Застройщики маскируют снижение цен льготным финансированием на фоне ажиотажного спроса на квартиры с бомбоубежищами

Финансовые маневры застройщиков: скидки, которых нет в контрактах

Рынок жилой недвижимости Израиля в конце 2026 года демонстрирует глубокий структурный разрыв между номинальными ценами «на бумаге» и реальными условиями сделок. Как сообщает издание Globes, ссылаясь на свежие данные Министерства финансов, представленные заместителем главного экономиста Галит Бен-Наим на саммите по обновлению городов в Тель-Авиве, в сентябре 2026 года 45% новых квартир на свободном рынке были проданы с использованием различных финансовых льгот от застройщиков. Это самый высокий показатель с марта 2025 года, когда Банк Израиля ввел первые жесткие ограничения на подобные схемы.

Для сравнения, в мае текущего года доля таких сделок опускалась до 20%, однако с июня начался их лавинообразный рост. Как отмечает портал Ice, застройщики сегодня вынуждены платить гораздо больше (в виде субсидирования процентов и отсрочки платежей), чтобы продать тот же объем жилья. В сентябре на свободном рынке было реализовано всего около 1800 квартир — показатель, практически идентичный сентябрю прошлого года. Всего с начала года продано около 26 тысяч новых квартир (включая государственные программы субсидирования), и Минфин не прогнозирует существенного роста продаж по итогам года. Генеральный директор מרכז הנדל"ן Дан Качановский подчеркивает, что финансовые ухищрения стали стандартной моделью функционирования рынка, маскирующей реальное снижение покупательской способности граждан в условиях высокой учетной ставки (Prime составляет 4.75%).

Регуляторное давление: Минстрой требует снижения цен, а Банк Израиля готовит санкции

Сложившаяся ситуация вызывает серьезное беспокойство у государственных регуляторов. По информации NadlanCenter, генеральный директор Министерства строительства и заселения Иегуда Моргенштерн выступил с резким призывом к девелоперам: прекратить маскировать удешевление жилья сложными финансовыми схемами и открыто снизить цены на 10–15%. По его словам, «покупатель не дурак» — видя бесконечные рекламные акции с отсрочкой платежей, люди просто занимают выжидательную позицию в надежде на дальнейшее падение рынка. Моргенштерн подчеркнул, что государство готово помогать отрасли: в планах ведомства — привезти еще 20 тысяч иностранных рабочих в этом году по модели B2B и заложить в бюджет 2027 года от 5 до 10 миллиардов шекелей на субсидирование проектов «Пиנוי-Бинуй» в сейсмоопасных районах.

Параллельно, как сообщает Ice, Инспектор банков Дани Хахиашвили рассматривает возможность введения новых ограничений на субсидирование ипотеки застройщиками. В конце декабря истекает срок действия временного постановления (הוראת שעה) от марта 2025 года, ограничивавшего долю квартир, продаваемых через «кредиты от застройщика», на уровне 10%. Банк Израиля опасается, что покупатели, внесшие символический первоначальный взнос в размере 5–7%, не смогут завершить сделку или выплатить остаток долга по таблице Шпицера (Луах Шпицер), когда придет время окончательного расчета, особенно если расчет строился на быстрой перепродаже квартиры («флиппинге»).

Фактор безопасности: МАМАД становится главным критерием выбора

В то время как первичный рынок держится на искусственной финансовой поддержке, на вторичном рынке произошел тектонический сдвиг в предпочтениях покупателей. Согласно публикациям TheMarker и Walla, в августе 2026 года доля сделок со вторичным жильем, оборудованным комнатой безопасности (МАМАД), достигла рекордных 67.1%. При этом в масштабах всей страны лишь 45% квартир из существующего фонда оснащены защищенными комнатами.

Генеральный директор Madlan Таль Копель отмечает, что после недавних обострений и операции «Шаגת аль-Ари» («Рев льва») приоритеты израильтян изменились навсегда. Если в 2023 году наличие парковки интересовало покупателей вдвое чаще, чем наличие МАМАДа, то сегодня защищенная комната лидирует в поисковых запросах с троекратным преимуществом. Соответственно вырос и ценовой разрыв: квартира с МАМАДом в одном и том же районе теперь стоит в среднем на 31% дороже аналогичного жилья без убежища (против 20% разницы три года назад).

Этот дисбаланс наиболее остро ощущается в регионах:

• Иерусалим: 74% сделок приходятся на квартиры с МАМАДом, хотя им оборудованы лишь 36% местного жилого фонда.
• Шорон: доля сделок с защищенными квартирами достигла 77% (при 46% в общем фонде).
• Хайфа: резкий скачок с 47% в июле до 58.7% в августе (при наличии МАМАДа лишь в 31% квартир).
• Центральный округ: 63.3% сделок против 53% в фонде.

Элитный сегмент и структурный тупик рынка

Интересные тенденции наблюдаются и в сегменте ультра-роскоши (сделки свыше 10 млн шекелей). По данным Walla, в четвертом квартале 2025 года было продано 213 таких объектов, что практически соответствует пиковому значению конца 2024 года (215 сделок). Вопреки расхожему мнению, иностранные покупатели составили лишь 17% от общего числа покупателей элитного жилья в Израиле за 2025 год — рынок держится на местных резидентах. Исключением остается Иерусалим, где иностранцы обеспечили около половины всех сделок в премиум-сегменте.

В целом же рынок недвижимости Израиля находится в состоянии скрытого затоваривания. К концу второго квартала 2026 года объем нераспроданных новостроек достиг внушительных 84 283 квартир. Темпы строительства стабильно опережают реальный спрос, а вторичный рынок продолжает стагнировать уже третий год подряд. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от того, заставят ли регуляторы застройщиков перейти к открытому снижению стоимости квадратного метра.