к земляным работам. Ожидается, что квартиры (стоимостью 1.6–1.8 миллиона шекелей за трехкомнатную квартиру) будут готовы не ранее чем через три года. Для многих семей эта задержка обернулась серьезными финансовыми потерями, перечеркнувшими часть государственной субсидии.
Отсутствие долгосрочной стратегии
Представители строительной индустрии бьют тревогу. Президент Ассоциации подрядчиков Рони Брик, чье мнение приводит TheMarker, жестко раскритиковал правительство за отсутствие внятной долгосрочной национальной программы развития отрасли. По его словам, за последние четыре года не было предпринято никаких системных шагов для стабилизации рынка.
В свою очередь, председатель Ассоциации подрядчиков Тель-Авива и Центрального округа Амит Готлиб назвал «моделью провала» схему финансирования проекта метрополитена в Гуш-Дане, которая опирается на гигантский 72-процентный налог на улучшение земельных участков (итель ашбаха). Готлиб предупредил, что подобные поборы парализуют девелопмент вокруг станций метро, и призвал государство использовать текущий кризис для выкупа нераспроданных квартир у застройщиков в фонд общественного жилья, обеспечив тем самым ликвидность рынку и социальную поддержку гражданам.