Кризис неликвидности в Израиле: застройщики замораживают проекты при рекордном объеме нераспроданного жилья
На фоне падения рентабельности девелопмента и заморозки 80% проектов городского обновления из-за дорогого финансирования, Налоговое управление Израиля планирует вернуть налог на пустующие земли для борьбы с дефицитом бюджета.
Застройщики в Израиле массово замораживают новые проекты из-за падения рентабельности до 11-12% и высоких ставок по кредитам, предпочитая удерживать землю в ожидании снижения рыночных рисков.
Объем нераспроданного нового жилья достиг 85,7 тыс. квартир, при этом число готовых пустующих объектов выросло на 31% всего за четыре месяца, достигнув 10,5 тыс. единиц к концу лета 2026 года.
Строительный сектор формирует 26% банковского кредитного портфеля Израиля, что в условиях банкротства 815 подрядчиков за 2026 год создает системную угрозу для всей финансовой стабильности страны.
Парадокс израильского девелопмента: затоваривание на фоне дефицита
По состоянию на конец 2026 года строительный сектор Израиля оказался в уникальной и крайне опасной ловушке. С одной стороны, официальная статистика фиксирует рекордный объем нераспроданного жилья. Как сообщает издание Globes со ссылкой на данные, представленные председателем Ассоциации подрядчиков Тель-Авивского округа Амитом Готлибом, количество готовых новых квартир («с ключом»), оставшихся без покупателей, подскочило на 31% всего за четыре месяца — с 8 000 в апреле до 10 500 в августе 2026 года (а по оценкам некоторых участников рынка, это число уже достигло 15 000). Общий же объем строящегося жилья, имеющего разрешения на строительство, но не нашедшего покупателей, составляет колоссальные 85,7 тысячи объектов.
С другой стороны, вопреки законам классической экономики, этот избыток предложения не приводит к оживлению рынка, а сопровождается резким падением объемов нового строительства. Во втором квартале 2026 года количество закладок новых фундаментов сократилось на 9% по сравнению с предыдущим кварталом, составив всего около 18 тысяч квартир. В сегменте городского обновления (пиנוי-בינוי) ситуация еще более тревожная: спад составил 17% за квартал и 25% в годовом исчислении.
Стратегия выжидания: почему застройщики придерживают землю
Главной причиной парадоксального поведения рынка стало резкое падение рентабельности проектов. Как отмечает генеральный директор Банка Иерусалима Яир Каплан, чье мнение приводит издание Ice, рентабельность девелоперских проектов, закладывавшаяся ранее на уровне 18%, сегодня из-за высокой стоимости финансирования (базовая ставка Prime удерживается на уровне 4,75%) и удорожания строительных материалов упала до 11–12%, а в некоторых случаях опустилась до критических 3%.
В результате застройщики сознательно замораживают работы. Имея на руках выкупленную землю, утвержденные планы и даже разрешения на строительство, они предпочитают не выходить на площадки, а завершать текущие проекты для поддержания денежного потока. По словам Каплана, девелоперы просто ждут, когда рыночная реальность станет менее рискованной.
Эта стратегия вызывает резкую критику со стороны регулирующих органов. Генеральный директор Министерства строительства Иегуда Моргенштерн обвинил застройщиков в нерациональном поведении на государственных тендерах: по его словам, компании выигрывают участки, предлагая цены на 15% выше независимой оценки министерства, а затем жалуются на высокую себестоимость. В то же время на рынке фиксируются и аномальные сделки: как сообщает Globes, в Рамле застройщик «Мимошим» выиграл тендер на строительство 102 квартир, предложив всего 16,7 млн шекелей — около 40% от официальной оценки стоимости земли (36,1 млн шекелей).
Тупик городского обновления и реформа муниципальных сборов
Кризис рентабельности парализовал ключевое направление жилищной политики — расселение ветхого жилья. Вице-президент Ассоциации подрядчиков Томер Цалих на конференции в Эйлате заявил, что около 80% утвержденных проектов пиנוי-בינוי (примерно 300 тысяч потенциальных квартир) полностью потеряли экономическую целесообразность. Проекты, рассчитывавшиеся исходя из постоянного роста цен, при текущей стагнации показывают однозначную (менее 10%) доходность, что делает их неприемлемыми для банковского финансирования.
Чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки, председатель Национального совета по планированию и строительству Биньямин Арвив представил революционную инициативу, о которой подробно пишет NadlanCenter. Предлагается полностью отменить сложный и непредсказуемый механизм налога на улучшение земельного участка (היטל השבחה), вызывающий бесконечные судебные споры. Вместо него планируется ввести фиксированный сбор — определенный процент от объема продаж квартир застройщика (исключая квартиры, передаваемые прежним владельцам), который будет напрямую перечисляться местным властям.
Примером того, насколько болезненным является текущий механизм оценки, стало решение арбитражного оценщика по торговому центру «Каньон Савьоним» в Иегуде. Как сообщает NadlanCenter, муниципальное требование по היטל השבחה в размере 17,7 млн шекелей было урезано почти на 12 млн шекелей (до 5,65 млн) после того, как оценщик учел реальные инженерные затраты на надстройку пяти офисных этажей над действующим торговым комплексом и неизбежные потери арендаторов в период строительства.
Налоговое давление: государство ищет миллиарды
На фоне падения доходов бюджета от сделок с недвижимостью (в успешные годы сектор приносил казне до 20 млрд шекелей налогов) фискальные органы ищут новые источники пополнения бюджета. Директор Налогового управления Шай Ааронович в интервью Globes категорически исключил возможность снижения налогов в 2027 году. Более того, он заявил о неизбежности возвращения ежегодного налога на пустующие земли (מס רכוש) для стимулирования застройщиков к началу работ. По оценке Аароновича, оборонные и гражданские нужды потребуют от государства изыскать дополнительные 30–40 млрд шекелей в год.
При этом Налоговое управление пока отказывается снижать повышенную ставку налога на покупку инвестиционного жилья (8%), хотя профессиональное сообщество бьет тревогу. По данным Амита Готлиба, этот налог практически уничтожил рынок долгосрочной аренды: если в 2025 году в рамках закона о поощрении капиталовложений было построено 4 247 арендных квартир, то в 2026 году этот показатель упал до 2 480. В результате дефицита аренды и роста ипотечных ставок арендодатели перекладывают свои расходы на жильцов, провоцируя отток населения из крупных мегаполисов. По оценкам строительного лобби, чистый отток жителей из Тель-Авива составил 22 тысячи человек, из Хайфы — 23 тысячи, а из Иерусалима — рекордные 88 тысяч.
Макроэкономические риски и альтернативные ниши
Ситуация в строительном секторе начинает угрожать стабильности всей финансовой системы Израиля. На долю строительного сектора и девелопмента сегодня приходится 26% совокупного кредитного портфеля израильских банков. К этому добавляются около 150 млрд шекелей внебанковского финансирования и 29% портфеля в виде потребительских ипотечных кредитов (маשכנתאות). По мнению Амита Готлиба, если цены на жилье начнут резко и неконтролируемо падать, банковская система столкнется с тяжелейшим кризисом неплатежей. Ситуацию усугубляет операционная нестабильность: по данным Coface BDI, только за 2026 год в стране обанкротилось 815 подрядных организаций.
В этих условиях застройщики вынуждены диверсифицировать бизнес и искать альтернативные источники дохода в инфраструктурных и технологических сегментах. Ярким примером такого сдвига стало соглашение между телекоммуникационным гигантом Bezeq и инвестиционной компанией Edgar. Как сообщает NadlanCenter, партнеры намерены вложить до 500 млн шекелей в строительство высокозащищенного подземного дата-центра мощностью 16 МВт в промышленной зоне Кирьят-Арье в Петах-Тикве. Проект, запуск которого намечен на 2028 год, ориентирован на обслуживание растущего спроса со стороны систем искусственного интеллекта и облачных вычислений, предлагая инвесторам стабильную доходность вне зависимости от колебаний классического жилищного рынка.